Steigende Wohnpreise: Schöner wohnen, schöner wählen

Kommentar der anderen12. September 2013, 19:24
88 Postings

Faire Mieten, günstige Wohnungen und noch dazu Arbeitsplätze in der Bauindustrie - das sind die Schlagworte, die durch den Wahlkampf geistern. Hinaus läuft die Debatte auf mehr Transferleistungen, aber nicht auf Strukturreformen im Wohnbaubereich

Wohnen ist der mit Abstand größte Kostenblock eines Haushalts (rund ein Drittel der Haushaltsausgaben). Wohnung oder Eigenheim sind gleichzeitig und gleichermaßen Refugium und Identifikationsmarker. Trotzdem überwiegt in der aktuellen Diskussion die monetäre Komponente. Dabei werden zwei Themen miteinander verschmolzen: Zum einen geht es um "leistbares Wohnen", zum anderen muss der Wohnbau zunehmend auch als Stütze für den Arbeitsmarkt herhalten. Das aber geht - prinzipiell - nicht wirklich zusammen.

Trotz dieser Gegensätzlichkeit in der Debatte stellen die meisten Besserungsvorschläge im Wesentlichen klassische Umverteilungsmaßnahmen dar. Je nach Interessengruppe und losgelöst von der politischen Weltanschauung stehen bei den Proponenten eine Zweckwidmung der Wohnbauförderung, zusätzliche Konjunkturspritzen, eine Mietpreisbremse, eine Senkung des Mehrwertsteuersatzes auf Handwerksrechnungen oder deren steuerliche Absetzbarkeit auf der Agenda. Kurzum, die Transfer-Republik zeigt sich in ihrer ganzen Pracht.

Kommunalgebühren steigen überproportional

Die strukturellen Preistreiber dagegen bleiben unangetastet, sieht man von den vereinzelten Vorschlägen zum Abbau von sinnlosen Regulierungen oder der Beschleunigung der Behördenprozesse ab. Dass der Wohnungsneubau maximal ein Viertel aller in der Bauwirtschaft Beschäftigten bindet, der Beschäftigungshebel also relativ gering ist, wird gänzlich ausgeblendet. Wenn es um Transfers und Steuererleichterungen geht, bleibt die Wirkungsanalyse offenbar außen vor.

In Zentrum der Diskussion stehen Neuerrichtungen und Neuvermietungen. Das hat seinen guten Grund. Unbefristete Bestandsmieten älter als zehn Jahre sind nach wie vor vergleichsweise günstig. Dort ist nur der Preisauftrieb beim Wohnungsaufwand (Energie, Wasser, Müll, Hausverwaltungen) seit Jahren hoch. Insbesondere die Kommunalgebühren steigen überproportional, nicht zuletzt weil die Gewinne aus der Trinkwasserbereitstellung, der Müll- und Abwasserentsorgung in immer mehr Gemeinden zur Querfinanzierung anderer kommunaler Aufgaben verwendet werden - etwa für die Kinder- oder Altenbetreuung.

Ungeheure Steigerungen bei Grundstückspreisen

Bei den Neuerrichtungen ist die Teuerung weniger auf steigende Errichtungskosten oder fehlende Wohnbauförderung zurückzuführen, sondern die Folge ungeheurer Steigerungen bei den Grundstückspreisen. In den 70er-Jahren lag der Anteil der Grundstückskosten an den Baukosten eines Wohngebäudes bei rund 15 Prozent, heute sind es gut 30 Prozent und mehr. Insofern greift auch die Diskussion über die Zweckbindung der Wohnbauförderung zu kurz, obwohl diese Maßnahme prinzipiell zu begrüßen ist.

Man sollte nur nicht unerwähnt lassen, dass die Wiedereinführung anderswo Finanzierungslücken aufreißen würde. Denn die nicht im engeren Sinn verwendete Wohnbauförderung versickert ja nicht allerorts in dunklen Kanälen der öffentlichen Verwaltung, sondern wird etwa für andere Infrastrukturprojekte oder zur Stützung von Mieten sozial schwacher Familien eingesetzt.

Die Zweckbindung wurde bereits 2001 aufgehoben, die Probleme zeigen sich aber erst seit wenigen Jahren. Justament seit der freifinanzierte Objektwohnbau deutlich an Bedeutung gewinnt, weil die gemeinnützigen Wohnbauträger die Produktion nicht an den steigenden Bedarf anpassten. Im Eigentum wichen die privaten Haushalte verstärkt auf die Errichtung von Eigenheimen aus.

Grundstückspreise

Die Baubeginne bei Ein- und Zweifamilienhäusern sind zwischen 2008 und 2012 um 23 Prozent gestiegen. Durch den Boom im privaten Wohnbau zogen allerdings die Grundstückspreise massiv an. Im Übrigen sind reduzierte Mehrwertsteuersätze und die steuerliche Absetzbarkeit von Handwerksrechnungen für Private möglicherweise eine Maßnahme, um die Schattenwirtschaft zu bekämpfen, "leistbarer" wird Wohnen damit bestimmt nicht.

Im gleichen Zeitraum legte die Bauproduktion im Geschoßwohnbau nur um zwei Prozent zu. Und dadurch entstand jene Angebotsknappheit, die die Mietpreise bei Neuvermietung in lichte Höhen trieb. Denn eine besondere Preisdynamik ist nur bei befristeten Mietverhältnissen festzustellen. Als Folge der Verwerfungen auf den Finanzmärkten wurde vielerorts auch Finanzvermögen in Realinvestitionen umgeschichtet. Vorsorgewohnungen wurden zu einem begehrten Anlageobjekt. Dadurch stiegen auch dafür die Preise überproportional, und die nun hohen Renditenerwartungen spiegeln sich eben in den Mietpreisen wider.

Ein wenig beachteter, aber entscheidender struktureller Preistreiber ist auch die geringe Industrialisierung im Wohnbau. Selbst Mehrfamilienhäuser werden nach wie vor in Losgröße 1 gebaut, weil Architekten, Bauträger und auch weite Teile der Bauwirtschaft eine Industrialisierung des Wohnbaus bremsen. Würde man ein Auto so bauen wie ein Haus, wäre ein Mittelklassewagen wohl nicht unter 200.000 Euro zu bekommen.

Hebel ansetzen

Was tun? Zweifellos muss substanziell mehr gebaut werden als zuletzt, insbesondere im Geschoßwohnbau. Der Hebel muss etwa bei den Grundstückskosten angesetzt werden. Eine faire Besteuerung von Umwidmungs- und Bewertungsgewinnen würde alles über dem beispielsweise Vierfachen des Preises für Agrarland abschöpfen und den Kaufpreis des Bauherrn stützen. Signifikant kostensenkend wäre natürlich auch eine echte Industrialisierung im Wohnbau. Der Ball liegt hier bei Wohnbauträgern und Landesregierungen. Mehrfamilienhäuser könnten zu "Markenhäusern" werden und durch höhere Losgrößen signifikant günstiger.

Dass damit das Ziel "Bau=Jobmotor" trotz steigender Wohnbauproduktion möglicherweise verfehlt wird, ist der Preis, der je- der Industrialisierung innewohnt. Aber Hand aufs Herz, der westliche Lebensstandard beruht im Wesentlichen auf der hohen Industrialisierung des überwiegenden Teils der Wirtschaft. Warum sollte gerade die Bauwirtschaft davon ausgenommen sein? (Andreas Kreutzer, DER STANDARD, 13.9.2013)


Andreas Kreutzer ist Geschäftsführer des Marktforschungsinstitus Kreutzer Fischer und Partner.

  • Auf welche Glocke drückt die Politik? Am besten auf alle. Foto: Fotolia, Montage: Beigelbeck
    sg- design - fotolia

    Auf welche Glocke drückt die Politik? Am besten auf alle. Foto: Fotolia, Montage: Beigelbeck

  • Andreas Kreutzer: Wohnbau industrialisieren. 
    foto: robert newald

    Andreas Kreutzer: Wohnbau industrialisieren. 

Share if you care.