Wien - Der letzte 50.000er-Schritt hat die Käufer von Vorsorgewohnungen kurz innehalten lassen. "In den vergangenen Jahren stieg der Durchschnittspreis unserer Wohnungen jeweils um 50.000 Euro an. Nach dem letzten Sprung Anfang des Jahres bemerkten wir dann in den ersten vier Monaten ein bisschen eine Verschnaufpause", berichtet Wolfgang Sedelmayer, Geschäftsführer von WienWert Immobilien, die sich auf Vorsorgewohnungen in Wien spezialisiert hat. Mittlerweile seien die höheren Preise aber akzeptiert, "wir bekommen wieder täglich Kaufanbote herein".

Die Marktlage sei also "äußerst stabil", was Sedelmayer zuversichtlich stimmt. Mittlerweile sei man preismäßig nämlich bei 300.000 Euro angelangt - freilich auch deshalb, weil die Kunden nach etwas größeren Vorsorgewohnungen fragen; Sedelmayer nennt sie nicht mehr Vorsorge-, sondern "Hybridwohnungen, mit beabsichtigter späterer Eigennutzung, entweder selbst oder von den Kindern".

Von 2000 auf 3800 Euro

Den Preissprung führt Sedelmayers jüngster Abschluss besonders drastisch vor Augen: Vor wenigen Tagen erwarb ein junger Mann eine Vorsorgewohnung im 20. Bezirk, gegenüber von Sedelmayers Firmensitz, um 3800 Euro pro Quadratmeter. "In unserem Haus haben wir die Wohnungen 2006 noch um 2000 Euro verkauft."

Der junge Käufer legte eine Erbschaft an und finanzierte die Hälfte mit Fremdkapital - auch so ein Trend, den Vorsorgewohnungsanbieter sehen: Der Markt ist nicht mehr ganz so eigenkapitalgetrieben wie noch vor einem Jahr.

Interessanterweise spielt auch für fremdfinanzierende Kunden "die Rendite keine Rolle", sagt der WienWert-Chef: "Das wird als Teil der Altersvorsorge gesehen."

Wieder mehr Fremdkapital

Den Trend zurück zur Mischfinanzierung aus Eigen- und Fremdkapital sieht auch Sandra Bauernfeind, Leiterin der Wohnimmobiliensparte bei EHL Immobilien (siehe auch Interview unten). Damit einher gehe eine Veränderung in der Kundenstruktur: "Immer mehr unserer Kunden sind Familien oder Pärchen, die ihr Geld in Grund und Boden anlegen möchten. Und die haben dann auch nicht mehr nur die typischen Vorsorgewohnungsprojekte am Radar, sondern prinzipiell Wohnungen, die gut vermietbar sind. Schließlich kann man jede Wohnung zur Vorsorgewohnung machen."

Nach wie vor sei die Zweizimmerwohnung mit 45 oder 50 Quadratmetern und einem kleinen Balkon die ideale Vorsorgewohnung, "allerdings hängt das sehr von der Mikrolage ab", so Bauernfeind. "In den Bezirken 13, 18 und 19 können die Wohnungen großzügiger sein, da ist man mit 60 oder 65 m² auch dabei."

Alt- oder Neubau

Was laut Sedelmayer weiterhin glasklar der Fall ist, ist die "emotionale Teilung" des Marktes in Alt- und Neubau. "Wer partout keinen Neubau will, dem können Sie auch keinen verkaufen." Dabei sei das oft wirklich nur eine emotionale Sache, sagt Sedelmayer: "Durch die steuerlichen Vorteile in Form von kürzeren Abschreibungsfristen beim Altbau gibt es bei der Nachsteuerrendite keine großen Unterschiede", das hätten hausinterne Untersuchungen gezeigt. Neben dem umsatzsteuerfreien Erwerb der Wohnung (wenn sie vermietet wird) können Kreditzinsen steuerlich geltend gemacht werden, außerdem bieten Altbau-Vorsorgewohnungen den Vorteil, dass Sanierungs- und Reparaturmaßnahmen auf den kurzen Zeitraum von nur zehn Jahren abgesetzt werden können.

Institutionelle mischen mit

Konkurrenz bekommen die Käufer von Vorsorgewohnungen immer mehr von institutionellen Investoren, die ganze Häuser "vom Markt wegkaufen". "Wir bieten Häuser, von denen wir wissen, dass noch nichts verkauft wurde, diesen Kunden aktiv an", sagt Bauernfeind von EHL. "Das sind keine Einzelfälle, sondern das kommt regelmäßig vor." Walter Immo, Tochterunternehmen der Lkw Walter Gruppe, sei so ein typischer Investor, der auf solche Häuser spezialisiert ist. "Die kaufen im Normalfall Neubauhäuser, die nicht an den Richtwert gebunden sind. Damit hat man das Thema Richtwert-Bewirtschaftung erledigt, es ist also nicht so eine intensive Bewirtschaftung wie bei einem Zinshaus nötig." (Martin Putschögl, DER STANDARD, 9.11.2013)