Ernüchterung bei Bietern für Bundeswohnungen

16. April 2004, 14:02
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Der Verkauf der bundes­eigenen Wohn­bau­gesellschaften läuft zäh, immer neue Auflagen erschweren Prozess - Kärnten wird eine der Gesellschaften kaufen

Wien - Der Verkauf der Bundeswohnbaugesellschaften rund um Buwog und WAG geht in die Endrunde. Diese und nächste Woche sind die verbliebenen Interessenten zum letzten Mal im Datenraum und können auch mit dem Management sprechen. Die Gesellschaften selbst arbeiten auf Hochdruck - sie müssen Ende April ihre Geschäftszahlen für 2003 auf den Tisch legen. Geht es nach den Vorstellungen der vom Finanzminister mit dem Verkauf beauftragten Lehman Brothers, so sollte Ende Mai der Käufer feststehen.

Doch die fünf noch im Rennen befindlichen Interessenten - das Österreich-Konsortium (Raiffeisen OÖ, Städtische, Immofinanz), die CA-Immobilien AG, Goldman Sachs (mit Ariel Muzicant) sowie Blackstone (samt Conwert) sowie eine niederländische Gruppe - verstehen die Eile im Finish nicht. Die Interessenten, die vertraglich zu strengster Vertraulichkeit verpflichtet sind, klagen, dass Lehman immer neue Auflagen mache. So wurde kürzlich bestimmt, dass im Fall einer Änderung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) eine Nachbesserungsverpflichtung zugunsten des Finanzministeriums bestehe. Das wäre etwa dann der Fall, wenn die Mieten bei einer Neuvermietung angehoben werden dürfen. Die gleiche Besserungsverpflichtung besteht, wenn der Käufer im Nachhinein - erlössteigernd - einzelne Teile der Gesellschaften weiter verkauft.

Nicht homogen

Bei den ausländischen Interessenten hat sich neun Monate nach Beginn des Verkaufsprozesses jedenfalls Ernüchterung breit gemacht. Statt des erwarteten homogenen Immobilienportfolios mit 62.000 Wohnungen gibt es ganz unterschiedliche Voraussetzungen. Während die WAG ihre 22.000 Wohnungen in Oberösterreich und der Steiermark hat - allein in Linz gehören ihr ganze Stadtteile -, sind die 20.000 Wohnungen der Buwog über neun Bundesländer verstreut. Die WAG hat von den 16.000 Wohnimmobilien die für einen Verkauf infrage kamen, lediglich 183 an die Mieter verkauft. Und davon waren 124 Einfamilienhäuser und gerade einmal 59 Wohnungen. Bei der Buwog waren es immerhin 1000 Wohnungen, womit statistisch in jeder dritten ihrer 400 Wohnhausanlagen zumindest eine oder mehrere Wohnungen an die Mieter verkauft wurden.

Für Immobilieninvestoren ist diese Mischform von vermieteten Wohnungen und Eigentumswohnungen in einer Anlage nicht ideal. Die Idee, mit einem Konzept alle Gesellschaften managen zu können, ist damit hinfällig.

Probleme bei kleinen Eisenbahnergesellschaften

Dazu kommen Probleme bei den kleinen Eisenbahnergesellschaften. Für die Villacher ESG hat das Land Kärnten ein Vorkaufsrecht. Anfang März beschloss die Landesregierung das Vorkaufsrecht auszuüben. Schätzungen zufolge ist die Gesellschaft mit 12.500 Wohnungen zwischen 50 Mio. und 120 Mio. Euro wert. Die Verhandlungen mit dem Finanzministerium laufen. Wahrscheinlich wird man sich bei 70 Mio. Euro einigen. Und beim Pendant in Wien, der WBG (4500 Wohnungen), ist ein Urteil des Verwaltungsgerichtshofes ausständig, ob die Gesellschaft gemeinnützig ist oder nicht. Die EBS Linz mit ihren 3000 Wohnungen dürfte an die WAG gehen.

Findet sich kein Käufer, der den erhofften Preis von rund einer Milliarde Euro zahlt, könnte das Paket geteilt werden: in das homogene Oberösterreich-Paket und die Buwog. Die Buwog-Immobilien könnten regional entwickelt werden oder in verkaufbare und nicht verkaufbare Anlagen (die etwa in Fonds eingebracht werden) geteilt werden. Diese Entwicklungsaufgabe wäre auch für ausländische Käufer interessant. Aber auch die Verbriefung, also ein Verkauf der Mieterträge, ist noch nicht vom Tisch. (Claudia Ruff, Der Standard, Printausgabe, 13.04.2004)

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    Bei den ausländischen Interessenten hat sich neun Monate nach Beginn des Verkaufsprozesses Ernüchterung breit gemacht

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