Viel Eigentum, wenig Geld zum Sanieren

11. Jänner 2014, 19:43
22 Postings

Steigende Energiekosten, desolate Plattenbauten: In Südosteuropa und Zentralasien sind die Wohnverhältnisse oft prekär, zeigt eine Studie

Wien - Rund 55 Prozent beträgt die Wohnungseigentumsquote in Österreich, 45 Prozent der Haushalte sind Mieter; von vielen Wohnbauforschern wird dieses Verhältnis als nahezu ideal angesehen. In Deutschland ist die Eigentumsquote niedriger, im EU-Schnitt höher, nämlich bei 71 Prozent.

Doch es geht auch ganz anders: "Mit Stolz verkündet" habe beispielsweise die albanische Regierung vor nicht allzu langer Zeit, dass man den nicht mehr zu übertreffenden Wert von 100 Prozent erreicht habe. Das Land auf der Balkanhalbinsel führt damit das Ranking jener Staaten, die Wohnbauforscher "Super Homeownership Countries" bezeichnen, weil sie Eigentumsquoten von jenseits der 90 Prozent aufweisen, an.

Freilich nicht unangefochten: Dicht dahinter liegen Usbekistan (98 Prozent) sowie Kirgistan, Kasachstan und Moldau (je 97 Prozent) - zumindest in einer Studie über 23 europäische und zentralasiatische Länder, die die Non-Profit-Organisation "Habitat for Humanity" durchführen ließ. Auch die beiden österreichischen Nachbarländer Slowakei und Ungarn zählen mit jeweils 90 Prozent dazu. Am unteren Ende finden sich die Türkei (68 Prozent) sowie Polen (77) und Slowenien (78). 

Alarmierende Studie

Die schlechte Nachricht für die Spitzenreiter: "Es scheint einen Konnex zwischen der wirtschaftlichen Entwicklung der Länder und niedrigen Eigentumsquoten zu geben", schreibt Studienautor Wolfgang Amann. Soll heißen: Je weiter entwickelt ein Land ist, desto tiefer liegt die Eigentums- bzw. desto höher liegt die Mieterquote. Der Grund dafür: "Wenn in einem Land nicht ausreichend Sozialwohnungen verfügbar sind, beeinträchtigt dies auch den Arbeitsmarkt in diesen Ländern. Die Jobs gibt's in den Metropolregionen, aber niemand kann dort hinziehen. In Südosteuropa ist der Urbanisierungsgrad deshalb sogar sinkend, nicht steigend wie sonst überall."

Auch über die ökonomische Bedeutung des Immobiliensektors hinaus ist die Studie von Amann, Wohnbauforscher mit Büro in Wien (Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen; IIBW), und Katerina Bezgachina vom Bratislavaer Europa-Büro der Non-Profit-Organisation eine in vielen Punkten alarmierende Bestandsaufnahme geworden (Link siehe unten). Das Zusammenspiel desolater baulicher Zustände und dennoch steigender Wohnkosten - insbesondere was die Aufwände für Energie betrifft - lässt die beiden Autoren sogar von einer "Wohn-Zeitbombe" sprechen. Vielerorts erreichten nämlich beispielsweise die Strompreise nach der Öffnung der Märkte westliche Preisniveaus, ohne dass die Einkommen der Menschen damit Schritt hielten.

Mietmarkt als Schwarzmarkt

Auch andere Probleme, die die beiden beschreiben, haben mehr oder weniger direkt mit der hohen Eigentumsquote zu tun, die im Schnitt der 23 Länder bei 86 Prozent liegt. "Das ist nämlich nur die offizielle Statistik", erklärt Amann. "In all diesen Ländern gibt es meist einen relativ großen inoffiziellen Mietensektor, der oft 20 Prozent erreicht. Dabei handelt es sich meist um einen Schwarzmarkt, ohne jeglichen Mieterschutz. Oft gibt es nicht einmal schriftliche Mietverträge."

Noch vor etwas mehr als 20 Jahren sei das alles ganz anders gewesen, denn früher habe es zumindest in den einstigen Sowjetstaaten ausschließlich staatliche Mietwohnungen gegeben und überhaupt kein Eigentum, sagt Katerina Bezgachina. Im Zuge des Transformationsprozesses wurden Privatisierungen dann aber sehr populär. Insgesamt wurden seit den 1990er-Jahren in den 23 Ländern rund 50 Millionen Wohneinheiten privatisiert. "In manchen Staaten wie Russland wurden die Wohnungen an die Mieter quasi verschenkt." Diese nahmen das Angebot meist gern an, in dem Glauben, sämtliche Wohnprobleme damit ein für alle Mal gelöst zu haben.

Geld für Sanierungen fehlt

Doch dem war nicht so: Nun fehlt sehr vielen das Geld für dringend notwendige Sanierungen, insbesondere auch der allgemeinen Teile der Häuser. Die Rechtsform einer Eigentümergemeinschaft ist in vielen Ländern unbekannt, Sanierungen finden deshalb höchstens in sehr bescheidenen Ausmaßen und vom Staat koordiniert statt. "In Russland gibt es die Möglichkeit, viele Jahre lang eine monatliche Gebühr zu bezahlen, und der Staat saniert dann sukzessive die Wohnungen dieser Eigentümer", berichtet Bezgachina. "Die Privatisierungen waren ein sehr politischer Akt", fügt Amann hinzu. "Man wollte zeigen, dass es zu einem politischen Wandel gekommen ist. Aber man realisierte nicht, welche Schwierigkeiten man sich mit dieser viel zu schnellen Privatisierung einhandelte."

Die Datenlage über den energetischen Zustand der Gebäude ist zwar meist recht dünn, müssen die Studienautoren eingestehen. Schon etwas ältere Untersuchungen sprechen aber beispielsweise davon, dass allein in Russland elf Prozent des Wohngebäudebestands dringend renovierungsbedürftig sind und neun Prozent schlichtweg abgerissen werden sollten. Zwei Millionen Russinnen und Russen leben laut einer UN-Erhebung aus dem Jahr 2004 in abbruchreifen Häusern.

Preisverfall nur temporär

Die Wohnungspreise hatten kurz vor Ausbruch der Finanzkrise ihren Höhepunkt erreicht, danach brachen sie vielerorts regelrecht ein - etwa um 45 Prozent in Kiew oder um 38 Prozent in Sofia. Seither haben sie sich wieder erholt, die Leistbarkeit hat sich damit "nur temporär verbessert", sagt Amann. (Martin Putschögl, DER STANDARD, 11.1.2014)

Hintergrund: "Habitat"-Studie über 23 Länder 

Wolfgang Amann und Katerina Bezgachina haben für den jüngsten "Housing Review" der christlich geprägten Non-Profit-Organisation "Habitat for Humanity" die Wohnsituation in 23 (süd)osteuropäischen und zentralasiatischen Ländern untersucht: Albanien, Armenien, Aserbaidschan, Bosnien-Herzegowina, Bulgarien, Georgien, Kasachstan, Kirgistan, Kroatien, Mazedonien, Moldau, Polen, Rumänien, Russland, Serbien, Slowakei, Slowenien, Tadschikistan, Tschechien, Türkei, Ukraine, Ungarn und Usbekistan. Habitat wurde 1976 vom US-Millionärs-Ehepaar Millard und Linda Fuller gegründet und hat seitdem mehr als 800.000 Wohneinheiten in 80 Ländern für sozial Schwache errichtet, allein 125.000 im vergangenen Jahr. (mapu)

Link

habitat.org

  • In der bulgarischen Hauptstadt Sofia, wo sich diese Wohnanlage befindet, fielen die Immobilienpreise nach den Höchstständen im Jahr 2008 um 38 Prozent.
    foto: habitat for humanity

    In der bulgarischen Hauptstadt Sofia, wo sich diese Wohnanlage befindet, fielen die Immobilienpreise nach den Höchstständen im Jahr 2008 um 38 Prozent.

  • Eigentumswohnungen in Bischkek, Kirgistan. Für Sanierungen fehlt meist das Geld.
    foto: habitat for humanity

    Eigentumswohnungen in Bischkek, Kirgistan. Für Sanierungen fehlt meist das Geld.

Share if you care.