Promotion - entgeltliche Einschaltung

Wie wohnt Österreich

20. März 2014, 15:19

Eigentum, sozialer Wohnbau oder privater Mietwohnungsmarkt - wie wohnt Österreich und welche Rolle spielt das Mietrechtsgesetz noch am privaten Mietwohnungsmarkt

Von welchen Größenverhältnissen sprechen wir eigentlich, wenn vom privaten, sozialen Mietwohnungsbestand und Eigenheim- bzw. Wohnungseigentumsverhältnissen die Rede ist? Wie stellt sich vor allem der „private" Mietwohnungsbestand im Verhältnis zu den geltenden mietrechtlichen Anwendungsbereichen dar? Wie viele Richtwert-, wie viele Altverträge gibt es oder wie groß ist das Mietwohnungssegment, das keinen mietrechtlichen Preisbeschränkungen  unterliegt? Diese Fragen liefern nicht zuletzt für die aktuelle Mietrechtsdiskussion interessante Anhaltspunkte. Über eine Sonderauswertung des Mikrozensus der Statistik Austria hat der ÖVI versucht, die Österreichische Wohn- und Mietlandschaft auch in einen mietrechtlichen Konnex zu bringen und nach diesen Gesichtspunkten aufzudröseln, wodurch vor allem Größenrelationen deutlich sichtbar werden.

60% Mietwohnungen: sozialer Wohnbau

Rund die Hälfte aller Hauptwohnsitze in Österreich werden von Eigenheimbesitzern oder Wohnungseigentümern genutzt, rund 40% des österreichischen Wohnungsbestands wird von Hauptmietern bewohnt. Beim Mietwohnungsbestand wird die starke Repräsentanz des sozialen Wohnbaus in Österreich deutlich: rund 60% der Hauptmietwohnungen entfallen auf den sozialen Wohnbau (gemeinnützige Bauvereinigungen und Gemeindewohnungen). Mit rund einem Viertel des Gesamtwohnungsbestands rangiert der soziale Wohnbau in  Österreich auch im EU-weiten Vergleich im Spitzenfeld, gleich hinter den Niederlanden an zweiter Stelle.

40% Mietwohnungen: privat

Unter den anderen Hauptmietwohnungen (in weiterer Folge „privater/gewerblicher" Mietwohnungsbestand) werden sohin alle jene aufrechten Hauptmietverhältnisse erfasst, die nicht von gemeinnützigen oder kommunalen Vermietern vermietet werden. Diese belaufen sich  österreichweit auf rund 600.000 Hauptmietverhältnisse, das entspricht, wie auch auf der Grafik ersichtlich, etwa 40% der vermieteten  Hauptmietwohnungen. Eine grobe Unterteilung des privaten Mietwohnungsbestands in mietrechtliche Anwendungsbereiche ergibt folgende Verteilung: österreichweit betrachtet unterliegen etwas mehr als die Hälfte der aufrechten Hauptmietverhältnisse (325.000) dem Vollanwendungsbereich des MRG und damit im Wesentlichen auch den gesetzlichen Mietzinsbeschränkungen. Der Großteil dieser Mietverhältnisse (224.000) befindet sich davon in Wien. Mit anderen Worten: 7 von 10 privat/gewerblich vermieteten Hauptmietwohnungen in Österreich, die dem Regime des MRG unterliegen, befinden sich in Wien.

Der „freie" oder „unreglementierte" Mietwohnungsbestand, der keinen Preisreglementierungen durch das MRG unterliegt, betrifft österreichweit etwas weniger als die Hälfte (270.000) der privat/gewerblich vermieteten Hauptmietwohnungen. Darunter fallen vereinfacht zusammengefasst die  sogenannten Neubauwohnungen (errichtet nach 1953) und vermietete Ein/Zweifamilienhäuser. In diesem Segment hingegen entfällt auf Wien wiederum nur ein bescheidener Anteil von 20% des privat/gewerblichen Mietwohnungsbestands.

Wien wohnt anders

Warum das Thema „Mieten" allen voran ein Wiener Thema ist, zeigt damit auch die Verteilung des Wiener Wohnungsbestands. 44% aller Hauptmietwohnungen in Österreich befinden sich alleine in Wien. Hier kehren sich die Verhältnisse förmlich um:  Während österreichweit die Gruppe der Eigenheimnutzer (inklusive Wohnungseigentümer) bei rund der Hälfte liegt, ist Wien ist die Hochburg der Mietwohnungen: 75% der  Wiener Hauptwohnsitze entfallen auf Mietwohnungen, hingegen werden weniger als 20% der Hauptwohnsitzwohnungen von Eigenheimnutzern oder Wohnungseigentümern bewohnt.

Auch in Wien dominiert der soziale Wohnbau: Mehr als die Hälfte (57%) aller Hauptmietwohnungen in Wien sind entweder Gemeindewohnungen (31%) oder werden von gemeinnützige Bauvereinigungen (26%) vermietet. Auf den verbleibenden „privaten" Mietwohnungsmarkt entfallen wiederum etwa 40% der Hauptmietwohnungen, das sind rund 280.000 Hauptmietwohnungen an der Zahl. Aufgrund des hohen Altbaubestands entfällt jedoch der überwiegende Teil dieses Segments (immerhin 80%) in den vom Mietrechtsgesetz regulierten Bereich.  Der „freie" bzw. unregulierte private Mietwohnungsbestand  (Teilanwendung/Vollausnahme MRG)  fällt daher in Wien mit rund  rund 55.000 Mietwohnungen außergewöhnlich gering aus. Mit anderen Worten: in Wien fallen 8 von 10 privat vermietete Mietwohnungen in den Anwendungsbereich des MRG, nur 2 von 10 unterliegen dem „freien" bzw. unregulierten  Bereich.

Richtwertwohnungen und Altmietverträge

Nicht verwunderlich ist daher, dass auch Richtwertmietverträge ihre größte Relevanz in Wien haben: mehr als 60% aller Hauptmietwohnungen von privaten/gewerblichen Vermietern, auf die das Richtwertgesetz anwendbar ist, finden sich hier.

Altverträge

Gut ein Drittel aller privat vermieteten Hauptmietwohnungen stellen noch sogenannte Altmietverträge dar. Darunter sind hier Mietverhältnisse zusammengefasst, die noch vor Einführung des Richtwertwertmietzinses (damit vor 1994) geschlossen wurden. In Wien sind dies immerhin 75.000 private Mietwohnungen mit einem Durchschnittsmietzins von 2,60 €/m².

Zum Vergleich: der durchschnittliche Wohnungsaufwand einer Richtwertmietwohnung in Wien betrug 2012 im Schnitt 6,10 €/m², freie Mieten im Teilanwendungsbereich 7,50 €/m².

Fazit

Wien ist der mit Abstand größte Mietwohnungsmarkt in Österreich. Fast die Hälfte aller Hauptmietwohnungen in Österreich befindet sich hier. Während österreichweit die Hälfte der Haushalte in den eigenen vier Wänden wohnt, wohnen drei Viertel aller Wiener Haushalte zur Miete. Der größte Vermieter ist mittlerweile der soziale Wohnbau: sechs von zehn Hauptmietwohnungen werden von kommunalen und gemeinnützigen Bauvereinigungen vermietet. Angesichts eines Verhältnisses von 6:4 stellt sich die Frage, ob mietrechtliche Preisregulierungen des privaten Wohnungsmarkts unterhalb ortsüblicher Marktmieten noch gerechtfertigt sind. Vor allem in Wien ist der private Mietwohnungsbestand nach wie vor von einer hohen mietrechtlichen Regulierungsdichte gekennzeichnet: Acht von zehn privaten Mietwohnungen fallen in den Anwendungsbereich des MRG und sind damit verschiedenen Preisreglementierungen unterworfen, deren Langzeitwirkungen (Stichwort Altverträge) zu einer extremen Verzerrung der Mietpreissituation führen. Ein zukunftstaugliches System wird daher auch eine Lösung für die Überführung des bestehenden Systems benötigen.

  • Artikelbild
Share if you care.