FAQs Immobilienrecht (12 Fragen + Antworten)

19. Jänner 2015, 12:48
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1. Ist das Mietrechtsgesetz (MRG) auf meinen Mietvertrag anwendbar?

Das MRG gilt grundsätzlich für die Miete von Wohnungen, Wohnungsteilen und Geschäftsräumlichkeiten, für die etwa mitgemieteten Haus- oder Grundflächen (wie zB Gärten, Abstellplätze, Kellerräume) und für genossenschaftliche Nutzungsverträge.
Es gibt aber eine Reihe von Ausnahmen, wo das MRG nicht anwendbar ist (sog. Vollausnahmen). Dazu zählen insbesondere Hotelzimmer u.ä., Stellplätze in gewerblichen Garagen, Studenten- und Lehrlingsheime, Dienstwohnungen, sozialpädagogisch betreute Wohnungen, Ferienwohnungen, Ein- oder Zweifamilienhäuser und kurzfristige Mietverträge (bis max. 6 Monate).
Weiters gibt es eine Reihe von Mietverhältnissen, auf die das MRG nur teilweise anwendbar ist (sog. Teilausnahmen). Hier gelten im Wesentlichen nur die Kündigungsschutzbestimmungen des MRG und die Regelungen über die Eintrittsrechte im Todesfall des Mieters. Dazu zählen insbesondere Mietverhältnisse in „Neubauten" (nach dem 30.06.1953 ohne öffentliche Mittel errichtet), Dachbodenausbauten und Aufbauten (nach dem 31.12.2001 errichtet), Zubauten (nach dem 30.09.2006 errichtet), Eigentumswohnungen (nach dem 08.05.1945 errichtet) und sog. Wirtschaftsparks.
Die obige Darstellung ist stark vereinfacht. Im Einzelfall kann die Einordnung eines Mietverhältnisses schwierig sein.

2. Wann kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen?

Unterliegt das Mietverhältnis des Mietrechtsgesetz (MRG) kann der Vermieter nur in den vom Gesetz festgelegten Fällen den Mietvertrag aufkündigen. Die Kündigung hat gerichtlich zu erfolgen. Kündigungsgründe sind ohne unnötigen Aufschub geltend zu machen, weil sie sonst nicht mehr als „wichtig" angesehen werden. Außerhalb des Anwendungsbereiches des MRG ist auch eine formlose Kündigung möglich.
Der Vermieter hat schon in der Kündigung den Grund für die Kündigung anzuführen. Die spätere Erweiterung oder Änderung des geltend gemachten Kündigungsgrundes ist unzulässig.
Kündigungsgründe sind unter anderem Rückstand mit Mietzinszahlungen (auch Betriebskosten), erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes, unleidliches Verhalten gegenüber Mitbewohnern, das Setzen einer strafbaren Handlung gegenüber dem Vermieter oder einer im Haus wohnenden Person, die unberechtigte Weitergabe des Mietgegenstandes, die Nichtbenützung der Wohnung und der Eigenbedarf des Vermieters.
Außerhalb des Anwendungsbereiches des MRG können Mieter und Vermieter auch andere Kündigungsgründe vereinbaren.

3. Wann kann der Mieter einen Mietvertrag aufkündigen?

Liegt kein MRG-Vertrag vor, kann ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig nicht einseitig vom Mieter aufgekündigt werden, außer das Mietobjekt wird dem Mieter entzogen oder ohne sein Verschulden unbrauchbar. Im Anwendungsbereich des MRG kann der Mieter ein befristetes Mietverhältnis nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten schriftlich oder gerichtlich aufkündigen. Dieses Kündigungsrecht ist unverzichtbar und unbeschränkbar.
Ein unbefristetes Mietverhältnis kann durch den Mieter unter Einhaltung der Kündigungsfrist aufgekündigt werden. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt bei Wohnräumen typischerweise einen Monat. Kündigungstermin ist der Monatsletzte. Es ist allerdings möglich vertraglich eine längere Frist (etwa drei Monate) und einen anderen Kündigungstermin (etwa Quartalsende statt Monatsende) zu vereinbaren. Eine solche Vereinbarung ist wirksam.

4. Wie kann ein Mietvertrag befristet werden?

Außerhalb des Anwendungsbereiches des MRG können Mietverträge beliebig befristet abgeschlossen werden.
Im Anwendungsbereich des MRG müssen befristete Vertragslaufzeiten schriftlich vereinbart werden. Bei Wohnungen muss die Vertragsdauer überdies mindestens drei Jahre betragen.
Befristete Mietverträge können beliebig oft erneuert (verlängert) werden. Auch hier ist jedoch die Schriftlichkeit zu beachten, Wohnungen müssen wieder auf mindestens drei Jahre verlängert werden. Wird das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Dauer weder erneuert noch aufgelöst, so verlängert es sich automatisch, vorerst auf weitere drei Jahre und nach Ablauf dieser Verlängerung auf unbestimmte Dauer.

5. Muss ein Mietvertrag schriftlich sein?

Ein Mietvertrag kann auch mündlich abgeschlossen werden, sofern eine Einigung über den Mietgegenstand und den Mietzins besteht. Es genügt, wenn der Mietzins bestimmbar ist. So reicht es aus, einen angemessenen Mietzins zu vereinbaren. Ein Vertrag kommt nicht zustande, wenn sich die Vertragspartner bezüglich eines Vertragspunktes nicht einigen können oder die Einigung ausdrücklich vorbehalten.
Soll ein Vertrag befristet abgeschlossen werden, bedarf er – im Anwendungsbereich des MRG -der Schriftform. Eine mündliche vereinbarte Befristung ist unwirksam und nicht durchsetzbar. Schriftform bedeutet, dass beide Parteien den Mietvertrag unterschreiben müssen.
Allgemein wird der Abschluss von schriftlichen Mietverträgen zu empfehlen sein, schon um spätere Diskussionen über den Vertragsinhalt vorzubeugen.

6. Welche Instandhaltungspflichten muss ein Mieter übernehmen?

Der Mieter ist verpflichtet, den Mietgegenstand und die für diesen bestimmten Einrichtungen, wie insbesondere die Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- (einschließlich von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) und sanitären Anlagen so zu warten und instand zu halten, dass dem Vermieter und den anderen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst.
Die Instandhaltungspflicht umfasst aber nicht die Behebung von ernsten Schäden des Hauses, die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung oder die Allgemeinflächen des Hauses.

7. Muss der Mieter bei Beendigung des Mietvertrages ausmalen?

Vertragsklauseln, wonach ein Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Spuren eines übermäßigen oder ungewöhnlichen Gebrauchs zu beheben hat, sind sowohl im als auch außerhalb des Anwendungsbereichs des MRG zulässig.
Vertragsklauseln in Formularverträgen oder allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den Mieter verpflichten, bei Beendigung des Mietverhältnisses jedenfalls neu auszumalen oder auch übliche Abnützungserscheinungen zu sanieren, sind hingegen nicht zulässig. In diesen Fällen besteht daher keine Ausmalverpflichtung des Mieters.
Besteht aber eine sachliche Rechtfertigung für die Ausmalverpflichtung, die im Einzelfall vereinbart wurde, so ist diese wirksam und der Mieter muss bei Beendigung des Mietverhältnisses neu ausmalen.

8. Muss ein Mieter vorher seinen Vermieter um Zustimmung bitten, wenn er ein Haustier anschaffen möchte?

Der Mietvertrag kann die Tierhaltung ausdrücklich erlauben. Dann ist keine weitere Zustimmung notwendig. Enthält der Mietvertrag keine Regelung, dann ist die Haltung von üblichen Haustieren, wie etwa Hunde und Katzen, ohne weitere Zustimmung erlaubt.
Der Mietvertrag kann die Tierhaltung an die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters binden. In diesem Fall muss der Mieter die Zustimmung einholen, die aber nur begründet verweigert werden darf.
Ein gänzliches Verbot der Haustierhaltung im Mietvertrag wäre eine gröbliche Benachteiligung der Interessen des Mieters. Ein Verbot der Haltung von Hunden oder Katzen wird bei sachlicher Begründung wohl zulässig sein.

9. Darf ein Mieter in seiner Wohnung einen Beruf ausüben?

Sieht der Mietvertrag vor, dass das Mietobjekt zu Wohnzwecken vermietet wurde, ist es möglich in einzelnen Räumen einer beruflichen Tätigkeit nachzugehen, sofern sich Wohn- und Berufszweck mindestens die Waage halten.
Sieht der Mietvertrag vor, dass das Mietobjekt nur zu Wohnzwecken vermietet wurde, liegt ein verbindlicher Ausschluss einer anderen Nutzung vor. Das bedeutet, dass der Mieter zwar in seiner Wohnung einen Arbeitsplatz einrichten kann, aber er kann keiner Geschäftstätigkeit nachgehen, die etwa mit Kundenverkehr verbunden ist.

10. Kann ein Vormieter von seinem Nachmieter eine Ablöse verlangen?

Ein Vormieter kann vom Nachmieter eine Ablöse für Investitionen verlangen, wenn er ihm dafür eine äquivalente vermögenswerte Leistung zukommen lässt. So kann etwa eine Ablöse für einen Einbaukasten verlangt werden, die dessen Zeitwert zu entsprechen hat. Zu beachten ist allerdings, dass der Vormieter überhaupt das Recht haben muss, den Einbau in der Wohnung belassen zu dürfen.

11. Darf ein Mieter seine Wohnung untervermieten?

Grundsätzlich kommt es darauf an, ob dieses Recht im Mietvertrag ausgeschlossen oder eingeschränkt wurde. Enthält der Mietvertrag keine Regelung, ist der Mieter berechtigt Untermietverträge abzuschließen.
Im Vollanwendungsbereich des MRG sind die Möglichkeiten des Vermieters, die Untervermietung zu verbieten eingeschränkt. Der Vermieter kann lediglich die gänzliche Untervermietung untersagen. Auch darf der Mieter keinen unverhältnismäßig hohen Untermietzins verlangen und die Anzahl der Bewohner darf die Anzahl der Wohnräume nicht übersteigen.
Im Anwendungsbereich des ABGB ist die Untersagung des Untermietrechts unbeschränkt möglich.

12. Wann muss ein Energieausweis vorgelegt werden?

Der Verkäufer oder Vermieter muss vor Abschluss eines Kaufvertrages oder Mietvertrages einen Energieausweis über das Gebäude oder Mietobjekt vorlegen und dem Käufer oder Mieter eine Kopie übergeben. Der Heizwärmebedarf und der Energieeffizienz-Faktor eines Objektes sind sogar schon in die Anzeigen in Zeitungen oder im Internet aufzunehmen. Der Energieausweis darf nicht älter als zehn Jahre sein. Bestimmte Gebäudearten, wie zB Keller, Kirchen, Abbruchobjekte, Industrieanlagen, Werkstätten oder Kleinstgebäude sind von der Vorlagepflicht ausgenommen.
Die Angaben im Energieausweis gelten als zugesicherte Eigenschaften. Das heißt, der Verkäufer oder Vermieter und auch der Aussteller des Ausweises haften für die Richtigkeit der Angaben.
Verkäufer oder Vermieter können sich nicht vertraglich von der Vorlagepflicht befreien. Verletzen sie ihre Vorlagepflicht so drohen Geldstrafen.

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