Eine Wohnung vom Finanzminister

22. Oktober 2003, 11:15
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Karl-Heinz Grasser will die Wohnungen der Bundesimmobiliengesellschaft sowie die fünf bundeseigenen Wohnbaugesell- schaften verkaufen - Die Angebote sind in wichtigen Punkten höchst unterschiedlich

Die Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) verkauft ihre 3.860 Wohnungen, die fünf bundeseigenen Wohnbaugesellschaften Buwog, WAG, WBG, EBS und WBG, die in Summe 62.265 Wohnungen halten, werden als komplette Gesellschaften samt ihren Liegenschaften abgegeben. Das ist der Hauptunterschied zwischen den beiden Plänen zur Immobilienprivatisierung, die Finanzminister Karl-Heinz Grasser verfolgt. Während die BIG einen Verkaufserlös zwischen 112 und 135 Mio. Euro erwartet (siehe Artikel rechts), liegen die Hoffnungen beim Verkauf der fünf Gesellschaften zwischen 800 Mio. und einer Mrd. Euro. Ein Segen fürs Budget, den der Finanzminister noch nicht eingeplant hat.

Ein wesentlicher Unterschied zwischen den Angeboten besteht im Mietrecht. Während die BIG-Wohnungen, die entweder komplett oder im Paket je Bundesland verkauft werden, dem Mietengesetz unterliegen, gilt bei Wohnungen von Buwog & Co das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG).

Neuvermietung auf Marktwert

Für den Investor heißt das: BIG-Mieten, die derzeit bei 1,5 bis zwei Euro/m² liegen, können bei Neuvermietung auf den aktuellen Marktwert, dem Kategoriezins, angehoben werden. Bei den Wohnungen, die dem WGG unterliegen, ist das hingegen nicht möglich. Es sei denn, es kommt zu der bereits angepeilten, dann aber politisch wieder verworfenen Gesetzesänderung, die auch im WGG eine Anhebung der Mieten bei einem Neueintritt erlauben würde.

Wer Interesse an Buwog & Co hat, der rechnet mit stabilen, aber niedrigen Renditen. Höhere Einnahmen versprechen die Grundstücksreserven, die verbaut werden können, oder Dachbodenausbauten. Dazu kommen Dienstleistungserträge aus der Hausverwaltung und technischen Einrichtungen, die bereits jetzt auch für Dritte gemacht werden. Die Wohnungen der fünf Bundeswohnbaugesellschaften haben eine Gesamtfläche von 4,39 Mio. m² sowie 5,13 Mio. m² unbebautes Land. Zum Portfolio gehörten zudem 433 gewerbliche Immobilien sowie 23.087 Parkplätze.

Operativer Investor

Bei den BIG-Wohnungen muss der Käufer investieren und Baulandreserven heben, um mehr als die derzeitige Rendite von fünf Prozent auf das eingesetzte Kapital zu erzielen. Während bei Buwog & Co auch Finanzinvestoren oder Fonds auf ihr Geld kommen, muss der Käufer der BIG-Wohnungen operativ tätig werden, um gut zu verdienen.

Die Wohnungen der BIG sind komplett lastenfrei, weil sich der Bund nicht selbst fördern konnte. Hingegen stecken bei Buwog & Co rund 1,5 Mrd. Euro an öffentlichen Darlehen und Förderungen in den Büchern.

Die angebotenen BIG-Wohnungen sind zum Teil noch in der Monarchie errichtet worden. Rund 60 Prozent stammen aus der Zeit des Zweiten Weltkrieges und wurden von der deutschen Wehrmacht für ihre Offiziere in der Nähe der Kasernen gebaut. 1955 sind dann alle Wohnungen an die Republik gefallen. Die Wohnungen der Bundeswohnbaugesellschaften wurden zu 15 bis 20 Prozent in der Kriegszeit errichtet, der Rest danach, wobei die Buwog - weil nach Kriegsende gegründet - eher jüngere Wohnungen hat.

(Claudia Ruff, DER STANDARD Printausgabe, 17.10.2003)

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