Monatelang wurde darüber heiß diskutiert, nun wird die Mietpreisbremse in Deutschland aber wirklich kommen. Vor wenigen Tagen einigten sich die Verhandler der beiden Koalitionspartner SPD und CDU/CSU auf die Einführung in der ersten Jahreshälfte 2015. Konkret bedeutet das, dass die Bundesländer per Gesetz dazu ermächtigt werden, Gebiete mit "angespanntem Wohnungsmarkt" zu definieren, in denen die neue Miete nach einem Mieterwechsel um maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Die Regierung will damit überteuerten Neuvermietungen einen Riegel vorschieben.

Ausnahmen für Neubauten

Für Wohnungen in Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet werden, soll es allerdings Ausnahmen geben. Dies soll sicherstellen, dass die Investitionen in den Wohnbau nicht stoppen. Außerdem können Vermieter, die ihre Wohnungen bereits jetzt zu teuer vermieten, dies auch weiterhin tun - auch wenn die Miete bereits um zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegt. Gemeinsam mit den ebenfalls beschlossenen Bestellerprinzip bei den Maklerprovisionen - bezahlen wird künftig der, der den Makler beauftragt - ist es ein sehr mieterfreundliches Paket, das im Frühjahr 2015 in Kraft treten soll.

Schon seit vergangenem Frühjahr gilt in München und Hamburg allerdings auch eine weitere Regelung, die den Bestandserhalt gründerzeitlicher Gebiete im Fokus hat: das sogenannte "Umwandlungsverbot", also ein "Verbot", Zinshäuser zu parifizieren und im Eigentum abzuverkaufen. Es gilt in München, der deutschen Stadt mit den höchsten Mieten, seit 1. März. Der dortige Ableger des Deutschen Mieterbunds (DMB) hatte zuvor "20 Jahre lang dafür gekämpft", sagt Sprecherin Anja Franz zum STANDARD.

Der Begriff selbst sei aber möglicherweise ein wenig irreführend, räumt sie ein. Ein generelles Verbot, Zinshäuser in Eigentumsobjekte umzuwandeln, gibt es natürlich nicht. "Genau genommen handelt es sich um einen Genehmigungsvorbehalt der Stadtregierung." Wer also ein Zinshaus in Eigentum umwandeln will, benötigt vorher die Genehmigung der Behörden dafür. Und dies auch nicht in ganz München, sondern nur in sogenannten "Erhaltungssatzungsgebieten", das heißt: in beliebten, meist gründerzeitlichen Wohnvierteln.

Beliebte Parifizierungen

Bisher war die Situation so, dass die Käufer eines Mehrfamilienhauses großes Interesse daran hatten, die einzelnen Wohnungen des Hauses in Eigentumswohnungen umzuwandeln, um diese dann einzeln an den Meistbietenden zu verkaufen. Diese Vorgangsweise verspricht in der Regel einen wesentlich höheren Gewinn als der Verkauf des Hauses im Ganzen.

Die Verordnung wurde Anfang März zunächst befristet bis 2019 erlassen und gilt grundsätzlich nur für sogenannte Erhaltungssatzungsgebiete. "Durch die Verordnung haben die Kommunen nun aber die Möglichkeit, regulierend auf Teilbereiche des überhitzten Wohnungs- und Mietmarktes einzugreifen, indem bei einer beantragten Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genau geprüft wird, welche Konsequenzen dies auf das jeweilige Stadtgebiet hätte", erklärt Franz. Die Stadt hat damit in erhaltenswerten Gründerzeitvierteln also ein Mitspracherecht, ob in einem Zinshaus Wohneigentum begründet werden kann oder nicht.

"Durch die neue Regelung werden zwar keine Wohnungen geschaffen, aber hier geht es um Bestandserhaltung und die Vermeidung von Luxussanierungen und Entmietungen", heißt es beim DMB, wo man die Befristung der Regelung missmutig zur Kenntnis nahm. Außerdem wird weiter gefordert, dass das Umwandlungsverbot nicht nur in Erhaltungssatzungsgebieten gilt, sondern generell in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung - "also in ganz München" - gelten soll.

IVD: "Falsches Instrument"

Von der deutschen Immobilienwirtschaft wird das Umwandlungsverbot naturgemäß abgelehnt. "Wir sehen das sehr skeptisch, weil das oft vor den Verwaltungsgerichten nicht hält", sagt etwa Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbands IVD, zum Standard. "Man versucht, eine Marktentwicklung zu bremsen - aber mit falschen Instrumenten." Nur bessere Anreize für den Wohnungsneubau könnten die Mieten niedrig halten, ist er überzeugt.

Nichtsdestotrotz schickt sich nach München und Hamburg auch Berlin an, die Regelung einzuführen. In der Hauptstadt rittern gerade drei Kandidaten um die Nachfolge Klaus Wowereits im Amt des Oberbürgermeisters, einer davon tritt mit der Forderung nach einem "dezidierten Verbot der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen" an. (mapu, DER STANDARD, 4.10.2014)