Investoren checken in Hotels ein

6. März 2014, 17:11
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Fonds setzen verstärkt auf Hotels. Neben der Rendite wird geschätzt, dass via Preiserhöhungen rasch auf Marktänderungen reagiert werden kann

Wien - Auf der Jagd nach Rendite haben es im aktuellen Zinsumfeld besonders konservative Anleger schwer. Privatanleger, aber auch Investmentfonds suchen Veranlagungen, die im Idealfall wenigstens die Inflationsrate übertreffen sollten. Am Immobilienmarkt, der gerne als der sichere Hafen schlechthin gesehen wird, wird die Lage aber fast täglich enger, weil die Preise von "Betongold" manchmal schon astronomische Höhen erklommen haben, was dann die erzielbaren Mietrenditen nach unten drückt.

In diesem Umfeld hat sich während der vergangenen Jahre eine Nischenveranlagung etabliert, die ebenfalls auf einem Immobilieninvestment beruht, aber einen "Extrakick" bei der Rendite zeigt: "Veranlagungen in Hotels bringen, so diese richtig bewirtschaftet werden, deutlich mehr Ertrag als Büros oder Wohnungen sowie die meisten Gewerbeimmobilien", sagt Immobilien-Experte Roman Rusy. Der Renditevorsprung von Hotels liege zwischen 50 und 200 Basispunkten.

Bisher hatten lediglich Stiftungen oder Versicherungen in größerem Umfang in diesen Immobilientyp investiert. Doch seit die Zinsen auf ein historisch tiefes Niveau abgesackt sind, mischen immer mehr Fonds Hotels zur Ertragsoptimierung bei.

Interesse steigt

Investments in Hotels haben in Deutschland in den vergangenen Jahren kontinuierlich zugenommen. In den ersten neun Monaten 2013 wurden laut dem Immobilienspezialisten CBRE rund 1,1 Milliarden Euro in Hotelimmobilien investiert - damit wurde das Vorjahresergebnis um 75 Prozent übertroffen. Der Anteil am gesamten Transaktionsvolumen lag damit bei rund sechs Prozent.

Laut der Ratingagentur Scope Analysis lag der Hotelanteil in den Gesamtportfolios aller deutschen Investmentfonds im Jahr 2011 (bei 15 bewerteten aktiven Fonds) bei 5,4 Prozent, 2012 bei 5,7 Prozent (gemessen am Verkehrswert). Das entspricht einem Volumen von 3,4 Milliarden Euro. Zum Vergleich: 2007 betrug der Anteil noch 3,3 Prozent; die Steigerung lag bei rund 70 Prozent.

Bei der Veranlagung selbst spielt hier natürlich auch die Hotelanlage eine große Rolle: "Wichtig ist es, den Hotelbetrieb von Anfang an auf mehrere Standbeine zu stellen", erklärt UBM-Chef Karl Bier, dessen Unternehmen sich europaweit auf die Errichtung von zumeist Luxusherbergen spezialisiert hat. "Wir haben noch nie ein Hotel entwickelt, das nur auf touristischen Füßen steht", sagt Bier zum Standard. Auch eine Beschränkung auf Saisonen ist für Bier ein absolutes No-go: "Nur wenn Standort und Konzept auch auf Geschäftsreisende, beispielsweise für Incentives oder Wellness ausgerichtet sind, können sich verregnete Sommer oder schneelose Winter irgendwie überbrücken lassen".

Die drei L's

Wie bei allen Immo-Investments zählen auch hier die "drei Ls" - nämlich "Lage, Lage und noch mal Lage". Und hier haben europäische Hauptstädte viel zu bieten - die hohe Nachfrage nach dieser Asset-Klasse könnte daher vielleicht auch ein Grund sein, warum die Hoteleröffnungen in Wien während der vergangenen Jahre stark zugenommen haben.

Ein Unternehmen, das auf diese Investmentklasse setzt, ist die deutsche Union Investment Real Estate (Union Investment ist die Fonds-Tochter der deutschen Raiffeisenkassen und Volksbanken). "Hotelimmobilien haben in unserem Portfolio die längsten Mietvertragslaufzeiten. Mit einer Vermietungsquote von 100 Prozent und Miet-Vertragsrestlaufzeiten von durchschnittlich 14,6 Jahren erwirtschaften sie einen relativ hohen Performancebeitrag", erläutert Frank Billand, Mitglied der Geschäftsführung. Besonders erfreulich: "Wir hatten auch in den vergangenen Krisenjahren keinen Ausfall der Pachtzahlungen von Hotels zu verzeichnen."

Reaktionsfähigkeit

Ein Aspekt, den Investoren bei Hotelinvestments naturgemäß besonders schätzen, ist die schnelle Reaktionsmöglichkeit auf Änderungen im makroökonomischen Umfeld: Steigt zum Beispiel die Inflation, werden die Zimmerpreise entsprechend angehoben. Das ist zum Beispiel bei Wohnungen in Zinshäusern nicht möglich.

Wie kann man nun aber als Privatanleger an dieser Investmentklasse mitnaschen, ohne gleich ein ganzes Hotel kaufen zu müssen? In Österreich geht das zum Beispiel über die beiden börsennotierten Gesellschaften UBM oder das Hotel- und Gewerbeimmobilienunternehmen Warimpex. International sind die Player Hotelimperien wie Hilton worldwide, Rezidor oder Lonrho.

Zugang via Fonds

Wer lieber auf Fonds setzt, kann sich den deutschen "LB Hotel-Invest Deutschland I" (geschlossener Fonds mit aktuell neun Hotels; Zielperformance laut Unternehmen bei 6,25 Prozent) der Patrizia Immobilien AG oder den "Uni Immo: Deutschland" mit rund zwölf Prozent Hotelanteil am Gesamtportfolio ansehen.

Hotels im Portfolio hat auch der offene Immobilien-Publikumsfonds "WestInvest InterSelect", (der Hotelanteil liegt aktuell bei rund elf Prozent Hotelanteil) oder der Schwesterfonds WestInvest ImmoValue der Deka. Sie ist die Fonds-Tochter der deutschen Sparkassen.

Im Vorjahr hat Invesco Real Estate seinen zweiten Hotelfonds mit einem Eigenkapital von 200 Millionen Euro geschlossen. 2009 kaufte das Unternehmen unter anderem für seinen Hotelfonds das Novotel World Forum vom holländischen Entwickler TCN. Die Bruttorendite des mit etwa 25 Millionen Euro bewerteten Objekts lag damals bei mehr als 8,5 Prozent pro Jahr. (Reinhard Krémer, DER STANDARD, 7.3.2014)

Bei Hotelinvestments gibt es auch die Möglichkeit, via geschlossene Fonds in diese Kategorie zu veranlagen. In diesem Fall wird der Anleger zum Unternehmer. Er hat damit andere Pflichten als Anleger in offenen Fonds. Ein solches Investment sollte daher gut überlegt werden. Geht es dem im Fonds steckenden Investment (Hotel, Schiff, Flugzeug etc.) nicht gut, können Inhaber von geschlossenen Fonds zu Nachschusszahlungen verpflichtet werden. Auch bereits ausbezahlte Gewinnanteile können rückgefordert werden. Auch können die Fondsanteile meist nicht börsentäglich wieder verkauft werden. Zuletzt gab es vor allem bei Schifffonds Probleme, der Verein für Konsumenteninformation (VKI) hat Sammelklagen eingebracht.

  • Investieren statt übernachten: Im teuer gewordenen Immobilienmarkt sind Hotel ein neues Segment, welches das Interesse von Anleger weckt.
    foto: ap/mark lennihan

    Investieren statt übernachten: Im teuer gewordenen Immobilienmarkt sind Hotel ein neues Segment, welches das Interesse von Anleger weckt.

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