Parkplatz meist sicher, der Hausgarten nicht

9. November 2014, 18:48
16 Postings

Park- und Garagenplätze, die zu Eigentumswohnungen gehören, sind von einem viel diskutierten OGH-Urteil oft gar nicht betroffen

Wien - Eine drei Jahre alte Entscheidung des OGH über die Zubehörtauglichkeit eines Hausgartens (22. 11. 2011, 4 Ob 150/11 d) schlägt dieser Tage hohe Wellen. Mit dem Ablauf der Gewährleistungsfrist befürchten viele Wohnungseigentümer, dass von ihnen genutzte Flächen, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, ab 22. November zu Allgemeingut werden.

Laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) besteht eine Liegenschaft, auf der Wohnungseigentum begründet ist, grundsätzlich aus Wohnungseigentumsobjekten (WE-Objekte; vor allem Wohnungen oder Geschäftslokale) und allgemeinen Teilen. Den WE-Objekten kann Zubehör zugeordnet werden: Für Zubehör gilt das Recht, andere mit dem WE-Objekt baulich nicht verbundene Teile der Liegenschaft, wie etwa Kellerräume, Hausgärten, Lagerplätze etc., ausschließlich zu nutzen.

Der OGH hat klar ausgesprochen, dass Zubehör zu WE-Objekten sachenrechtlich nur dann als Zubehör gilt, wenn es ausdrücklich im Grundbuch eingetragen ist. Ansonsten sind die Zubehörobjekte kein Zubehör, sondern zählen zu allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die im Miteigentum aller stehen. Das Urteil hat Sprengkraft, denn tausende Zubehörobjekte sind in Österreich nicht verbüchert. Besorgte Betroffene wenden sich nun an den Verkäufer bzw. Vertragserrichter. Die befürchtete Klageflut ist aber vorerst ausgeblieben.

Bei der Beurteilung der Rechtslage muss man unterscheiden:

Balkone oder Terrassen, die mit einem WE-Objekt baulich derart verbunden sind, dass sie nur von den Nutzern des betreffenden WE-Objekts verwendet werden können, gelten als unselbstständige Bestandteile des WE-Objekts und müssen bzw. können nicht verbüchert sein.

Garagen und Kfz-Abstellplätze können wegen ausdrücklicher gesetzlicher Anordnung als selbstständige WE-Objekte im Grundbuch aufscheinen oder sind, wenn dies nicht der Fall ist, als Zubehör eingetragen. Entgegen Medienberichten besteht hier in der Praxis kein Handlungsbedarf.

Bei Hausgärten und Terrassen im Erdgeschoß, die zwar unmittelbar an das WE-Objekt angrenzen, aber mit diesem baulich nicht so verbunden sind, dass nur Nutzer des betreffenden WE-Objekts sie verwenden können, ist Vorsicht geboten. Die Einzäunung reicht laut OGH nicht aus, um die bauliche Verbindung - und somit die Eigenschaft als Bestandteil - zu begründen. Fazit: Derartige Objekte sind keine unselbstständigen Bestandteile des angrenzenden WE-Objekts und gelten als allgemeine Teile der Liegenschaft, wenn sie nicht im Grundbuch als Zubehör eingetragen sind - was in der Praxis oft nicht der Fall ist.

Nutzungsregelung kann helfen

Aber selbst wenn ein Zubehörobjekt nicht im Grundbuch eingetragen ist, heißt das nicht unbedingt, dass es nun von allen anderen Eigentümern ebenfalls benutzt werden darf. Im Wohnungseigentumsvertrag (WE-Vertrag) sind die Zubehörobjekte oft als Zubehör definiert und von der allgemeinen Nutzung ausdrücklich ausgeschlossen. Die betroffenen Wohnungseigentümer könnten sich gegen solche "Eingriffe" zumindest auf schuldrechtlicher Basis wehren, obwohl sie rechtlich nicht Eigentümer solcher Objekte sind.

Die Betroffenen fragen sich, welche Lösungsmöglichkeiten es gibt. Die diesbezügliche Praxis der Grundbuchgerichte ist noch nicht einheitlich.

Einigkeit besteht darüber, dass die Zubehörobjekte sowohl im WE-Vertrag als auch im Nutzwertgutachten als solche ausgewiesen werden müssen. Bereits dies kann mühsam sein, weil allfällige Änderungen des WE-Vertrags und - wenn die Änderungen nicht nur geringfügig sind - auch des Nutzwertgutachtens der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedürfen. Selbst wenn der WE-Vertrag und das Nutzwertgutachten korrekt sind, müssen im Berichtigungsantrag an das Grundbuchsgericht sämtliche Wohnungseigentümer als Antragsteller aufscheinen. Dies setzt voraus, dass sie den Einschreiter entsprechend bevollmächtigt haben.

In der Theorie sollte die Erlangung der erforderlichen Zustimmungen bzw. Vollmachten nicht problematisch sein. Schließlich soll nur der bestehende - und in den allermeisten Fällen wohl unbestrittene - faktische Zustand auch rechtlich saniert werden.

Die Berichtigung wird aber in der Regel dennoch mit Zeit- und Kostenaufwand verbunden sein. Eine gesetzliche Sanierungsmaßnahme, die nicht nur die betroffenen Wohnungseigentümer, sondern auch die Rechtspfleger beim Grundbuch entlasten würde, wäre zu begrüßen. (Lukas Humaj, Wolfgang Tichy, DER STANDARD, 10.11.2014)

Lukas Humaj ist Associate, Wolfgang Tichy Partner bei Schönherr Rechtsanwälte. l.humaj@ schoenherr.eu, w.tichy@schoenherr.eu

  • Garagen und andere Kfz-Abstellpätze stehen entweder als eigene Objekte oder als Zubehör zur Eigentumswohnung im Grundbuch. Die Angst, sie zu verlieren, ist unbegründet. Foto: PicturedeskG/Stevanovic
    foto: igor stevanovic/picturedesk

    Garagen und andere Kfz-Abstellpätze stehen entweder als eigene Objekte oder als Zubehör zur Eigentumswohnung im Grundbuch. Die Angst, sie zu verlieren, ist unbegründet. Foto: PicturedeskG/Stevanovic

Share if you care.