Das Duell um die begehrten Standorte

9. Oktober 2014, 16:55
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Die großen Lebensmittelhändler sind ständig auf der Suche nach neuen Standorten - auch deshalb, weil veraltete Filialen sukzessive ersetzt werden

Fünf Branchen braucht jede Innenstadt und jedes Einkaufszentrum, wenn es funktionieren soll, so hieß es zumindest bis vor kurzer Zeit: Lebensmittel, Textil, Sportartikel, Unterhaltungselektronik und Bücher/Schreibwaren, das seien die sogenannten Big Five, die nirgends fehlen dürften. Heute sind aber nicht mehr alle davon wirklich unumstritten in ihrer Relevanz. Gerade die beiden Letztgenannten büßen zumindest im stationären Handel laufend an Umsatz ein und müssen deshalb flächenmäßig sukzessive kürzertreten. Wolfgang Richter, Geschäftsführer von RegioPlan, ist überhaupt der Meinung, dass es heute zumindest keines Buchgeschäfts mehr bedarf, um ein großes Einkaufszentrum - 20.000 m² aufwärts - erfolgreich zu führen. In manch anderen europäischen Ländern kommt man mittlerweile auch ohne Elektronikhändler aus.

Rewe oder Spar

Auf ein Segment hat sich der stärker werdende Online-Handel bisher aber praktisch nicht ausgewirkt: den Lebensmittelhandel. Ein neues Einkaufszentrum ohne Lebensmittelvollsortimenter ist nach wie vor undenkbar. Allerdings ist die Auswahl für Entwickler bzw. Betreiber von Shoppingcentern denkbar klein: "Nur Rewe und Spar haben einen Betriebstypus, der groß genug ist, um in einem großen Einkaufszentrum der Frequenzbringer zu sein", erklärt Richter. Wenn es also einem Entwickler nicht gelinge, einen der beiden - Merkur oder Interspar - zu bekommen, sei das Projekt entweder ganz gestorben, oder man müsse einen Plan B mit einem Diskonter verfolgen. "Ein Diskonter, der typischerweise nicht über ein komplettes Sortiment verfügt, ist da aber immer nur die zweite Wahl", so Richter.

Der Experte stellt fest, dass zwar auch im Lebensmittelhandel - wie in allen anderen Branchen - die Expansionsfreudigkeit der Einzelhändler "ein Stück zurückgegangen" sei, dass dort aber derzeit Standortoptimierungen das größte Thema seien. "Es wird also sehr viel expandiert, aber anders als noch vor fünf, sechs Jahren eher qualitativ denn quantitativ. Wenn neue Flächen kommen, dann eher in Gebieten, in denen neue Potenziale entstehen" - etwa in Neubaugebieten wie der Seestadt Aspern. Dort wurde in der ersten Ausbaustufe das Unternehmen Spar European Shopping Centers (SES), eine Spar-Tochter, mit der Konzeption, der Realisierung und dem laufenden Betrieb einer "gemanagten Einkaufsstraße" beauftragt. Das heißt, SES mietet die für Handel, Gastronomie und Dienstleistung vorgesehenen Erdgeschoßflächen in der Haupteinkaufsstraße von den einzelnen Bauträgern an und verpachtet sie auf Basis eines detaillierten Branchen- und Nutzungskonzepts an Shoppartner weiter.

Spar in der Seestadt

Dass der erste Supermarkt der Seestadt ein Spar-Markt sein wird, ist da naheliegend. Allerdings heißt das nicht, dass es nie einen Billa oder Merkur in der Seestadt geben wird. Weitere Bauphasen werden neu vergeben.

Dass die Firma Spar mit ihrer Management-Tochter SES generell einen kleinen Vorteil hat, wenn es um die Akquise neuer Flächen in Shoppingmalls geht, ist für Richter nicht ausgemacht. "Typischerweise ist ein neues Center ja nicht die Idee von SES oder die eines anderen Betreibers, sondern jene eines Entwicklers, dem es zunächst nur wichtig ist, einen der beiden Großen zu bekommen." Danach beginne erst die Suche nach einem Betreiber, "und das ist halt manchmal die SES, manchmal nicht". Richter erzählt vom Seestadt-Projekt in Bregenz, wo es längere Verhandlungen mit Rewe und Spar gegeben habe, am Schluss dann Interspar die Nase vorn gehabt habe. "In der Folge ist dann auch SES der Betreiber geworden."

Beim jüngsten Projekt in Parndorf namens Pado - das allerdings "nur" ein Fachmarktzentrum wird -, hat Rewe auf das richtige Pferd gesetzt und wird dort im nächsten Frühsommer einen Billa aufsperren. Bei diesem Projekt des oberösterreichischen Entwicklers Erlinger war es überhaupt so, dass erst der erfolgreiche Abschluss mit Rewe den Ausschlag dafür gab, dass es gebaut werden kann.

60 neue für 30 alte Filialen

Der dortige Billa wird einer von rund 60 neuen Märkten sein, die Rewe in Österreich jedes Jahr eröffnet. "Zirka halb so viele bestehende, nicht mehr zeitgemäße Filialen werden wir voraussichtlich sperren müssen", sagt Expansionsleiter Dieter Wasserburger dem Standard. Aktuell betreibt die Rewe-Group in Österreich 1050 Billa- und 128 Merkur-Filialen, außerdem mehr als 600 Bipa- und rund 300 Penny-Märkte.

Die Spar-Gruppe hat in Österreich derzeit rund 1600 Standorte, etwa die Hälfte davon werden aber von selbstständigen Spar-Kaufleuten betrieben. 2013 wurden mehr als 70 Märkte neu eröffnet und weitere 110 modernisiert - was in etwa auch der langjährige Schnitt sei, teilt Pressesprecherin Nicole Berkmann schriftlich mit. "Zu den Neueröffnungen werden aber auch Standorte gezählt, die in der Nähe eines alten, aufgelassenen Standorts im selben Ort eröffnet wurden." Wie viele jedes Jahr aufgelassen werden, will man nicht sagen.

Flächen werden größer

RegioPlan-Experte Richter beobachtet, dass im Zuge des Tausches alter, nicht mehr wettbewerbsfähiger Standorte gegen neue Flächen als sozusagen angenehmer, durchaus erwünschter Nebeneffekt auch die Flächen wachsen. "Die Einheiten pro Geschäft werden größer - das ist ein längerer kontinuierlicher Prozess. Ein typischer kleiner Billa wird irgendwann durch einen großen, modernen Billa ersetzt."

Wasserburger ist mit seinem Team für die gesamte Österreich-Expansion der Rewe International AG zuständig. "Wir prüfen jedes Jahr rund 1000 Standorte", sagt er - von Gemeinden, Institutionellen, gewerblichen und gemeinnützigen Bauträgern sowie Privatpersonen. Nur ein geringer Prozentsatz davon wird dann tatsächlich umgesetzt; "das ist das Los des Expansionisten".

Rewe hat rund ein Viertel der Standorte im Eigentum. Man strebt dies auch grundsätzlich an, denn man sei daran interessiert, sich langfristig an Standorte zu binden.

Wandel "vom Mieter- zum Vermietermarkt"

Manager Wasserburger stellt diesbezüglich aber einen grundsätzlichen Wandel im täglichen Geschäft fest: "Der Markt hat sich von einem Mieter-/Käufer- zu einem Vermieter-/Verkäufermarkt gewandelt. Das macht die Sache für uns in der Expansion nicht einfacher." Früher habe es viel mehr Standorte gegeben, "und wir konnten uns zumeist aussuchen, welchen wir nehmen wollen. Heute gibt es nur noch wenige gute Standorte, für die es oft mehr als nur einen Interessenten gibt."

Bei Spar wird über neue Standorte in der für die jeweilige Region zuständigen Zentrale entschieden. "Dort gibt es jeweils ein Expansionsteam, das sich - gemäß des nationalen Expansionsplans - um neue Standorte kümmert." Ob eine neue Fläche gemietet, gekauft, gepachtet oder gleich selbst gebaut wird, sei zunächst einmal nicht so wichtig und werde deshalb "erst nachrangig beurteilt", so die Pressesprecherin. Bewertet werden die Standorte zunächst anhand der Kaufkraft in der jeweiligen Region sowie "verkehrstechnischer Gegebenheiten".

Stellplätze, ebenerdig

Zu Letzteren zählen vor allem die nötigen Parkplätze - zumindest wenn es um einen nichtinnerstädtischen Standort geht. Diese sollten idealerweise nicht nur in ausreichender Anzahl vorhanden, sondern auch ebenerdig zugänglich sein - das geht aus Gesprächen mit den beiden Branchengrößen eindeutig hervor. Bei einem ebenerdig zu erreichenden Parkplatz muss schließlich auf dem Weg vom Supermarkt zum Auto nicht erst mühsam mit dem Einkaufswagen ein Niveauunterschied bewältigt werden, ebenerdige Parkplätze "stellen deshalb für die Kunden die bequemste Form dar", erklärt man bei Spar.

Auch Wasserburger betont, dass "die Kunden dorthin gehen, wo ihre Bedürfnisse und Anforderungen am besten erfüllt werden. Neben zeitgemäßen Filialen mit ausreichend großer Verkaufsfläche sind auch ebenerdige Stellplätze ganz wichtig."

Trend zum Zweitmarkt

Innerstädtisch sind Öffnungszeiten das größere Thema. Spar bespielt ab 10. Oktober die neue Mall im Wiener Hauptbahnhof mit einem großen Interspar und einem kleinen "Interspar pronto". Diese Vorgangsweise hat man in der "Mall" in Wien-Mitte schon erprobt. "Der Interspar pronto ist deshalb wichtig, weil nur ein Geschäft mit 80 m² in Wien Sonderöffnungszeiten - wie z. B. am Sonntag - nutzen darf", heißt es.

Ein ganz ähnliches Konzept hat auch Rewe am Wiener Westbahnhof mit großem Merkur und "Mini Merkur" schon vorgezeigt. Es scheint also, als würden die Lebensmittelbranche in den heimischen Malls künftig eher noch an Bedeutung zulegen. (Martin Putschögl, DER STANDARD, 4.10.2014)

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    foto: werner krug, rewe international ag
  • Viel Fläche, viel Glas: die wichtigsten Kriterien bei der Suche nach neuen Standorten für Spar und Rewe.
    foto: spar österreich

    Viel Fläche, viel Glas: die wichtigsten Kriterien bei der Suche nach neuen Standorten für Spar und Rewe.

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