Airbnb & Co: Gericht erschwert Privatvermietung

8. Juli 2014, 05:30
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Ist Eigentumswohnung nicht als Ferienappartement gewidmet, müssen alle anderen Eigentümer zustimmen 

Wien - Der Oberste Gerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung (5 Ob 59/14 h) ausgesprochen, dass bereits die Nutzung eines einzigen Wohnungseigentumsobjekts eines Wohnhauses als Ferienappartement für Touristen als Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer und damit als genehmigungsbedürftige Widmungsänderung der Wohnung qualifiziert werden kann.

Bisher hatte der OGH dies nur in Bezug auf die Vermietung von mehr als einem Drittel aller Wohnungen in einem Wohnhaus entschieden. Damit steht fest, dass die laufende kurzfristige Vermietung auch nur einer Wohnung, etwa über Airbnb oder eine der anderen derzeit boomenden Internetplattformen für Kurzzeit-Vermietungen von Privatquartieren, nicht ohne Zustimmung aller anderen Eigentümer eines Wohnhauses möglich ist.

Im gegebenen Fall erachtete der OGH das Vermieten einer Wohnung an wechselnde Mieter für die Dauer von zwei bis zu 30 Tagen als eine derart kurzfristige Vermietung, dass sie eine begründete Besorgnis der anderen Eigentümer wegen einer unkontrollierten Anwesenheit von fremden Personen in dem Wohnhaus rechtfertigt.

Bereits vor drei Jahren hatte sich der OGH mit dem Fall einer laufenden kurzfristigen Vermietung von zehn Wohnungen und damit eines Drittels aller Wohnungen in einem Wohnhaus zu befassen (OGH 3 Ob 158/11y). Diese Wohnungen wurden unter Beistellung von Bettwäsche und Handtüchern sowie einer Endreinigung über Buchungsplattformen zu fixen Tagespauschalen für die Dauer von drei bis zu sieben Tagen angeboten.

Auch hier sprach der OGH aus, dass eine derartige Vermietung ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer des Wohnhauses eine unzulässige Widmungsänderung darstellt. Diese Art der Vermietung entspricht einem Beherbergungsbetrieb, der durch die reine Wohnwidmung der Wohnungen nicht gedeckt ist.

Aus diesen Entscheidungen lassen sich folgende Parameter für eine zustimmungspflichtige Vermietung von Wohnungen für Ferienzwecke ableiten, die jedoch nicht unbedingt alle gemeinsam vorliegen müssen:

  • Wiederholte, kurzfristige Vermietungen für wenige Tage bis zu einem Monat.
  • Bereits die Vermietung einer einzigen Wohnung für Ferienzwecke ist ausreichend.
  • Anbieten einer Wohnung unter Beistellung von Bettwäsche und Handtüchern sowie der Durchführung einer Endreinigung zu pauschalen Tagessätzen.
  • Öffentliches Anbieten der Wohnung über Buchungsplattformen oder sonstige Vermietungsplattformen, die Touristen ansprechen.

Nicht erfasst von diesen Entscheidungen ist die einmalige kurzfristige Vermietung oder aber die Vermietung während eines eigenen Ortswechsels.

Damit ist die wiederholte kurzfristige Vermietung von Wohnungen, die nur zu Wohnzwecken gewidmet sind, nur mit Zustimmung aller Eigentümer einer Liegenschaft oder bei Umwidmung der Wohnung durchführbar. Beides wird sich in der Praxis nur selten als möglich erweisen. Vor Aufnahme einer derartigen Vermietung sollte man jedenfalls den Wohnungseigentumsvertrag in Hinsicht auf die Widmung prüfen. (Alexander Stolitzka, DER STANDARD, 7.7.2014)

Alexander Stolitzka ist Partner bei Eversheds in Wien.

  • Wer Wohnungen via Airbnb vermieten möchte, braucht die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer eines Hauses. Das hat der OGH geurteilt.
    foto: ap/dovarganes

    Wer Wohnungen via Airbnb vermieten möchte, braucht die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer eines Hauses. Das hat der OGH geurteilt.

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