Wohnbau-Hürdenlauf im Wiener Umland

19. Juni 2014, 12:26
19 Postings

In Niederösterreich gibt es genug Land, aber die Gemeinden kommen an die Grundstücke schwer heran, sagt der Obmann der Landesgemeinnützigen

Eigentlich müsste es im Speckgürtel rund um Wien genügend Bauland geben, um der rasch wachsenden Bevölkerung Dächer über die Köpfe zu zimmern. Aber auch auf dem flachen Land sind die Hindernisse für geförderten Wohnbau groß, wie etwa Alfred Graf, Obmann der Gemeinnützigen Bauvereinigungen in Niederösterreich, im Standard-Gespräch schildert.

"Grundstücksverknappung und Preisdynamik"

Hier sind es vor allem die Bauern, die sich ihr Ackerland, wenn überhaupt, dann teuer abkaufen lassen oder aber Ausgleichsflächen fordern, die wiederum von den Gemeinden um viel Geld erworben werden müssen. "Wir haben es rund um Wien mit einer Grundstückverknappung und Preisdynamik zu tun." Die Nachfrage nach Bauland ist auf die öffentlichen Verkehrsachsen konzentriert, und dort schießen die Preise in die Höhe. Abseits der S-Bahnhöfe und Schnellstraßen wollen hingegen nur wenige wohnen.

Das Hauptproblem ist laut Graf die Widmungspraxis aus früheren Jahren: Grundstücke in ortsnaher Lage wurden als Bauland ohne jede Auflage umgewidmet. Nun werden sie von den Eigentümern oft gehortet, die entweder keine Notwendigkeit für einen Verkauf sehen oder aber auf steigende Preise setzen. "Bei Preissteigerungen von sechs Prozent im Jahr, die wir derzeit sehen, zahlt es sich schon aus zu warten", erzählt Graf, der die Wohnbaugenossenschaft Gedesag in Krems führt.

"Markt ist brutal"

Nun gehen Gemeinden bei Neuwidmungen immer öfter zu Vertragswidmungen über, die an den Verkauf für Wohnbau gekoppelt sind. Aber wo das vernachlässigt werde, würden die Gemeinden später einen hohen Preis zahlen. "Wenn man es nicht über die Widmung vorher steuert, habe ich naher den Markt, und der Markt ist brutal und hart", sagt Graf.

Rund um den neuen Bahnhof Tullnerfeld sei vielfach auf Vertragswidmungen oder frühzeitige Grundstückankäufe geachtet worden. Aber auch beim geplanten Ausbau der Marchfelder Schnellstraße S8 Richtung Bratislava müssten die Gemeinden schon jetzt vorsorgen.

Bei bestehenden Widmungen - und das sind oft die größten und besten Flächen - aber fehlt es an "rechtskonformen Instrumentarien für die Baulandmobilisierung", klagt Graf. Zwar existiert das Bodenbeschaffungsgesetz aus dem Jahr 1959, das Enteignungen aus öffentlichem Interesse ermöglicht. "Doch das ist totes Recht, da traut sich keiner drüber", sagt er.

Und die Infrastrukturabgabe, die den Eigentümern von nicht bebautem Bauland jedes Jahr zehn Prozent der Erschließungskosten aufgebürdet hat und damit ein starkes Druckmittel zum Bauen war, sei vom Verfassungsgerichtshof aufgehoben worden, weil sie zeitlich nicht befristet war - und wurde dann vom Gesetzgeber wegen Unpopularität aufgegeben.

Kosten werden abgewälzt

Die Widmungsabgabe, die als Teil des Sparpakets 2012 eingeführt wurde, hat die Lage für viele Gemeinden noch verschärft. Denn nun würden Grundeigentümer beim Verkauf die 25-Prozent-Steuer einfach auf den Preis aufschlagen und die Kosten damit wieder auf die Gemeinden und die späteren Bewohner überwälzen. "Es hängt immer davon ab, ob der Bauer verkaufen muss", sagt Graf. "Muss er das nicht, dann ist die Gemeinde der Bittsteller."

Ein Beispiel dafür, dass sich langfristige Planung auszahlt, sind die Mühlhofgründe in Krems-Rehberg. Eine Schuhfabrik am Kremsfluss wurde in den 1980er-Jahren zugesperrt, das Gelände mit 50.000 Quadratmeter von Industrie- auf Wohnbauland umgewidmet und dann über einen Zeitraum von 25 Jahren vor allem von der Gedesag in zehn Abschnitten entwickelt. Insgesamt 450 Wohnungen sind so im mehrgeschoßigen Wohnbau im stadtnahen Grünland mit guter Verkehrsanbindung entstanden - ein Projekt, auf das Graf besonders stolz ist. Sonst würden in der Region meist Einfamilienhäuser errichtet werden.

Bauträger als "Verbindungsklammer"

Eingezwängt zwischen Wachau und dem Waldviertel kann die Stadt Krems nur langsam wachsen, und die Zusammenarbeit mit den Nachbargemeinden lasse im Wohnbau - anders als im Gewerbe oder Tourismus - zu wünschen übrig, sagt Graf. "Jede Gemeinde achtet darauf, dass Krems nicht Bewohner abzieht, da ist eine gewisse Eifersucht da. Aber als Bauträger können wir eine Verbindungsklammer sein." (Eric Frey, DER STANDARD, 18.6.2014)

  • Ein Blick auf eine der Wohneinheiten auf den Mühlhofgründen in Krems-Rehberg. 
In 25 Jahren sind auf dem Gelände einer ehemaligen Schuhfabrik 450 geförderte 
Wohnungen entstanden.
    foto: gedesag

    Ein Blick auf eine der Wohneinheiten auf den Mühlhofgründen in Krems-Rehberg. In 25 Jahren sind auf dem Gelände einer ehemaligen Schuhfabrik 450 geförderte Wohnungen entstanden.

Share if you care.