Wiens aktueller Wohnbau am Beispiel der Seestadt

12. November 2014, 05:30
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Der Mix an Baumodellen manifestiert sich nirgends so gut wie in der Seestadt. Die Vorgaben der "Wohnbauinitiative " waren für manchen Bauträger eine Herausforderung

Rund 60 Baukörper können in der Seestadt Aspern bereits besichtigt werden. Auf den ersten Blick beeindruckt ihre architektonische Vielfalt. Ebenso vielfältig sind aber auch die einzelnen rechtlichen Modelle, nach denen gebaut wird. Gewerblicher Bauträger (=freifinanziert) versus Genossenschaft (=gefördert), so einfach ist es heute nämlich nicht mehr; die Grenzen sind verschwommen. Schließlich haben in Wien auch gewerbliche Bauträger schon länger Zugang zur Wohnbauförderung, und auch gemeinnützige Bauträger bauen wegen hoher Grundstückskosten immer mehr freifinanziert. Dazu kommt, als "neuestes" Phänomen, die Wiener Wohnbauinitiative.

Dass es größere Unterschiede gibt, ist vielen Interessenten möglicherweise gar nicht so richtig bewusst. Am ehesten weiß man noch, wie der geförderte Wohnbau abläuft: Man zahlt anfangs einen Finanzierungsanteil, den man beim Auszug wieder zurückbekommt, reduziert um ein Prozent pro Jahr. Die Miete ist eine Kostenmiete, orientiert sich also an den Baukosten.

Die geförderten Projekte sind in der Seestadt aber in der Minderheit. Die Mehrzahl der Häuser, zumindest in der ersten Bauphase, entsteht im Rahmen der Wohnbauinitiative, aktuell etwas mehr als 1600 Wohnungen.

"Gefördert" kennt man eher

Der Bauträger Österreichisches Volkswohnungswerk (ÖVW) baut nach beiden Modellen. Man weiß dort von einem etwas größeren Andrang auf die geförderten Wohnungen zu berichten - weil "die Leute das kennen", wie ein Sprecher zum STANDARD sagt.

Bei der Wohnbauinitiative sind die Anfangsmieten zehn Jahre lang reguliert - danach können bei Neuvermietungen Marktpreise verlangt werden. Und die preislichen Vorgaben der Stadt (im Gegenzug gab es billige Darlehen) waren klar, man stellte zwei Varianten zur Auswahl: einmal eine maximale Nettomiete von 6,10 Euro pro Quadratmeter bei einem Finanzierungsbeitrag von maximal 150 Euro/m²; oder eine maximale Nettomiete von 4,75 Euro/m² und ein Finanzierungsbeitrag von maximal 500 Euro/m².

Ambitionierte Vorgaben

Dass diese Vorgaben ambitioniert waren, zeigt ein kurzer Blick auf die Websites der involvierten Bauträger. Bei einem ÖVW-Projekt liegen die Nettomieten fast durchwegs bei mehr als 6,70 Euro statt der geforderten 6,10 Euro (brutto sogar bei über zehn Euro), und auch die Eigenmittelgrenze dieser Variante - 150 Euro - wird kaum erreicht. Auch mit (vorgesehener) laufender Indexanpassung dürfte die Miete bei nur 6,50 Euro liegen.

Vier der vom ÖVW im Rahmen der Wohnbauinitiative errichteten Wohngebäude, alle direkt beim oder in der Nähe des Yella-Hertzka-Parks gelegen, gehören übrigens bereits zum Portfolio des Immobilienfonds der Erste Immobilien KAG. Weil sie im Rahmen der Wohnbauinitiative gebaut werden, muss jede zweite der 330 Mietwohnungen über das Wohnservice Wien vergeben werden.

Wenig geförderter Wohnbau

Die Fertigstellung ist für das Frühjahr 2015 geplant. Anfang September wurde mit der Vergabe begonnen, man geht davon aus, dass bis zur Fertigstellung voll vermietet ist, heißt es von der Erste Immo KAG.

Die bisher eher wenigen geförderten Projekte stammen von EBG, Arwag/Migra, BWS-Gruppe, sowie ÖVW und EGW Heimstätte. Die beiden Letzteren (beide gehören zur Erste Group) errichten das "Stadthaus", in dem 312 geförderte Mietwohnungen entstehen (mit Förderung in Höhe von 12,35 Millionen Euro). Die Bruttomieten liegen hier bei rund 8,50 Euro, in denen sich auch ein Finanzierungsanteil von etwa 2,20 Euro versteckt. Die beim Einzug außerdem noch einmalig zu zahlenden Eigenmittel belaufen sich auf rund 100 Euro je Quadratmeter.

Mietkauf oft keine Option

Wer auf eine Mietkauf-Option spitzt, hat in den seltensten Fällen Chancen auf Erfolg. Eine Verpflichtung der Bauträger, nach zehn Jahren die Wohnung dem aktuellen Mieter zum Kauf anzubieten, gäbe es nur im Fall des geförderten Wohnbaus. Allerdings wird hier - etwa das "Stadthaus" - häufig auf Baurechtsgründen gebaut; das ist laut Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) ein Ausschließungsgrund für den Eigentumserwerb. Die Wohnbauinitiativen-Projekte des ÖVW befinden sich zwar auf Eigengrund des Bauträgers, eine Einräumung der Kaufoption ist aber nicht geplant und rechtlich, wie erwähnt, eben auch kein Muss.

Die bisher einzigen Eigentumsprojekte der Seestadt - abgesehen von der Baugruppe "JAspern" - stammen vom Bauträger wvg und der Buwog. wvg plant ganz im Südwesten der Seestadt eine Wohnanlage mit drei Gebäuden und insgesamt rund 50 freifinanzierten Eigentumswohnungen, Baustart ist im Frühjahr.

Die Buwog wird näher an die U2-Endstation heranrücken. Der Bauträger plant eine Anlage mit rund 260 Eigentums- und Mietwohnungen. (Martin Putschögl, DER STANDARD, 8.11.2014)

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  • Die ersten Wohnbauten in der Seestadt: oben Projekte der Wohnbauinitiative, unten das "Stadthaus" von den Bauträgern ÖVW und EGW. Das Grüne ist der Hannah-Arendt-Park.
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    Die ersten Wohnbauten in der Seestadt: oben Projekte der Wohnbauinitiative, unten das "Stadthaus" von den Bauträgern ÖVW und EGW. Das Grüne ist der Hannah-Arendt-Park.

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