"Die Pipeline ist gut gefüllt"

26. September 2013, 12:12
6 Postings

Die Bank Austria bescheinigt dem österreichischen Immobilienmarkt eine hohe Stabilität bei zugleich niedrigen Renditen

Der österreichische Immobilienmarkt zeigte im ersten Halbjahr 2013 zwei Gesichter: "Einerseits wurden am kleinen österreichischen Markt entgegen dem europäischen Trend laut Daten von CBRE nur 430 Millionen Euro in Immobilien investiert. Das waren rund 100 Millionen Euro weniger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Andererseits hat die Nachfrage nach Immobilienkrediten angezogen", sagt Reinhard Madlencnik, Head of Real Estate bei der Bank Austria, anlässlich der Präsentation des aktuellen Bank Austria Immobilienmarktberichtes.

Der Real Estate Bereich der Bank habe im ersten Halbjahr 2013 mit einem Neugeschäftsvolumen von über einer Milliarde Euro die beste geschäftliche Entwicklung seit Jahren verzeichnet. Madlencnik rechnet deshalb auch mit einer starken zweiten Jahreshälfte: "Die Pipeline ist gut gefüllt und wir gehen davon aus, dass die Investitionen in Immobilien im zweiten Halbjahr 2013 und 2014 anziehen werden", so Madlencnik.

Retail stärkste Investmentklasse

Eine Aufsplittung des Investitionsvolumens in die verschiedenen Immobilienarten zeigt, dass Einzelhandelsobjekte unverändert stark nachgefragt werden. Etwa 30 Prozent des Gesamtvolumens flossen im ersten Halbjahr in dieses Segment. Für den Investmentmarkt völlig untypisch ist der Anteil von Büroimmobilien am Investmentmarkt: Nur mehr acht Prozent alle Investitionen entfielen auf Büros. Und: Obwohl Logistikobjekte bei der konstant steigenden Bedeutung des Onlinehandels an Attraktivität gewinnen dürften, wurde in Österreich im ersten Halbjahr 2013 keine einzige Transaktion in dieser Assetklasse verzeichnet.

Verdrängungswettbewerb

Das hohe Investoren-Interesse an Einzelhandelsobjekten darf aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass der Markt an sich bereits gesättigt ist und einem harten Verdrängungswettbewerb unterliegt. Besonders ältere und weniger gut situierte Einkaufszentren sind davon betroffen. Konkurrenz bekommen die Einkaufszentren aber nicht nur aus den eigenen Reihen, sondern auch aus dem Internet. "Der Onlinehandel verschärft den ohnehin harten Wettbewerb im Einzelhandel. Dies trägt dazu bei, dass Einkaufszentren mit unattraktivem Markenmix und/oder Lagen nochmals stärker unter Druck kommen", analysiert Karla Schestauber, Immobilienanalystin bei der Bank Austria. "Gute Shopping Center, die insbesondere auch durch den Unterhaltungsfaktor überzeugen, bleiben nach wie vor gefragt."

Wiener Büromarkt: Neuvermietung kommt in Schwung

Deutlich mehr Schwung hat zuletzt auch die Vermietungsleistung am Wiener Büromarkt bekommen. Der Take-up von Büroflächen hatte in den vergangenen Jahren ja stagniert und lag 2012 bei ca. 260.000 Quadratmetern, was im Vergleich zu den Neuvermietungsraten in den Boomjahren vor der Krise einen deutlichen Einbruch darstellt. Für heuer wird wieder mit einem leichten Anstieg dieser Werte gerechnet und bereits im ersten Halbjahr konnte laut Angaben von EHL eine Neuflächenabnahme von ca. 110.000 Quadratmetern, und damit fast um ein Viertel mehr als noch im Vergleichszeitraum des Vorjahres, beobachtet werden. Das bei der Vermietung aus Erfahrung oft stärkere zweite Halbjahr lässt darauf hoffen, dass die Durststrecke der letzten Jahre bei der Neuvermietung bis Ende des Jahres 2013 überwunden werden kann.

Gleichzeitig stagniert die Neuflächenproduktion auf einem Wert leicht unter dem Vorjahresniveau. Für 2013 wird ein Neubauvolumen von ca. 205.000 Quadratmeter erwartet. Den größten Anteil an Büroflächen, die im Jahr 2013 in der österreichischen Hauptstadt realisiert werden, findet man im DC Tower 1 in der Wiener Donau-City. Neben Hotelflächen werden hier auch ca. 44.000 Quadratmeter Büroflächen entstehen.

Teures Wohnen

Durch teilweise krisenbedingt steigende Nachfrage kam es zu einem kräftigen Preisanstieg bei Wohnimmobilien, der im vergangenen Jahr mit einem Zuwachs im österreichischen Durchschnitt von 12 Prozent und in Wien von knapp 16 Prozent die Spitze erreichte. Im ersten Halbjahr 2013 schwächte sich die Dynamik der Preisanstiege ab, was auf eine zunehmende Normalisierung der Rahmenbedingungen schließen lässt. Auch darf trotz dieser kräftigen Preisanstiege nicht vergessen werden, dass der geförderte Wohnbau dazu beiträgt, dass Wohnen in Österreich im internationalen Vergleich nach wie vor relativ günstig ist, heißt es dazu seitens der Bank Austria: Private Haushalte würden 22 Prozent ihrer Konsumausgaben für Wohnen aufwenden, ein EU-27-Haushalt müsse 24 Prozent dafür aufwenden.

Jedoch wächst in Summe die Belastung der Bevölkerung mit den Ausgaben für das Wohnen rascher als die gesamten Konsumausgaben, und zwar im Zeitraum 2007 bis 2011 um 16 Prozent nominell im Vergleich zu 13 Prozent in einem EU-27-Haushalt. "Die Ursachen für den relativ hohen Mietenanstieg sind vielfältig. In den letzten Jahren ist der Anteil geförderter Neubauten in Österreich gesunken, gemessen an der Zahl der Förderzusicherungen seit 2009 um fast ein Viertel. Gleichzeitig wurden Fördermittel in die Sanierung geleitet, Geld, das im Neubau fehlte", fasst Madlencnik zusammen.

Niedrigrenditeland Österreich

Die Spitzenrenditen in Österreich sind im Büro- und Einzelhandelsbereich relativ tief und verzeichneten im ersten Halbjahr dieses Jahres nach wie vor einen leicht sinkenden Trend. Im Bürobereich wurde die 5-Prozent-Marke mit rund 4,8 Prozent deutlich nach unten durchbrochen. Im Einkaufszentren-Bereich liegen die Spitzenrenditen um 5,5 Prozent, in Fachmarktzentren um rund 1 Prozentpunkt höher. Im mitteleuropäischen Vergleich zählt Österreich damit zu den Niedrigrenditeländern. Dazu Madlencnik: "Es ist daher davon auszugehen, dass Immobilien mit Entwicklungspotenzial, die höhere Renditen bieten, für Investoren wieder attraktiv werden", sagt Reinhard Madlencnik. Investoren würden etwas risikofreudiger werden und zunehmend nicht mehr nur Prime-Immobilien, also Objekte in sehr guten Lagen mit sehr guten Mietverträgen, nachfragen. Auch Immobilien mit Entwicklungspotenzial würden laut Madlencnik wieder an Attraktivität gewinnen. Gleichzeitig sieht Karla Schestauber noch Potenzial für einen weiteren Renditerückgang, "allerdings begrenzt der Anstieg der Zinsen am langen Ende das Potenzial."

Die erwartete Verbesserung der Konjunktur stelle nun die Weichen für eine weitere gute Performance des österreichischen Immobilienmarktes, meint Schestauber. Die Ökonomen der Bank Austria haben die österreichische BIP-Prognose für 2014 zuletzt auf knapp unter zwei Prozent nach oben revidiert. "Damit läuft die österreichische Konjunktur deutlich besser als im europäischen Durchschnitt. Davon wird auch der österreichische Immobilienmarkt profitieren." (biti, derStandard.at, 26.9.2013)

  • Viel lässt sich mit österreichischen Immobilien nicht verdienen. Im internationalen Vergleich gilt der heimische Markt als Niedrigrenditeland.
    foto: digitalpress - fotolia

    Viel lässt sich mit österreichischen Immobilien nicht verdienen. Im internationalen Vergleich gilt der heimische Markt als Niedrigrenditeland.

Share if you care.