Der Markt, der keiner ist

5. Mai 2014, 10:33
10 Postings

Luxus ist für jeden ein bisschen etwas anderes. Im Top-Segment spielen viele Faktoren eine Rolle, dringendes Wohnbedürfnis gehört eher nicht dazu

Vielleicht, sagt Christian Sommer, könne man es auch so definieren: "Luxus beginnt dort, wo kein Wohnbedürfnis besteht." Denn das sei letztlich der Punkt, meint der Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial in Wien: "Hat jemand ein Wohnbedürfnis, muss er sich die jeweilige Immobilie vom täglichen Einkommen her leisten können. Aber wer schon dutzende Immobilien weltweit hat - das ist dann wohl Luxus."

Luxus als individuelle Frage

Wo tatsächlich der Luxus beginnt, sei aber natürlich abseits einer solch pauschalen Zuschreibung immer eine sehr individuelle Frage. Denn viele einzelne Kriterien zeichnen eine hochwertige Wohnimmobilie aus: die Lage, eine gewisse Flächengröße, der Grundriss, "also die Flächenaufteilung, die Raumkonfiguration". Und selbstverständlich sei Luxus auch eine Frage der Haustechnik: "Also keine 60er-Jahre-Leitungen oder Rohrsysteme, sondern alles ,State of the art'."

Letztlich aber, sagt Sommer, sei der Wert einer Wohnung oder einer Villa immer nur so hoch, wie jemand dafür bereit ist zu zahlen. Die schon länger am Markt ventilierte Schallmauer von 30.000 Euro beim Quadratmeterpreis für Wiener High-End-Wohnungen sei genau genommen nämlich genau das nicht, was sie vorgibt zu sein: ein Markt. "Wenn wir 100.000 Transaktionen haben, und davon werden bei einer einzigen 30.000 Euro je Quadratmeter bezahlt, dann kann man nicht sagen, wir haben einen Markt mit 30.000 Euro pro Quadratmeter. Das sind Einzelfälle." Der Markt werde dadurch vielmehr verdorben, sagt Sommer, "weil alle Eigentümer plötzlich glauben, sie sind Multimillionäre, wenn sie das lesen. Die rechnen sich dann aus, dass ihre 100-m²-Wohnung drei Millionen Euro wert sein soll, nur weil sie vielleicht auch im 1. Bezirk liegt."

Massenmarkt bewegt sich nach oben

Sommer unterteilt den Wohnimmobilienmarkt in zwei Teilmärkte: den Massenmarkt, der bis zu einer Grenze von 400.000 Euro reicht und "in dem sich 90 Prozent aller Transaktionen abspielen". Und schließlich den nach oben offenen Luxusmarkt, der aber genau wie der gesamte Immobilienmarkt auch in Zyklen verlaufe. "Der Luxusmarkt hatte in den letzten Jahren, speziell bis 2012, eine sehr dynamische Entwicklung - vor allem aufgrund des Angstgeldes, das im Markt war, nun aber faktisch verschwunden ist. Bis 2012 hat der Luxusmarkt deshalb große Sprünge gemacht, seither ist er nicht mehr ganz so dynamisch gewachsen."

Durch die Sprünge habe sich der Abstand des Luxusmarkts zum Massenmarkt jedoch vergrößert. Nun, analysiert Sommer, sei der Massenmarkt gerade dabei, nachzuziehen. "Man merkt das daran, dass im billigsten Segment das Angebot immer weniger wird. Diese Einstiegsgrenze - ab wann man die erste vernünftige Wohnung kriegt - steigt." Sobald sich der Massenmarkt wieder an den Luxusmarkt angenähert hat, werde auch der Luxusmarkt wieder eine spürbare Bewegung nach oben machen. "Ich rechne damit in den nächsten zwei, drei Jahren", sagt Sommer. Dann könnten also auch erstmals die 30.000 Euro gezahlt werden.

Eine, die genau das so schnell nicht erwartet, ist Elisabeth Huber, Luxusimmobilien-Spezialistin bei Dr. Max Huber Realbüro. "Im Moment sehe ich, dass sich das Ganze wieder beruhigt. Die Schallmauer mit 30.000 sehe ich definitiv nicht." Es gebe zwar ein paar Projekte in Wien, die das Potenzial hätten, die Schallmauer zu durchbrechen. Eines davon ist das Goldene Quartier der Signa Holding, "das wurde sehr hochpreisig angeboten, aber dort liegen wir auch nicht bei 30.000", sagt Huber. Bestätigt wird das von Elisabeth Rohr, der Chefvermarkterin der Wohnungen im Goldenen Quartier. Sie lehnt es zwar grundsätzlich ab, von Quadratmeterpreisen zu sprechen, "weil diese Wohnungen so unterschiedlich sind, dass es auf einen Vergleich von Äpfeln und Birnen hinausläuft". Dass die 30.000 aber bisher nicht erreicht wurden, bestätigt sie - um gleich hinzuzufügen, dass ihr "die ganze Preistreiberei mit den 30.000 nicht recht" sei.

Wiener Villen von internationaler Qualität

Dass diese "Schallmauer" im Goldenen Quartier noch durchbrochen wird, ist nicht zu erwarten, auch wenn von den 14 Residenzen, die Signa unter den Dächern zwischen Tuchlauben und Am Hof errichtete, noch fünf zu haben sind. Angeboten werden sie um fünf bis 9,4 Millionen Euro, Gespräche mit Interessenten würden laufen, sagt Rohr. Bis Sommer, "spätestens Frühherbst" sollen alle Wohnungen verkauft sein, so lautet das Ziel. Verkaufsstart war im Oktober 2012.

Gekauft wird von Ausländern, aber nicht nur: Denn natürlich gebe es auch in Österreich "sehr gut verdienende Menschen", sagt Elisabeth Huber. Und diese bekommen für ihr Geld immer bessere Qualität, ist sie überzeugt. "In den letzten Jahren hat sich bei Wiener Villen ein Standard entwickelt, der internationales Format bekommen hat. Noch vor kurzer Zeit hat man in Wien nicht das bekommen, was man in London, New York, teilweise auch in deutschen Städten bekommen hat. Da hat Wien enorm nachgezogen."

Freilich habe auch die Finanzkrise die Nachfrage massiv steigen lassen, "vor allem durch Kunden aus Osteuropa. Das hat die Ausstattung und die Preise sehr stark nach oben gepusht." Zusätzlich sei aber in den letzten Jahren der Trend zu erkennen, dass Wien "sehr lebenswert geworden ist". Und deshalb habe der allgemeine Trend zur Stadt eben auch im hochwertigen Segment stattgefunden, meint Huber. Dass das in erster Linie mit dem forcierten Ausbau der Dachgeschoße zusammenhing, glaubt die Maklerin nicht. "Wir haben Kunden, die nur in ein sogenanntes Regelgeschoß gehen würden, niemals unters Dach." Vor allem für russische Kunden sei der Dachausbau lange nicht interessant gewesen, "die wollten alle in den klassischen Stilaltbau und nicht hinauf".

Ein Grund dafür, den ihr einmal ein russischer Kunde genannt hat, lautet folgendermaßen: "Das Dach war immer für die Menschen, die nicht genug Geld hatten, sich eine ordentliche Wohnung zu kaufen. Wenn man also jemandem erzählte, man wohnt unter dem Dach, dann war das etwas, wofür man sich schämte." Mittlerweile würden sich die jüngeren Russen aber auch schon in den tollen neuen Penthäusern einkaufen.

Vorlieben und "kein Wohnsitz per se"

"Man darf nicht vergessen: Der Luxusmarkt ist genau deshalb so, weil es da persönliche Vorlieben gibt", sagt Makler Sommer. "Diese Leute haben keinen Wohnsitz per se mehr, sondern das sind alles Reisende, die irgendwo ihre Gelder in vernünftige Immobilien investieren, wo sie kein Risiko haben wollen." Und wenn die Bleibe in fünf Jahren wieder verkauft werden soll, möchten sie gerne mit "plus/minus null" aussteigen.

Ganz ähnlich sieht das Huber: Früher sei ein Haus und ein großer Garten alles gewesen. "Heute ist durch die Fernreisen, die Zweitwohnsitze und auch dadurch, dass man sich die tollsten Sachen mieten kann, nicht mehr so das Bedürfnis da nach einer überdimensionierten Villa mit Riesengarten als Hauptwohnsitz." Aus Sicht ihrer Kunden ist Luxus ganz generell "das subjektive Empfinden, etwas gefunden zu haben, wo man sich findet; was für einen selbst einmalig ist". In Wien wird das neben der Innenstadt immer öfter auch in Form einer Villa in einem Nobelbezirk gefunden. Döbling sei dabei nach Käufern betrachtet viel internationaler, "denn dort hat man etwa die amerikanische Schule und das Botschaftsviertel", sagt Sommer. In Hietzing sei das viel weniger der Fall. "Döbling ist zwar sicher keine internationale Enklave, wir haben dort auch genug Österreicher. Aber wenn jemand ein Spitzenprodukt im Villenbereich sucht, dann sieht er sich in Döbling um und nicht in Hietzing."

Zuwanderung treibt auch Luxuspreise

In Zukunft erwartet Sommer für die Alpenrepublik weiter steigende Preise. Österreich sei nämlich das Land, "in dem wir sehr viel Zuwanderung erleben werden. Es wird deshalb weiterhin steigende Preise geben. Einmal wird die eine Gruppe schneller steigen, dann wieder die andere. Aber die generelle Bewegung ist nach oben."

Warum der Luxusmarkt in der Salzburger Innenstadt mit Eigentumspreisen bis 13.000 Euro je Quadratmeter bei weitem nicht an jenen von Wien herankommt, ist für Sommer leicht erklärt: Man müsse dabei nämlich immer auch die Alternativen in Betracht ziehen. "Wenn Sie in Wien eine 300-m²-Wohnung um 30.000 Euro je Quadratmeter kaufen, zahlen Sie dafür neun Millionen Euro. Im Rest von Österreich bekommen Sie dafür allerdings ganze Schlösser." Die Innenstadt von Salzburg sei da völlig uninteressant, zumal man von dort in kaum einer halben Stunde mit dem Auto auf dem Land sei. "In Salzburg, aber auch in Linz, Graz oder Innsbruck gibt es sehr gute Alternativen ein bisschen weiter draußen. Die Leute, die so viel Geld haben, die haben eben auch einen Gärtner, eine Haushälterin, einen Chauffeur. Da kauft sich niemand nur deshalb keine Wohnung, weil er nicht Rasen mähen möchte." (Martin Putschögl, DER STANDARD, Open Haus, 30.4.2014)

  • "Eclectic View" nennt sich eines jener fünf Luxus-Penthäuser, die im "Goldenen Quartier" in der Wiener Innenstadt noch zu haben sind. Die Preise liegen zwischen fünf und 9,4 Millionen Euro. Bis zum Frühherbst will die Signa Holding alle 14 Residenzen verkauft haben.
    foto: signa

    "Eclectic View" nennt sich eines jener fünf Luxus-Penthäuser, die im "Goldenen Quartier" in der Wiener Innenstadt noch zu haben sind. Die Preise liegen zwischen fünf und 9,4 Millionen Euro. Bis zum Frühherbst will die Signa Holding alle 14 Residenzen verkauft haben.

Share if you care.