Nicht alles eitel Wonne bei heimischen Immobilienfonds

12. September 2014, 17:23
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Mitunter muss, wie zuletzt beim Raiffeisen-Immobilienfonds, die eingeschlagene Strategie nochmals überdacht werden

Die österreichischen Immobilien-Investmentfonds sammeln beständig mehr Geld ein. Per 31. August verwalteten die fünf heimischen Anbieter ein Gesamtvolumen von fast 4,6 Milliarden Euro. Vor einem Jahr waren es noch 3,95 Milliarden Euro.

Was mit dem Geld passiert, ist rasch erklärt: Die Fondsmanager investieren es in Immobilien und erwirtschaften durch Mieteinnahmen und Aufwertungsgewinne, fallweise auch Verkäufe eine meist durchaus passable Rendite. Das galt zuletzt zumindest für vier der sechs Immo-Publikumsfonds heimischer Anbieter.

Probleme außerhalb von Österreich und Deutschland

Ausgerechnet jene Fonds, die ihren Anlageschwerpunkt außerhalb Österreichs und Deutschlands haben, stecken aber in mehr oder weniger großen Schwierigkeiten. Das betrifft den schon länger schwächelnden Fonds Real Invest Europe der Bank-Austria-Tochter Real Invest, der hauptsächlich in vier Büroobjekte (jeweils zwei in Tschechien und Kroatien) investiert ist. Zwar hält der Fonds mittlerweile auch sechs Wohnobjekte in Wien, diese fallen mit einem Anteil von vier Prozent an der Länderallokation aber kaum ins Gewicht.

Eine negative Performance wies im vergangenen Jahr auch der Raiffeisen-Immobilienfonds auf, was für das Fondsmanagement naturgemäß eine unbefriedigende Situation ist, wie Günther Burtscher, Geschäftsführer von Raiffeisen Capital Management (RCM), auch offen zugibt. Er ist auch schon seit einem Jahr dabei, das Portfolio umzubauen. Im Oktober 2013 zog man sich aus Ungarn zurück, danach nahm man sich den laut Burtscher "für einen offenen Fonds relativ hohen" Logistikanteil des Fonds vor und brachte dessen Reduzierung kürzlich mit Verkäufen in Deutschland zu einem vorläufigen Abschluss. "Wir haben die günstige Marktsituation dazu genützt, uns von drei Objekten zu Preisen über dem Buchwert zu trennen." Dabei handelte es sich um drei Logistikzentren mit insgesamt 74.000 m² in Bingen, Kassel und Ennigerloh, sie wurden für 61,6 Millionen Euro veräußert. Aktuell beträgt der Logistikanteil noch 14,7 Prozent, der Rest steckt in Büroimmobilien.

Marktabschwächung für zu Abwertungen

Die negative Performance führt Burtscher im Gespräch mit dem STANDARD aber vor allem auf die Marktabschwächung in den Niederlanden zurück, die zu "notwendigen Abwertungen" geführt habe. In den Niederlanden, genauer in Nieuwegein, kam es jüngst auch zu einem raiffeiseninternen Interessenkonflikt: Die beiden Büroobjekte Admiraal II und Admiraal III hatten denselben Großmieter, aber unterschiedliche Besitzer: Admiraal II gehört dem Raiffeisen-Immobilienfonds, Admiraal III dem Raiffeisen-Spezialfonds R 320. Der Mieter wollte Flächen reduzieren und nur dann im Gebäude II bleiben, wenn er die Flächen im Gebäude III vorzeitig zurückgeben könne. Laut Burtscher hat man das intern nun so geregelt, dass der Immobilienfonds die entgangene Miete des Spezialfonds bis zu einer Neuvermietung der Flächen ersetzt.

Wegen der Verkäufe schrumpft das Volumen des Raiffeisen-Fonds in letzter Zeit drastisch, man hält nun bei 248 Millionen Euro (Anm.: Der Raiffeisen-Marktanteil in der Grafik enthält auch das Volumen des Fonds R 320.)

Erste-Fonds lässt bauen

Der Immobilienfonds der Erste Group setzt weiterhin auf deutsche Wohnimmobilien bzw. gemischt genutzte Objekte. Anfang Juli hat man das Harburg Carree in Hamburg erworben, ein Wohn-, Büro- und Geschäftsgebäude mit einer Nutzfläche von 23.000 m². Damit stieg das Deutschland-Portfolio des Fonds auf ein Volumen von 200 Millionen Euro bzw. zehn Objekte. In Österreich lässt Geschäftsführer Peter Karl auch bauen, in Graz etwa stehen zwei Wohnprojekte kurz vor der Fertigstellung und sollen noch heuer in den Fonds übernommen werden. In Wien hat man in der Seestadt Aspern und in der Leopoldauer Straße vor kurzem die Gleichenfeiern begangen, in Linz erfolgte im April der Spatenstich zur Errichtung von 76 Wohnungen in der Weingartshofstraße.

Bei Volksbanken-Tochter Immo KAG verzeichnet man seit einem Jahr einen verstärkten Mittelzufluss, wie Vorstand Lars Fuhrmann berichtet. Aus diesem Grund könnte man heuer sogar drei Neuerwerbungen schaffen; im August erwarb der Fonds das Büro- und Laborgebäude Trianum im deutschen Gräfelfing, für ein weiteres Objekt hat man dieser Tage den Kaufvertrag unterzeichnet. In Deutschland setzt man auch zunehmend auf Ärztezentren. (Martin Putschögl, DER STANDARD, 13.9.2014)

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    grafik: standard
  • Links das Büroobjekt Terrano in München, das seit 2009 zum Portfolio des Raiffeisen-Immobilienfonds gehört.
    foto: rcm / frank seifert

    Links das Büroobjekt Terrano in München, das seit 2009 zum Portfolio des Raiffeisen-Immobilienfonds gehört.

  • Das Wohn-, Büro- und Geschäftsgebäude Harburg Carree in Hamburg wurde kürzlich vom Erste-Immobilienfonds erworben.
    foto: erste immo kag

    Das Wohn-, Büro- und Geschäftsgebäude Harburg Carree in Hamburg wurde kürzlich vom Erste-Immobilienfonds erworben.

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