Rund 9000 Wohnungen wurden zuletzt jedes Jahr von gemeinnützigen Bauvereinigungen mit einer sogenannten Kaufoption errichtet. Laut aktuellen Zahlen des Verbands gemeinnütziger Bauvereinigungen (gbv) waren es 2012 knapp unter 9000, im Vorjahr aber sogar 10.100 – bei insgesamt rückläufiger Bauleistung.

Kaufoption bedeutet, dass zehn Jahre nach Erstbezug der Wohnung dem Mieter die Wohnung auf Wunsch zum Kauf angeboten werden muss – vorausgesetzt, das Gebäude befindet sich nicht auf einem Baurechtsgrund und der Mieter hat beim Einzug Eigenmittel in Höhe von mehr als 50 Euro je Quadratmeter bezahlt. (Bei der Schaffung der Kaufoption im Jahr 2002 lag die Grenze bei 50 Euro, seither wurde sie jährlich an die Inflation angepasst. Mittlerweile sind es etwa 66 Euro, Anm.)

Im Zuge des allgemeinen Runs auf das sogenannte "Betongold" erfreute sich die Kaufoption zuletzt steigender Beliebtheit. 2013 wurden rund 3000 Wohnungen auf diese Art ins Eigentum übertragen. "Im Zuge des Immobilien-Hypes der vergangenen Jahre hat es einen ziemlichen Druck auf die Mietkaufwohnungen gegeben", sagt gbv-Obmann Karl Wurm zum Standard.

Kauf und Weiterverkauf

Wenn es um Selbstnutzer geht, die ihre eigenen vier Wände künftig besitzen möchten (und die gewährte Förderung dann selbst zurückzahlen) und nicht nur mieten, hält Wurm das auch für absolut legitim – auch wenn auf diese Weise die von Bauträgern so ungeliebten "Mischwohnungen" entstehen, in denen Mieter neben Eigentümern leben. "Die Leute haben eben nun mal dieses Recht, und einige nutzen es auch."

Gar nicht in Ordnung findet es Wurm aber, wenn manche Wohnung im Eigentum erworben und sofort an Dritte weitergegeben wird, selbstredend mit erheblichem Aufschlag auf den Kaufpreis. Weil das Bauen vor zehn Jahren noch wesentlich günstiger war als heutzutage, können solche Wohnungen von ihren Mietern nämlich im Regelfall zu Preisen übernommen werden, die weit unterhalb des Marktpreises liegen. "Immer mehr Leute ziehen deshalb die Kaufoption vor, lassen sich aber gar nicht erst im Grundbuch eintragen, sondern verkaufen die Wohnung gleich an Dritte weiter", sagt der gbv-Obmann und berichtet von einer Wiener Wohnung, die kürzlich um 180.000 Euro an den Mieter verkauft wurde, der sie sofort um 340.000 Euro weiterverkauft hat. Manche Leute, glaubt er, hätten es regelrecht darauf abgesehen, sich ihre Kaufoptionswohnung mit hohem Aufschlag abgelten zu lassen, "auch wenn sie sich den Erwerb gar nicht leisten könnten"; Inserate, in denen Mieter mit dem Hinweis auf ihre Kaufoption unverhohlen um Geldgeber buhlen, sind für ihn ein klarer Hinweis darauf, dass etwas schiefläuft. "Da heizt man ausgerechnet mit der Wohnbauförderung die Wohnungspreise an."

Den Einwand, dass es die Genossenschaften doch selbst in der Hand hätten, ob sie Wohnungen mit Kaufoption bauen oder nicht – denn das könnte eben über den Eigenmittelanteil geregelt werden -, hält Wurm für einen nur "theoretischen". In den Ballungsräumen seien die Grundkosten nämlich mittlerweile so hoch, dass das Bauen ohne höheren Eigenmittelanteil schlicht nicht mehr möglich sei.

Kaufoption Thema bei WGG-Reform

Wie dem auch sei: Bei der anstehenden Novellierung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) wird die Kaufoption ein Thema sein – das zeichnet sich ab, ohne dass es schon einen konkreten Entwurf gäbe. Rechtsexperten tüfteln etwa laut Wurm schon daran, wie sich der "spekulative" vom selbstnutzenden Eigentümer trennen lässt; ein gar nicht so leichtes Unterfangen.

Weitere Reformpläne sind relativ unumstritten: Der "Generationenausgleich" soll im WGG erstmals ausdrücklich verankert werden, außerdem sollen im Zuge von Sanierungen künftig verpflichtende Prüfungen zur Nachverdichtung stattfinden. (Martin Putschögl, DER STANDARD, 25.10.2014)