Das Wesen von Immobilienfonds

22. Februar 2005, 20:17
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Ein Gastkommentar über die rechtliche und steuerliche Behandlung von Immofonds von Horst Bergmann, Bereichsleiter Steuern der Raiffeisen Zentralbank Österreich AG.

Immobilienfonds unterliegen dem Bundesgesetz über Immobilienfonds (im folgenden: ImmoInvFG), das seit dem 1. September 2003 in Kraft ist und für das breite Publikum einen Anlegerschutz bietet, indem mögliche Risiken von vornherein (zB durch regionale bzw grenzüberschreitende Streuung, antizyklische Investitionen, verschiedene Nutzungsarten etc) miniert werden.

In rechtlicher Betrachtung ist ein Immobilienfonds ein überwiegend aus Immobilien bestehendes Sondervermögen, das in gleiche, in Wertpapieren verkörperte Anteile zerfällt. Die Vermögenswerte stehen im Treuhandeigentum der Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft (im folgenden: I-KAG), die ein Kreditinstitut gemäß § 1 Abs 1 BWG ist und das Sondervermögen im eigenen Namen, aber auf Rechnung der Anteilinhaber hält.

Die Fondsanteile können vor allem bei Kreditinstituten ge- und verkauft werden. Mit dem Kauf eines Fondsanteils erwirbt der Anleger wirtschaftliches Miteigentum an allen Vermögensgegenständen und Werten des Immobilienfonds, die in einem Sondervermögen zusammengefaßt sind. Die Verwahrung des Sondervermögens ist einer Depotbank anzuvertrauen, die darüber hinaus umfangreiche Kontroll- sowie Zustimmungsrechte bei der Verwaltung des Immobilienfonds besitzt. Die Rückgabe des Anteils an den Immobilienfonds erfolgt zum maßgebenden (veröffentlichten) Rücknahmepreis, der auf der Grundlage des täglich ermittelten Inventarwertes des Sondervermögens von der Depotbank errechnet wird.

Die Veranlagungs- und Finanzierungsvorschriften

Nach den im ImmoInvFG geregelten Veranlagungsvorschriften sind Immobilienfonds verpflichtet, schwergewichtig unmittelbar in Immobilien zu investieren. Der Erwerb von Beteiligungen an sog „Grundstücks-Gesellschaften“ ist nur in bestimmten Ausnahmefällen möglich, dann wenn z.B. der Direkterwerb einer Immobilie in einem Staat durch die I-KAG selbst rechtlich nicht möglich ist.

Nach einem Zeitraum von drei Jahren seit Bildung muß ein Immobilienfonds

- aus mindestens 10 Immobilien bestehen, - und weiters eine Liquiditätsreserve von mindestens 10% des Fondsvermögen halten (damit gewährleistet ist, daß die Fondsanleger ihre Anteilscheine jederzeit zurückgeben können).

Immoblienfonds dürfen außerdem zu Absicherungszwecken auch Devisenkurssicherungsgeschäfte, Devisenoptionsgeschäfte und Finanzterminkontrakte durchführen, soweit dies in den Fondsbestimmungen vorgesehen ist.

Zur Finanzierung des Immobilienerwerbes sowie zur Durchführung von notwendigen Instandsetzungen ist eine Kreditaufnahme bzw Belastung der Immobilien bei Publikumfonds bis maximal 40% und bei Spezialfonds sogar bis 50% des Verkehrswertes der Vermögenswerte zulässig. Bei diesen Wertgrenzen sind alle Immobilien eines Fonds in Betracht zu ziehen, sodaß die Belastung bezogen auf eine einzelne Immobilie (bei Publikumsfonds) über der 40%-Grenze liegen kann.

Obwohl Immobilienfonds grundsätzlich zu Immobilienerwerben verdammt sind, dürfen sie andererseits auch Vermögenswerte wieder verkaufen, wenn die Liquiditätsreserven nicht ausreichen, um Anteilsinhabern die Rückgabe ihrer Anteilscheine zu ermöglichen.

Das ImmoInvFG sieht eine Bewertung der Immobilien durch zwei unabhängige, fachlich geeignete Immoblien-Sachverständige vor, die von der I-KAG gemeinsam mit der Depotbank zu bestellen sind. Die Immobilien sind jedenfalls mindestens einmal jährlich zu bewerten, sonst hat eine Bewertung bei Erwerb, Veräußerung oder Belastung bzw bei Anordnung durch die Depotbank sowie bei einer vermuteten Abwertung einer Immobilie von mehr als 10% stattzufinden. Im Rahmen ihrer Bewertungstätigkeit haben die Sachverständige die allgemein (auch international) anerkannten Bewertungsgrundsätze zu beachten, wobei stets die örtlichen Gegebenheiten in die Analyse mit einzubeziehen sind.

Publikumsfonds versus Spezialfonds

Neben den offenen Immobilien-Publikumsfonds gibt es auch Immobilien-Spezialfonds. Bei diesen Fonds ist die Zahl der Anleger begrenzt. Das ImmoInvFG definiert die Spezialfonds als Fonds, die für nicht mehr als 10 nicht natürliche (= juristische) Personen aufgelegt werden, welche im übrigen der I-KAG bekannt sind. Für Immobilien-Spezialfonds gelten diverse Erleichterungen, insbesondere hinsichtlich der Publizitätspflichten. Immobilien-Spezialfonds sind vor allem bei institutionellen Investoren im Einsatz.

Die Performance von Immobilienfonds

Ein Immobilienfonds (egal, ob sie als Publikumsfonds oder als Spezialfonds oder als ausschüttende oder als thesaurierende Fonds gehalten werden) eignet sich vor allem als langfristiges Anlageinstrument, weil wirtschaftlich eine Beteiligung an Sachwerten vorliegt. Die Performance von Immobilienfonds orientiert sich in erster Linie an den laufenden Erträgen, auf lange Sicht gesehen profitieren Immobileinfonds vor allem von den erhofften Wertzuwächsen des Fondsvermögens. Den größten Anteil der ordentlichen Erträge stellen die Mieteinnahmen in- und ausländischer Grundstücke dar, daneben tragen die Erträge aus den Liquiditätsanlagen ebenfalls zum Erfolg bei. Durch den Verkauf von Liegenschaften und Wertpapieren können zudem Veräußerungsgewinne realisiert werden.

Die Besteuerung von Anteilen an Immofonds

a) laufende Ertragsbesteuerung von Anteilen an inländischen Immofonds

In Anlehnung an die Besteuerungsgrundsätze von Wertpapierfonds gilt auch für Immobilienfonds, daß der Fonds - als Ausdruck des Sondervermögens - als solcher nicht steuerpflichtig ist. Der Steuerpflicht unterliegen dagegen die jeweiligen Anteilscheininhaber mit ihren (anteiligen) Erträgen des Immobilienfonds, also mit dessen tatsächlichen Ausschüttungen sowie – falls die Erträge des Immobilienfonds nicht zur Gänze ausgeschüttet werden – mit dessen sog „ausschüttungsgleichen“ Erträgen. Zum Zweck der Ermittlung der Besteuerungsgrundlagen werden auf Ebene des Immobilienfonds die Gewinne bzw die Einnahmenüberschüsse zunächst auf zwei Gruppen (steuerpflichtig / steuerfrei) verteilt, wobei die Gruppe der „steuerpflichtigen Erträge“ wiederum in drei Kategorien (Wertpapier- und Liquiditätsgewinne, Bewirtschaftungsgewinne und Aufwertungsgewinne) eingeteilt werden.

Entgegen dem für die Fondsbesteuerung grundsätzlich geltenden Transparenzprinzip werden die aus Immobilien stammenden Bewirtschaftungs- und Aufwertungsgewinne – genauso wie die Wertpapier- und Liquiditätsgewinne – bei Anlegern, die die Anteile im Privatvermögen halten, in Einkünfte aus Kapitalvermögen umqualifiziert und dadurch (wenn zusätzlich die Anteile auf einem Inlandsdepot liegen) im Weg des automatischen 25%igen KESt-Abzuges für die Einkommensteuer in endbesteuerte Einkünfte transformiert. Dieselbe Besteuerungskonsequenz trifft für natürliche Personen zu, die ihre Anteilscheine in einem Betriebsvermögen (Einzelunternehmen oder Personengesellschaft) halten. Im Betriebsvermögen von Körperschaften unterliegen die Fondserträge dagegen stets der Körperschaftsteuer von derzeit 34% (ab 2005 von 25%). Halten Privatstiftungen Anteile an Immofonds, so haben sie die Ausschüttungen bzw ausschüttungsgleichen Erträge der Zwischensteuer iHv 12,5% zu unterwerfen. Für Aufwertungsgewinne in Immobilien-Spezialfonds bestimmt das ImmoInvFG, daß diesfalls 100% der Aufwertungsgewinne (anstelle von 80%) als Besteuerungsgrundlage anzusetzen sind.

b) laufende Ertragsbesteuerung von Anteilen an ausländischen Immofonds

Ein ausländischer Immobilienfonds ist – ungeachtet der Rechtsform – jede einem ausländischen Recht unterstehende Veranlagungsgemeinschaft in Immobilien, die nach Gesetz, Satzung oder tatsächlicher Übung nach den Grundsätzen der Risikostreuung errichtet ist.

Die Besteuerungslogik für ausländische Immobilienfonds folgt jener für ausländische Kapitalanlagefonds: Ausschüttungen unterliegen entweder der 25%igen KESt (bei Verwahrung der Fondsanteile auf einem Inlandsdepot) oder dem 25%igen Sondersteuersatz im Rahmen der ESt-Veranlagung (bei Verwahrung der Fondsanteile auf einem Auslandsdepot). Unabhängig von etwaigen Ausschüttungen müssen die ausschüttungsgleichen Erträge stets im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung erfasst werden:

- bei ausländischen Immofonds, die einen steuerlichen Vertreter bestellt haben, bilden die nachgewiesenen ausschüttungsgleichen Erträge die Steuerbemessungsgrundlage; - bei anderen ausländischen Immofonds (also Fonds ohne steuerlichen Vertreter) sind 90% der Differenz zwischen dem ersten und dem letzten im Kalenderjahr festgestellten Rücknahmepreis, mindestens 10% des letzten im Kalenderjahr festgesetzten Rücknahmepreis als Steuerbemessungsgrundlage anzusetzen.

Auf die jeweils anzusetzende Steuerbemessungsgrundlage wird sodann der 25%ige Sondersteuersatz im Rahmen der Einkommensteuer-Veranlagung angewandt. Befinden sich die ausländischen Immobileinfonds auf einem Inlandsdepot, so muß der Anleger (soweit nicht eine sog „Offenlegungserklärung“ bzw eine sonst maßgebende KESt-Befreiung wirksam wird) noch die sog „Sicherungs-KESt (= 1,5% des Depotwertes zum Jahresende) tragen. Im Fall einer Veräußerung oder eins Depotübertrages in das Ausland wird die Sicherungs-KESt anteilig erhoben, wobei 0,12% des Veräußerungspreises bzw Depotwertes pro Monat die Basis bildet.

c) Besteuerung bei Veräußerung von Anteilen an Immofonds

Veräußert ein Fondsanleger seinen im Privatvermögen befindlichen Immobilienfonds-Anteilschein innerhalb eines Jahres und erzielt er dabei einen Gewinn, so unterliegt dieser Spekulationsgewinn der tarifmäßigen Einkommensteuer, die im Veranlagungsweg zu erheben ist. Für die Beantwortung der Frage, ob ein Spekulationsgeschäft vorliegt oder nicht, sind die allgemeinen Kriterien heranzuziehen: zwischen Anschaffung und Veräußerung des Fondsanteils muß ein Mindestzeitraum von einem Jahr (= 12 Monatszeitraum) liegen. Die sonst für Grundstücksveräußerungen anzuwendende Spekulationsfrist von 10 Jahren (in bestimmen Fällen von 15 Jahren) kommt daher nicht zum Tragen.

d) Besteuerung bei Erwerben von Todes wegen

Werden Immobilienfonds-Anteilscheine im Erbweg übertragen, so unterliegt der Erwerb in Höhe des Rückkaufswertes (soweit sich dieser auf das Immobilienvermögen bezieht) der Erbschaftsteuer(der KESt-Abzug erzeugt lediglich die einkommensteuerliche Endbesteuerung). Insoweit ein Immofonds ausländische Immobilien hält, die nach Maßgabe eines anzuwendenden österreichischen Doppelbesteuerungsabkommens auf dem Gebiete der Erbschaftssteuer zu diesem Zweck von der österreichischen Erbschaftsbesteuerung freizustellen sind, fällt auch in diesem Ausmaß keine österreichische Erbschaftsteuer an.

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Horst Bergmann, Bereichsleiter Steuern bei der Raiffeisen Zentralbank Österreich, ist fachlicher Leiter der Seminarreihe "Besteuerung von Kapitalerträgen", welche vom 21.-23.9. in Wien stattfindet. Nähere Infos dazu finden Sie hier.

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