Die Eigentumswohnung für drei Generationen

22. März 2014, 14:41
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Eigentum im Baurecht ist in den Köpfen der Käufer kein vollwertiges Eigentum. Stimmt nicht, sagt ein Bauträger, der das Modell künftig verstärkt nutzen will

In Zeiten dramatisch steigender Grundstückspreise wird Eigentum im Baurecht immer mehr ein Thema für Wohnungskäufer. Erste Projekte gibt es bereits; die Firma Durst-Bau hat etwa auf einem Baurechtgrundstück in der Sieveringer Straße 15b in Wien-Döbling kürzlich acht Eigentumswohnungen fertiggestellt. "Erstmals erfolgte dabei die Trennung der Assetklassen Grundstück und Bau", sagt Geschäftsführer Hannes Horvath. Die Wohnungen habe er "in kürzester Zeit sehr erfolgreich verkauft". Die Preise verrät er allerdings nicht. Auf Nachfrage stellt sich heraus, dass es doch um einiges schwieriger zu verkaufen war als ein "normales" Eigentumsprojekt (siehe Interview).

Konkret hatte Durst-Bau hier nicht wie üblich das Grundstück erworben, auf dem das Gebäude errichtet wurde, sondern lediglich das Baurecht für den Zeitraum von 100 Jahren. Mehr sind laut Baurechtsgesetz auch nicht möglich (siehe "Wissen"). Der Vorteil laut Horvath: Die Käufer ersparen sich die Grundstückskosten - zumindest zum Zeitpunkt des Abschlusses. Den monatlichen Quadratmeterpreis für das Baurecht will Horvath ebenfalls nicht in der Zeitung lesen, weil er fürchtet, dass Grundstücksbesitzer sonst die Preise anheben könnten. Über ganz Wien gesehen, nennt er eine Bandbreite von 90 Cent bis drei Euro je Monat und m². Um diesen Betrag verteuern sich die Betriebskosten, doch "im Gegenzug hat man einen um 300 bis 2000 Euro geringeren Kaufpreis pro Quadratmeter zu stemmen".

In manchen Lagen koste der Grund schon mehr als der Quadratmeterbaupreis, klagt Horvath. Dies hebe den Preis einer Wohnung deutlich an, "ohne dabei den Komfort weiter zu steigern". Somit sei mit dem Vehikel des Baurechts Wohnen in Lagen möglich, "wo man sonst nicht hinkommt".

"Kaum ein Preisunterschied"

Dass die Preise durch das Baurecht sinken, wird von so manchem Experten allerdings zumindest bezweifelt. Markus Reithofer, Sachverständiger für Immobilienbewertung, hat sich eingehend mit dem Thema beschäftigt und dabei analysiert, dass die vermehrte Schaffung von Eigentum im Baurecht im Großen und Ganzen keine Preisänderung bewirkt habe. "Es gab keine signifikante Abweichung von Projekten im Volleigentum", urteilt er - weist aber gleichzeitig darauf hin, dass er für seine Analyse eher höherpreisige Objekte heranzog.

Den größten Vorteil des Baurechts sieht der Sachverständige im eigenen Grundbuchskörper. "Es kann mühelos Wohnungseigentum begründet werden", so Reithofer. Allerdings sei die Frage, was nach Ablauf der Baurechtsfrist passiere, wichtig und müsse klar geregelt werden.

Horvaths Mehraufwand im Vertrieb ist für ihn keine Überraschung: "In den Köpfen der Käufer ist drin, dass Kaufen für die Ewigkeit ist." Beim Baurechtseigentum kaufe man aber "maximal für drei Generationen". Und: "Wer eine Wohnung im Baurecht kauft, spart sich zunächst die Grundkosten, zahlt sie aber auf längere Sicht genauso mit", und zwar - je nach Laufzeit und zum Stichtag betrachtet - sogar mitunter jede Generation einmal. (Martin Putschögl, DER STANDARD, 22.3.2014)

Wissen: Baurecht

Baurecht kann laut Gesetz für einen Zeitraum von zehn bis 100 Jahren vereinbart werden. Das Baurechtsgesetz (BauRG) sieht vor, dass der Grundeigentümer nach Ablauf eine Entschädigung in Höhe eines Viertels des Gebäudewerts ablösen muss. Meist werde aber ein kostenfreier Übertrag ins Eigentum des Grundbesitzers vereinbart, sagen Experten. Ab 15 Jahren vor Laufzeitende sinkt deshalb der Gebäudewert meist drastisch. Der Baurechtszins darf nicht an die Steigerung der Bodenpreise gekoppelt werden. (mapu)

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  • Eigentumswohnungen auf Baurechtsgrundstücken gehören dem Käufer bzw. dessen Erben nur für den vereinbarten Zeitraum des Baurechts, maximal 100 Jahre - oft auch kürzer.
    foto: durst-bau

    Eigentumswohnungen auf Baurechtsgrundstücken gehören dem Käufer bzw. dessen Erben nur für den vereinbarten Zeitraum des Baurechts, maximal 100 Jahre - oft auch kürzer.

  • Im Bild das bereits vollständig verkaufte Projekt von Durst-Bau in der Sieveringer Straße 15b.
    foto: durst-bau

    Im Bild das bereits vollständig verkaufte Projekt von Durst-Bau in der Sieveringer Straße 15b.

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