Vorsicht bei "unbefristet vermieteten" Wohnungen

17. März 2014, 15:36
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Wer eine unbefristet vermietete "Anlegerwohnung" kauft, sollte sich über die Umstände genau im Klaren sein. Die Chance auf Eigenbedarfskündigung ist klein

88 Quadratmeter im 20. Bezirk um 157.000 Euro. 90 Quadratmeter im 3. um 170.000 Euro. Der jeweilige Hinweis, dass es sich um "Anlegerwohnungen" handelt, ist nicht zu übersehen - dafür fehlen bei diesen Annoncen oft andere wesentliche Informationen: etwa jene, wie viel der Mieter zahlt.

Handelt es sich dabei nämlich um einen Altmietvertrag mit sehr niedriger Miete, wären die oben genannten Preise "definitiv zu teuer", sagt der Immobilien-Sachverständige Alfred H. Fritz zum STANDARD. "Unbefristet vermietete Wohnungen werden üblicherweise um 30 bis 60 Prozent unter dem Marktwert verkauft, abhängig vom Mietzins", sagt er und stellt die Möglichkeit in den Raum, dass es sich dabei um Wucher handelt ("Laesio enormis" bzw. "Verkürzung über die Hälfte des wahren Wertes", Anm.). Beträgt die vom Mieter bezahlte Monatsmiete nämlich nur 80 Euro, bewegt sich die erzielbare Rendite - insbesondere nach Abzug der Hauptmietzinsreserve - im Dezimalbereich.

Parifizierungs-Überbleibsel

Meist sind einzelne Wohnungen, die unbefristet vermietet sind und zum Kauf angeboten werden, Überbleibsel einer Wohnungseigentumsbegründung ("Parifizierung"). "Ein Zinshausbesitzer begründet Eigentum und verkauft die meisten Wohnungen als Eigentumswohnungen ab. Ein paar Wohnungen, vor allem solche mit Altmietern, bleiben aber übrig, die werden dann im Paket angeboten", so Fritz. Meistens schlagen Investoren bei Paketen zu, die mehrere solcher Wohnungen um Quadratmeterpreise von 700 bis 1000 Euro kaufen "und darauf hoffen, dass irgendwann ein Mieter auszieht. Dann können sie um das Doppelte oder Dreifache weiterverkaufen". Es sei wie "eine Wette, an deren Ende man gewinnen kann - oder auch nicht".

Wer nur eine einzige solche Wohnung erwirbt, dem sollte klar sein, dass es kaum legale Möglichkeiten gibt, den Mieter "loszuwerden". Auch wenn das Geburtsjahr des Mieters angeführt wird und auf eine betagte Person schließen lässt, heißt das nicht, dass nach seinem Tod über die Wohnung frei verfügt werden kann - den relativ großzügigen Eintrittsrechten im heimischen Mietrecht sei Dank. "Je größer die Wohnung, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass sich ein Verwandter in gerader Linie findet, der in den billigen Mietvertrag eintreten will. Dann hat man plötzlich keinen Mieter mit Geburtsjahr 1932, sondern mit Geburtsjahr 1958 - oder gar einen 22-jährigen Enkel." Dann dauere es noch sehr lange, bis die Wohnung bestandsfrei ist.

Eigenbedarfskündigung

Wer eine solche Wohnung mit dem Hintergedanken, bald selbst einzuziehen, erwirbt, hat eher schlechte Karten. Ein Mittel zum Zweck gäbe es zwar mit der sogenannten Eigenbedarfskündigung, doch die Gerichte sind bei solchen Klagen "äußerst streng", wie Mietervereinigungs-Präsident Georg Niedermühlbichler weiß. "Es gibt eine zehnjährige Sperrfrist, deren Ablauf für eine Kündigungsklage wegen Eigenbedarf erst abgewartet werden muss. Diese Sperrfrist ist im Paragraf 30 des Mietrechtsgesetzes geregelt, wurde allerdings vom Obersten Gerichtshof jüngst etwas gelockert (Details siehe Artikel).

Wer über einen Makler eine unbefristet vermietete Wohnung erwirbt, muss von diesem darauf aufmerksam gemacht werden, dass eine Eigenbedarfskündigung relativ aussichtslos sein wird, sagt Fritz. Es sei möglich, dass so mancher Makler "wissentlich oder unwissentlich dem Interessenten etwas anderes einreden will". Dann gilt: "Zu sagen, dass eine Eigenbedarfskündigung problemlos funktionieren wird, wäre definitiv eine Falschauskunft" - und für solche sind Makler haftbar. (Martin Putschögl, DER STANDARD, 15.3.2014)

  • Selbst wenn der Mieter schon betagt ist, heißt das nicht unbedingt, dass die Wohnung nach seinem Tod für den Eigentümer verfügbar wird.
    foto: istockphoto/hiphunter

    Selbst wenn der Mieter schon betagt ist, heißt das nicht unbedingt, dass die Wohnung nach seinem Tod für den Eigentümer verfügbar wird.

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