FAQs Steuerrecht (20 Fragen + Antworten)

31. Jänner 2017, 13:04

1. Muss ich Steuern bezahlen, wenn ich meine Eigentumswohnung / mein Grundstück verkaufe?

Seit dem 1.4.2012 fallen Verkäufe von Immobilien unter den Anwendungsbereich der Immobilienertragsteuer. Abgesehen von einigen Befreiungen ist jede Immobilientransaktion steuerpflichtig. Die 10-jährige Spekulationsfrist nach deren Ablauf Immobilien steuerfrei verkauft werden konnten, gibt es nicht mehr!


2. Wann ist der Verkauf meiner Eigentumswohnung / meines Grundstückes steuerfrei?

Das Gesetz sieht für die Immobilienertragsteuer unter anderem folgende Befreiungen vor:

  • Hauptwohnsitzbefreiung: Wer seit der Anschaffung, mindestens aber seit zwei Jahren oder mindestens fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre seinen Hauptwohnsitz in der zu verkaufenden Immobilie hatte, ist unter bestimmten Voraussetzungen von der Immobilienertragsteuer befreit.
  • Herstellerbefreiung: Wer sein Haus selber gebaut hat, oder zumindest der Bauherr mit einem ins Gewicht fallenden (finanziellen) Baurisiko war, muss für den Gewinn aus dem Verkauf des Hauses keine Immobilienertragsteuer bezahlen. Sehr wohl aber für Gewinne aus dem Verkauf des Grundstückes!
  • Enteignung: Wird das eigene Grundstück enteignet fällt üblicherweise keine Immobilienertragsteuer an.


3. Ich möchte ein Wohnrecht verkaufen – muss ich dafür Immobilienertragsteuer bezahlen?

Nein, das Wohnrecht wird als bewegliches Recht eingestuft (auch wenn es im Grundbuch eingetragen wird) und fällt daher nicht in den Anwendungsbereich der Immobilienertragsteuer.


4. Meine Eltern möchten mir eine Eigentumswohnung / ein Grundstück schenken, müssen sie dafür Immobilienertragsteuer bezahlen?

Nein, unentgeltliche Vorgänge wie die Schenkung fallen nicht in den Anwendungsbereich der Immobilienertragsteuer.


5. Im Rahmen meiner Scheidung habe ich meiner Frau / meinem Mann meinen Anteil an der gemeinsamen Eigentumswohnung / dem gemeinsamen Grundstück übertragen (Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens) – muss ich dafür Immobilienertragsteuer bezahlen?

Nein, die Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens fällt nicht in den Anwendungsbereich der Immobilienertragsteuer.


6. Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer – womit muss ich rechnen?

Grundsätzlich ist die Höhe der Immobilienertragsteuer von vielen Faktoren abhängig – jeder Sachverhalt ist individuell zu beurteilen. Als Faustregel kann man, unter Außerachtlassung der Befreiungstatbestände, bei einer Immobilie die sich per April 2012 bereits mehr als 10 Jahre im eigenen Besitz befand, mit 4,2% des Verkaufserlöses rechnen. Stand die Immobilie im April 2012 weniger als 10 Jahre im eigenen Besitz, beträgt die Immobilienertragsteuer grundsätzlich 30% der Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten.


7. Wann muss ich die Immobilienertragsteuer bezahlen? Wie muss ich die Steuer bezahlen?

Die Immobilienertragsteuer ist am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats fällig. D.h. wenn der Verkauf der Eigentumswohnung / des Grundstückes am 17. April erfolgt (Kaufvertragsdatum) und der Kaufpreis dem Verkäufer am 4. Mai überwiesen wird, ist die Immobilienertragsteuer am 15. Juli fällig. Die Abfuhr der Immobilienertragsteuer erfolgt im Regelfall durch den betreuenden Notar, daher muss man selber keine Schritte diesbezüglich setzen.


8. Ich möchte eine Eigentumswohnung / ein Grundstück kaufen – welche Nebenkosten fallen an?

An Nebenkosten beim Eigentumswohnungs-/ Grundstückskauf sind im Wesentlichen zu berücksichtigen:

  • 3,5% Grunderwerbsteuer (vom Kaufpreis)
  • 1,1% Eintragungsgebühr (vom Kaufpreis)
  • eventuell 1,2 % Eintragungsgebühr für einen Hypothekarkredit (von der Kreditsumme)
  • Kosten der Vertragserrichtung (Notar) – ca. 2% (vom Kaufpreis – jedoch stark variabel)
  • Kosten für den Makler – ca. 3% (vom Kaufpreis – jedoch stark variabel)


9. Muss der Kaufvertrag durch einen Notar errichtet werden oder kann ich auch eine allgemeine Vorlage dafür verwenden und die Kosten für den Notar sparen?

Ein Liegenschaftskaufvertrag ist nicht notariatspflichtig, er kann auch von jedem Rechtsanwalt verfasst bzw. errichtet werden. Für die grundbücherliche Eintragung des Eigentümerwechsels ist es allerdings notwendig, dass der Vertrag eine richtige Aufsandungserklärung enthält und die Unterschriften beglaubigt sind. Die Beglaubigung kann durch einen Notar oder ein Bezirksgericht erfolgen.


10. Ich habe eine Immobilie erworben, zusätzlich habe ich auch die Einrichtung der Immobilie mit einem gesonderten Vertrag erworben (Fahrnisvertrag). Fällt für den Erwerb der Einrichtung auch Grunderwerbsteuer an?

Nein, da es sich um einen gesonderten Vertrag handelt und mit dem Vertrag kein Grundstück übertragen wird fällt keine Grunderwerbsteuer an. Achtung, Verträge dieser Art dürfen nicht missbräuchlich verwendet werden.


11. Meine Eltern möchten mir eine Eigentumswohnung / ein Grundstück schenken, muss ich Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr bezahlen?

Ja, auch bei der Schenkung fällt Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr an. Da jedoch in diesem Fall kein Kaufpreis als Bemessungsgrundlage vorliegt, wird die Grunderwerbsteuer vom sogenannten Grundstückswert berechnet. Der Grundstückswert kann auf drei unterschiedliche Arten ermittelt werdden – entweder anhand der pauschalen Sachwertermittlung, auf Basis eines geeigneten Immobilienpreisspiegels oder auf Basis eines Gutachtens. Der Grundstückswert entspricht in etwa dem Verkehrswert, liegt aber tendenziell leicht darunter. Die Eintragungsgebühr wird vom dreifachen Einheitswert berechnet. Der Einheitswert wird vom zuständigen Finanzamt festgelegt und liegt meist wesentlich unter dem Verkehrswert der Eigentumswohnung / des Grundstückes.


12. Ich möchte ein Haus / eine Wohnung mieten, welche Kosten entstehen bei der Vergebührung des Mietvertrages?

Wird der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (unbefristeter Mietvertrag) beträgt die Gebühr 1% des dreifachen Jahreswertes der vertraglich vereinbarten Leistung. Wird der Mietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen (befristeter Mietvertrag) beträgt die Gebühr 1% des entsprechend der Befristung vervielfachten Jahreswertes der vertraglich vereinbarten Leistung wobei maximal der dreifache Jahreswert anzusetzen ist.


13. Ich möchte mein Haus/meine Wohnung vermieten, muss ich dafür Umsatzsteuer in Rechnung stellen?

Bis zu einem Jahresumsatz von EUR 30.000,- pro Jahr kann auf die Verrechnung von Umsatzsteuer verzichtet werden. Erst bei einem höheren Umsatz muss grundsätzlich Umsatzsteuer aufgeschlagen werden.


14. Ich vermiete mein Haus/meine Wohnung, der Vermietungsumsatz liegt unter EUR 30.000,- pro Jahr. Kann ich trotzdem Umsatzsteuer auf die Miete aufschlagen und welche Vor- und Nachteile hätte das?

Auch unter einem Jahresumsatz von EUR 30.000,- kann man freiwillig Umsatzsteuer auf die Miete aufschlagen. Damit wird die Miete für den Mieter entsprechend teurer, der Vermieter kann sich aber die Umsatzsteuer (Vorsteuer) die ihm in Rechnung gestellt wurde (z.B. von der Hausverwaltung oder von Investitionskosten) abziehen wodurch sich die Kosten für den Vermieter verringern. Jedes Quartal muss errechnet werden wie viel Umsatzsteuer eingenommen wurde und wie viel Vorsteuer davon in Abzug gebracht werden kann – der Differenzbetrag ist an das Finanzamt zu überweisen. Darüberhinaus gibt es viele andere zu berücksichtigende Umstände die aber individuell betrachtet werden müssen.


15. Wieviel Umsatzsteuer muss ich eigentlich in Rechnung stellen wenn ich mein Haus / meine Wohnung vermiete?

Sofern zu Wohnzwecken vermietet wird, sind 10% Umsatzsteuer aufzuschlagen. Wird an ein Unternehmen vermietet besteht grundsätzlich ein Wahlrecht ob Umsatzsteuer aufgeschlagen wird oder nicht, der Steuersatz beträgt 20%. An Unternehmen wie Banken, Versicherungen, Ärzte, etc. darf jedoch nicht umsatzsteuerpflichtig vermietet werden.


16. Ich habe mich dazu entschlossen, mein Haus / meine Wohnung mit Umsatzsteuer zu vermieten. Wie führe ich die mit der Miete verrechnete Umsatzsteuer an das Finanzamt ab?

Abhängig von der Höhe der Umsätze muss die Umsatzsteuerschuld monatlich oder quartalsweise durch Gegenüberstellung der vereinnahmten Umsatzsteuer und verausgabten Umsatzsteuer (Vorsteuer) errechnet werden und bis zum 15. des auf das Monat oder Quartal zweitfolgenden Monats an das Finanzamt abgeführt werden. Die Umsatzsteuer für Februar müsste daher bis zum 15. April an das Finanzamt bezahlt werden.


17. Wie hoch werden die Einkünfte aus der Vermietung besteuert?

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen dem progressiven Einkommensteuertarif. Die Versteuerung der Einkünfte erfolgt durch Erfassung in der Einkommensteuererklärung. Die gesamten Einkünfte des Jahres werden addiert und in Summe der Einkommensteuer unterworfen. Die Höhe der Einkommensteuer für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist daher abhängig von der Höhe der gesamten Einkünfte.


18. Ich beziehe nur Einkünfte aus einem Dienstverhältnis – ab sofort beziehe ich auch Einkünfte aus der Vermietung meiner Eigentumswohnung – muss ich überhaupt eine Einkommensteuererklärung abgeben – und wenn ja bis wann?

Ja, sofern die Einkünfte aus der Vermietung der Eigentumswohnung EUR 730,- pro Jahr überschreiten und das gesamte Einkommen EUR 11.000 überschreitet, muss eine Einkommensteuererklärung abgegeben werden. Die Einkommensteuererklärung muss bis zum 30. Juni des Folgejahres elektronisch an das Finanzamt übermittelt werden.


19. Welche Ausgaben kann ich von den Einnahmen aus der Vermietung meiner Eigentumswohnung / meines Grundstückes steuerlich absetzen?

Neben den anfallenden Betriebskosten (die dem Mieter weiterverrechnet werden) können Steuerberatungskosten, Instandhaltungskosten (soweit nicht über die Betriebskosten weiterverrechnet), Investitionen in das Objekt (Achtung, bestimmte Investitionen müssen über einen längeren Zeitraum verteilt abgesetzt werden), die Abschreibung der Anschaffungskosten für den Gebäudeteil iHv 1,5% pro Jahr und vieles mehr abgesetzt werden.


20. Durch die Absetzposten entsteht ein Verlust aus der Vermietung meiner Eigentumswohnung / meines Grundstückes. Wie ist mit diesem Verlust steuerlich umzugehen?

Grundsätzlich können Verluste aus der Vermietung einer Eigentumswohnung / eines Grundstückes mit anderen Einkünften verrechnet werden. Dies gilt aber nur solange, als es sich nur um vorübergehende Verlust handelt. Wenn die Verluste nachhaltig (über viele Jahre hinweg) entstehen, könnte ein Liebhabereibetrieb unterstellt werden – in diesem Fall sind die Verluste nicht mehr verrechenbar.

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