Wohnbau-Modelle klaffen auseinander

21. Dezember 2013, 10:27
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Immer mehr gemeinnützige Bauträger bauen freifinanziert, neuerdings auch mit Eigenmittelanteil - wie im geförderten Wohnbau

Wien - Wer derzeit nach einer neuen Mietwohnung sucht, sieht sich mit unterschiedlichen Modellen konfrontiert, von denen jedes seine Eigenheiten hat. Ob der Bauträger ein gemeinnütziger oder ein gewerblicher ist und ob die Wohnungen gefördert oder freifinanziert errichtet wurden und werden, all dies hat nämlich Auswirkungen auf die Mieten - und nicht nur auf diese.

Grundsätzlich gilt erstens: Gewerbliche Bauträger dürfen verlangen, was der Markt hergibt - sofern sie keine Förderung bezogen haben. In Wien haben gewerbliche Bauträger Zugang zur Wohnbauförderung, in Niederösterreich beispielsweise aber nicht.

Die Grenzen verschwimmen

Und grundsätzlich gilt zweitens: Gemeinnützige Bauträger fallen immer unter die Bedingungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG). Auch wenn sie Wohnungen freifinanziert errichten, unterliegt die Preisbildung dem WGG. Das wiederum bedeutet, dass sich die spätere Miete am Kostendeckungsprinzip orientieren muss.

Auf diese Unterschiede hinzuweisen lohnt sich deshalb, weil neuerdings auch gemeinnützige Bauträger nicht nur freifinanzierte Mietwohnungen bauen, sondern dabei noch dazu analog zum geförderten Wohnbau einen Eigenmittelanteil der Mieter verlangen. Einer, der das macht, ist Leo Raffelsberger, Geschäftsführer der gemeinnützigen Familienwohnbau. Die hohen Grundstückspreise würden oft schlicht keinen geförderten Wohnbau mehr zulassen, erklärt er dem Standard. "Im geförderten Wohnbau liegt die Grenze bei 235 Euro, das ist völlig daneben, wir zahlen meist schon das Doppelte." Da sei man dazu gezwungen, freifinanziert ("ungefördert") zu bauen.

Diesen Trend sieht auch Karl Wurm, Obmann des Verbands gemeinnütziger Bauvereinigungen (gbv). Teure Grundstücke und schlecht dotierte Förderkassen nennt er als Gründe, doch speziell in Wien gelte darüber hinaus: "Wien lässt nur dort gefördert bauen, wo die Infrastruktur passt. Gibt es nicht ausreichend Schulen und Kindergärten, bekommt man keine Förderung. Interessanterweise gilt das aber nur, wenn man um Wohnbauförderung ansucht - und nicht, wenn man freifinanziert baut." Weiche man in den freifinanzierten Bereich aus, könne man "diese Hürde umgehen" und spare noch dazu Zeit und Geld - weil strenge Vorschriften der Wohnbauförderung nicht eingehalten werden müssen. "Es geht schneller und billiger."

Höhere Mieten

Natürlich fallen die Mieten etwas höher aus, denn die nicht bezogene Förderung muss anderweitig kompensiert werden; Raffelsberger spricht von rund 1,50 Euro mehr pro Quadratmeter und Monat. Doch auch wegen der zum Teil recht hohen Eigenmittel von oft 50.000 Euro aufwärts sollte man bei diesem Trend "ein bisschen auf die Bremse steigen", sagt Markus Sturm, Geschäftsführer der Genossenschaft die salzburg und Obmann des Vereins für Wohnbauförderung. "Wenn nur noch Wohnungen mit sehr hohem Eigenmittelanteil gebaut werden, dann gibt es für genau die Klientel, für die wir Gemeinnützige bauen, kein Angebot mehr."

Für Menschen mit höherem Einkommen und/oder größerem Platzbedarf, als es die Wohnbauförderung gestattet, haben freifinanzierte Mietwohnungen eines gemeinnützigen Bauträgers freilich auch Vorteile: Einkommensgrenzen gibt es ohne Wohnbauförderung nicht, und auch die Beschränkungen bei der Zimmeranzahl (Haushaltsgröße plus eins) müssen nicht beachtet werden. (Martin Putschögl, DER STANDARD, 21.12.2013)

  • Gemeinnützig und gefördert, gemeinnützig und freifinanziert? Gewerblich und gefördert, gewerblich und freifinanziert? Vieles ist möglich, besonders in Wien gibt es viel Spielraum.
    foto: apa/techt

    Gemeinnützig und gefördert, gemeinnützig und freifinanziert? Gewerblich und gefördert, gewerblich und freifinanziert? Vieles ist möglich, besonders in Wien gibt es viel Spielraum.

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