"Diese Fonds hätte niemand erworben"

31. März 2014, 09:49
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In geschlossene Immobilienfonds investieren und jährlich kassieren: Das ging solange gut, bis die Ausschüttungen unter Klagsandrohung zurückgefordert wurden. Geschädigten-Anwalt Sebastian Schumacher bezweifelt, dass das rechtskonform war

STANDARD: Der VKI droht mit Sammelklagen gegen einige Banken, denen Fehlberatung geschädigter Kunden vorgeworfen wird. Wie wird dabei vorgegangen?

Schumacher: Momentan werden Verhandlungen über außergerichtliche Lösungen geführt - mit der Erste Bank und dem Sparkassensektor bereits mit Erfolg. Mit dem Raiffeisensektor und der BKS stehen wir in Verhandlungen. Gegen Banken, die zu keiner gütlichen Einigung bereit sind, wird der VKI Sammelklagen einbringen.

STANDARD: Anleger des MPC Holland 43 Immobilienfonds wurden im Herbst zu Rückzahlungen von Ausschüttungen aufgefordert. War das rechtskonform?

Schumacher: Die finanzierende Bank im Hintergrund wollte das Darlehen nur dann verlängern, wenn die Anleger ihre erhaltenen Ausschüttungen zurückzahlen. Diese Ausschüttungen waren nicht gewinngedeckt. Das waren reine Liquiditätsausschüttungen. Oder, um es noch klarer auszudrücken: Das war in Wahrheit nur die Teilrückzahlung der Kommanditeinlage. Den Anspruch auf Rückzahlung hat sich die Finanzierungsbank von der Treuhandgesellschaft des Fonds abtreten lassen. Dass diese Vorgangsweise rechtskonform war und ob Rückforderungsansprüche gegen österreichische Anleger so einfach durchgesetzt werden können, ist zu bezweifeln. Viele österreichische Anleger haben nicht zurückgezahlt.

STANDARD: Kann man ausschließen, dass sich das wiederholt?

Schumacher: Die geschlossenen Fonds, die in der Vergangenheit vertrieben wurden, könnten in Österreich mit dieser Struktur nicht mehr vermittelt werden. Seit Juli 2013 wurde der Vertrieb geschlossener Fonds an Privatkunden stark eingeschränkt: Schiffsfonds etwa dürfen gar nicht mehr, Immobilienfonds nur noch unter strengen Voraussetzungen vermittelt werden. Nach dem Alternative-Investmentfonds-Manager-Gesetz müssen diese so strukturiert sein, dass sie an einen offenen Immobilienfonds heranreichen. Sie müssen mindestens zehn Immobilien im Portfolio haben - oft waren das ja nur zwei oder drei.

STANDARD: Was macht geschlossene Immobilienfonds so problematisch?

Schumacher: Ein Grund, warum sie für Privatanleger relativ problematisch sind, ist, dass von Anfang an hohe Weichkosten anfallen, die zu einem Großteil aus Provisionen bestehen. Daher findet von Anfang an eine Wertaushöhlung statt. Die zweite Crux ist, dass die Fonds so konzipiert sind, dass sie in den ersten Jahren - oft sogar während der gesamten geplanten Laufzeit - keine Gewinne erwirtschaften. Der Grund dafür ist, dass geschlossene Fonds in Deutschland als Steuersparmodelle konstruiert wurden, damit Anleger Verlustzuweisungen abschreiben können. Für österreichische Anleger war dies jedoch nie möglich. Wenn man sich die Bilanzen anschaut, sieht man, dass die Anfangsverluste so hoch sind, dass die jährlichen Mieterträge das über Jahre hinweg nicht abdecken. Trotzdem bekommen die Anleger Ausschüttungen. Diese sind wie gesagt in Wahrheit nur Rückzahlungen der Einlagen. Eine solche Ausschüttungspolitik ist hochproblematisch: Als Anleger bin ich Kommanditist, und jede Zahlung, die an mich erfolgt und keinen Gewinn darstellt, gilt als Entnahme. Wenn es dem Fonds schlechter geht, kann ein Drittgläubiger an den Anleger herantreten und diese Ausschüttungen zurückfordern.

STANDARD: Und das haben die Anleger nicht gewusst?

Schumacher: Den meisten Anlegern wurde erzählt, dass sie an den Mieterträgen der Immobilienfonds partizipieren. Hätten die Anleger gewusst, dass ihnen in Wahrheit nur das eigene Kapital zurückgezahlt wird, und welche Folgen das haben kann, hätte die Fonds niemand erworben. In Gerichtsverfahren zeigt sich, dass Bankmitarbeiter diese Zusammenhänge selbst nicht verstanden und darüber falsch aufgeklärt haben.

STANDARD: Wie hätte man diese Immobilienfonds strukturieren müssen?

Schumacher: Wenn ich das Ganze vorsichtig anlegen würde, müsste ich sagen: Ausschüttungen gibt es erst, wenn Gewinne erwirtschaftet werden. Das hieße aber, dass ein Anleger Geld einzahlt und erst mal überhaupt nichts bekommt, später vielleicht zwei oder drei Prozent pro Jahr. In so ein Fondskonzept würde niemand investieren, da ich trotz hohen Risikos weniger laufende Erträge als bei einer sicheren Veranlagung bekäme. Deshalb sind diese Fonds so konzipiert, dass es von Anfang an Ausschüttungen gibt, die sehr hoch sind. Was nicht dazugesagt wird, ist, dass das nur dann gutgehen kann, wenn es tatsächlich gelingt, die Fondsimmobilien mit Gewinn zu verkaufen. Wenn das scheitert, geht alles zugrunde. Interessant ist ja, dass die Fondsinitiatoren bzw. Vermittlerbanken selbst keinen Cent in diese Fonds hineininvestiert haben. Die geschlossenen Fonds dienten weniger dazu, dass Anleger Gewinne machen, als dazu, dass eine Finanzindustrie mit überdurchschnittlich hohen Provisionen Geld verdient.

STANDARD: Wie groß sind für Geschädigte die Erfolgsaussichten, noch Geld zurückzubekommen?

Schumacher: Der Dreh- und Angelpunkt ist die Beratungssituation. Wer beweisen kann, über die Risiken nicht aufgeklärt worden zu sein, hat ganz gute Chancen. Das wissen die Banken, daher vergleichen sie. (Franziska Zoidl, DER STANDARD, 29.3.2014)

Sebastian Schumacher (37), Rechtsanwalt in Wien, vertritt mehr als 400 Anleger, die in geschlossene Fonds investiert haben.

  • "Bankmitarbeiter haben diese Zusammenhänge nicht verstanden und falsch aufgeklärt."
    foto: marlene rahmann

    "Bankmitarbeiter haben diese Zusammenhänge nicht verstanden und falsch aufgeklärt."

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