Silo in Wien-Liesing: Das betriebskostenoptimierte Passivhaus

29. Juni 2014, 16:58
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Der "Silo " der Immorent ist ein klima:aktiv-Passivhaus und bietet erstmals garantierte Betriebskosten. 

Was derzeit gerade an der U6-Station Perfektastraße in Wien-Liesing vollendet wird, begann als Gedankenspiel an der Donau-Uni Krems. "Unser Ansatz war nicht, ein Passivhaus zu bauen, sondern ein betriebskostenoptimiertes Gebäude", erzählt Johannes Ott. Der wesentliche Hebel dabei, das sei rasch klar gewesen, sind die Energiekosten. "Und da hat dann am Passivhaus letztendlich kein Weg vorbeigeführt."

Ott ist Entwicklungschef der Erste Group Immorent, und er führt den Besucher sichtlich zufrieden durch das neue Bürogebäude, dem schon vor der für Jahresende geplanten Fertigstellung ein guter Ruf vorauseilt. "Silo" heißt es, und der Name kommt nicht von ungefähr: Auf dem Gelände, das einst der Voestalpine gehörte, befindet sich noch ein vom direkten Vorbesitzer, einer Tischlerei, errichteter - Silo.

Aufzugs-Prüfturm mit Ausblick

30 Millionen Euro steckt die Immorent in die Entwicklung an der südlichen Wiener Peripherie. Dass der Silo nicht abgerissen wurde, sondern sogar noch aufgewertet wird, ist einem ganz besonderen Umstand zu verdanken: Der Aufzugskonzern Kone als Ankermieter, der sich auf einem Drittel der rund 13.000 m² eingemietet hat und somit den Startschuss für das Bauvorhaben lieferte, wird den Silo später als Aufzugs-Prüfturm nutzen. Ganz oben soll außerdem ein Schauraum entstehen, möglicherweise auch das eine oder andere Sitzungszimmer. Eines steht aber fest: "Der Silo wird schwarz", sagt Ott.

Fest steht auch, dass "Silo", also das Gebäude, ein Passivhaus nach klima:aktiv-Standard wird, mit einem errechneten Heizwärmebedarf von nur acht kWh pro Quadratmeter und Jahr sowie Photovoltaik und Geothermie. 70 Prozent des Energiebedarfs für Heizen und Kühlen werden aus erneuerbaren Energieträgern gewonnen.

Gaszentralheizung zur Nutzer-Beruhigung

Als "Back-up-System" gibt es zwar auch eine Gaszentralheizung, berichtet Ott - samt zahlreichen Heizkörpern, die aber in erster Linie eines sollen: "die Nutzer beruhigen". Diese könnten sich nach Ansicht des Projektentwicklers später aber doch wundern, "warum es herinnen warm ist, obwohl die Heizkörper kalt sind".

Die Gebäudehülle besteht aus 30 cm Wärmedämmverbundsystem an den Wänden und 42 cm am Dach. Die Fenster weisen natürlich die fürs Passivhaus nötige Dreischeibenverglasung auf, das ganze Gebäude ist außerdem aus Stahlbeton, wegen der hohen Speicherqualität des Baustoffs; Bauteilaktivierung ist ein wichtiger Bestandteil des Energiekonzepts. "Technisch ist es eine Maschine, die wir hier gebaut haben", sagt Ott stolz.

Garantierte Betriebskosten

Die ganz große Neuheit des Projekts "Silo" ist aber die Betriebskostengarantie - die ein Mieter nehmen kann, aber nicht muss: Laut Ott haben sich von bisher fünf Mietern vier dafür entschieden. Wer sie nimmt, zahlt zunächst zehn Jahre lang nur die für heuer geltenden 2,68 Euro je Quadratmeter bzw. in den Folgejahren den entsprechenden indexangepassten Wert. Das Risiko trägt dabei freilich der Hausverwaltungspartner, die Firma Rustler. Diese durfte deshalb schon bei der Planung mit am Tisch sitzen und "alles mitentscheiden".

Oberstes Ziel ist, die Betriebskosten um einen Euro je Quadratmeter unter jenen eines vergleichbaren Gebäudes zu halten. Um das zu erreichen, bekommen die Mieter vom Bauträger auch Listen mit Empfehlungen, welche Geräte (Drucker, Monitore) die Stromkosten im Zaum halten.

Überdimensioniertes Restaurant

Für die Belüftungsanlage wurden überdimensionierte Kanäle verwendet, um die Strömungsgeschwindigkeit der Luft niedrig zu halten. "Das kostet zwar Nutzfläche, aber es spart Energie", erklärt Ott. Ebenso großzügig angelegt ist das Restaurant im Erdgeschoß. Die Überlegungen bei der Immorent reichen nämlich schon weiter, man arbeitet bereits an den Bauteilen zwei und drei. "Und das Restaurant im Bauteil eins wurde deshalb überdimensioniert, um später auch für die weiteren Bauteile zur Verfügung zu stehen."

Nach dem Einzug der Mieter Ende des Jahres ist geplant, den Betrieb drei Jahre lang genau zu beobachten. In dieser Phase werde es "immer wieder zu Optimierungen kommen". Ott glaubt aber, dass man auch mit nur einem Jahr auskommen könnte, "denn das Haus wird sehr schnell sehr voll sein". Schon bei Fertigstellung werden 90 Prozent der Flächen vermietet sein, auch für den nächsten Bauteil gibt es bereits Gespräche mit potenziellen Mietern.

Viele Parkplätze nötig

Bei all der ausgeklügelten Optimierung ist eines aber nur schwer zu beeinflussen: Ott weiß jetzt schon, dass die Mehrzahl der später hier arbeitenden Menschen - trotz bester U-Bahn-Anbindung - wohl mit dem eigenen Pkw aus dem Süden Wiens anreisen wird. 80 Stellplätze stehen im Untergeschoß für sie bereit, der Platz vor dem Haus wird zunächst ebenfalls Parkplatz sein - auch weil die Firma Kone Stellplätze für ihre Fahrzeuge braucht (später soll "die Außenraumqualität gesteigert", sprich begrünt werden). Die Einfahrt in die Tiefgarage, derzeit noch mitten auf der Freifläche südlich des Gebäudes, soll dann unter den Bauteil 2 verlegt werden. Auch das ist schon mitgedacht und wird deshalb kaum Mehrkosten verursachen. (Martin Putschögl, DER STANDARD, 28.6.2014)

Wissen: Wiener Solarstandard

Mit Inkrafttreten der neuen Wiener Bauordnung im Juli kommt auch der sogenannte "Wiener Solarstandard" verpflichtend auf Entwickler von Gewerbeobjekten zu. Diese sollen künftig auf Fassaden- und Dachflächen eine Mindestleistung von 1 Kilowatt-Peak pro 100 Quadratmeter Bruttogeschoßfläche an Strom erzeugen. Wenn "über die Norm hinausgehende Effizienzmaßnahmen" ergriffen werden, kann sich die Mindestleistung auf 0,3 kWp reduzieren. Beim "Silo" würde man dies, obwohl noch nicht dazu verpflichtet, bereits einhalten. (mapu)

  • Innovatives Passivhaus- Büroobjekt in Wien-Liesing. Der namensgebende Silo, ganz links im Bild, bekommt noch einen schwarzen Anstrich.
    foto: immorent/hinterramskogler

    Innovatives Passivhaus- Büroobjekt in Wien-Liesing. Der namensgebende Silo, ganz links im Bild, bekommt noch einen schwarzen Anstrich.

  • Die vielen Heizkörper im Inneren sollen vor allem eines: "Die Nutzer beruhigen."
    foto: putschögl

    Die vielen Heizkörper im Inneren sollen vor allem eines: "Die Nutzer beruhigen."

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