"Risikofreude nimmt langsam, aber sicher wieder zu"

Interview9. September 2013, 11:19
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Die Phase, in der nur Core-Immobilien nachgefragt wurden, ist vorbei, sagt BA-Analystin Karla Schestauber

Die Phase, in der nur Core-Immobilien nachgefragt wurden, ist vorbei, sagt Bank-Austria-Immobilien-Analystin Karla Schestauber. Investoren seien wieder auf der Suche nach Objekten mit Entwicklungspotenzial, erklärt sie im Gespräch mit Martin Putschögl.

STANDARD: Im Jahr 2012 wurden 1,8 Milliarden Euro in österreichische Immobilien investiert. 2007, kurz vor Beginn der Krise, war es noch eine ganze Milliarde mehr. Ist dieses Niveau aus Ihrer Sicht wieder erreichbar?

Schestauber: Nein, das ist auf absehbare Zeit nicht mehr zu erreichen. Ich erwarte jedoch, dass es bergauf gehen wird. Das erste Halbjahr 2013 war mit 430 Millionen Euro relativ schwach, aber das zweite dürfte besser werden. Es tut sich einiges, die Pipelines sind gefüllt. Wir registrieren eine stetige Aufwärtsentwicklung bei der Kreditnachfrage.

STANDARD: Ist die Zwei-Milliarden-Grenze also heuer noch drinnen?

Schestauber: Heuer nicht, auch wenn das zweite Halbjahr besser werden sollte als das erste. Die Immobilienmarktentwicklung wird auch durch das langsame Anziehen der Konjunktur unterstützt. So sind die Einkaufsmanagerindizes in Europa und Österreich zuletzt deutlich gestiegen. 2014 dürfte die Konjunktur damit spürbar besser laufen. Eine gute Konjunktur stützt natürlich auch die Entwicklung am Immobilienmarkt.

STANDARD: Kann der stabile österreichische Markt eigentlich am Investitionsboom in Deutschland ein bisschen mitnaschen, oder ist das einfach eine andere Liga?

Schestauber: Österreich ist ein sehr kleiner, stabiler Markt, und wir sind an und für sich stolz darauf. Eine Investition von einer Milliarde, wie sie etwa von großen amerikanischen Equity Funds oder auch von Sovereign Wealth Funds (Staatsfonds, Anm.) relativ leicht aufgestellt werden kann, würde den heimischen Markt enorm bewegen. Diese Volumina mit Europa im Fokus fühlen sich eher in größeren Märkten wohl. Deutschland hat diese relevante Größe, in Österreich bewegen wir uns in einer anderen Liga.

STANDARD: Das wird beim Nachbarn also noch längere Zeit so weitergehen?

Schestauber: Ja, aus meiner Sicht zeichnet sich in Deutschland keinerlei Abflachung der Investitionen ab. Das erste Halbjahr 2013 verlief nach wie vor dynamisch. Deutsche Investoren fühlen sich aber auch in Österreich wohl. Gerade im zweiten Quartal 2013 haben sich schon wieder deutsche Fonds bei uns getummelt, die mit der Kleinheit des Marktes gut umgehen können.

STANDARD: Bis vor kurzem wurde fast ausschließlich in sogenannte Core-Immobilien - beste Objekte in besten Lagen - investiert. Ist das jetzt anders?

Schestauber: Ja, die Phase, in der wirklich nur Core-Immobilien nachgefragt wurden, ist vorbei. Die Renditen sind stark zurückgekommen, im Bürobereich liegen die Spitzenrenditen bei circa 4,8 Prozent. Investoren fragen mittlerweile auch wieder Immobilien mit Entwicklungspotenzial nach.

STANDARD: Die Risikofreude nimmt also wieder zu?

Schestauber: Ja, langsam aber sicher.

STANDARD: Das gilt aber wohl nicht für die Banken? Entwickler jammern nach wie vor, dass die Eigenkapitalquote relativ hoch ist.

Schestauber: Die Kreditindikatoren sind konservativer als 2007, ja. Rein spekulativ wird nichts mehr gebaut. Wir bekommen von unseren Kunden das Feedback, dass wir ausreichend finanzieren. Unser Neugeschäft ist im ersten Halbjahr auf gut eine Milliarde Euro gestiegen. Die konservativeren Kreditstrukturen werden teilweise sogar begrüßt, weil so verhindert wird, dass sich der Markt überhitzt. Wir haben einen großen Kunden, der uns gesagt hat: Würde er merken, dass in Österreich wieder Verhältnisse herrschen wie vor der Krise, ließe er die Hände vom heimischen Markt. Angesichts der Tatsache, dass unser Neugeschäft sehr kräftig steigt, kann niemand sagen, die Banken würden auf der Bremse stehen.

STANDARD: Wie sind Ihre Prognosen für den Wiener Büromarkt? Der ist ganz allgemein gesprochen noch nicht wirklich wieder auf den Beinen, es geht nur langsam aufwärts.

Schestauber: Im Büromarkt dürfte heuer etwas weniger an Neufläche auf den Markt kommen, und das ist aus meiner Sicht natürlich gut, weil es den Markt relativ stabil hält. Die Nachfrage zieht nun langsam wieder an. Im ersten Halbjahr dürften laut unterschiedlichen Quellen um die 100.000 m² nachgefragt worden sein. Das Anziehen der Konjunktur wird die Nachfrage nach Büroraum ebenfalls stärken. Der Trend weg von älteren, nicht mehr adäquaten Büros hin zu energieeffizienten Gebäuden wird anhalten. Für ältere Bürogebäude stehen mehrere Optionen zur Verfügung. Bei guter Lage kann ein generalsaniertes Objekt zu meist sehr guten Konditionen weitervermietet werden. Teilweise macht auch ein Umbau zu Wohnungen oder Hotelflächen Sinn.

STANDARD: Was ist Ihrer Meinung nach die Stärke des österreichischen Immobilienmarktes?

Schestauber: Wie erwähnt, ist der österreichische Immobilienmarkt ein sehr kleiner Markt. Im internationalen Vergleich punktet er jedoch durch Stabilität. Das wird auch von IPD (Investment Property Databank) bestätigt, die seit einigen Jahren aus einem umfangreichen österreichischen Immobilienportfolio den Ertrag berechnen. Nach diesen Berechnungen wuchs die Netto-Cashflow-Rendite auch in der Krise um knapp fünf Prozent. Ein Beweis für die relative Stabilität des österreichischen Marktes. (DER STANDARD, 7./8.9.2013)

Karla Schestauber ist Immobilien-Analystin bei der Bank Austria UniCredit.

  • Karla Schestauber: "Wir bekommen von unseren Kunden das Feedback, dass wir ausreichend finanzieren."
    foto: putschögl

    Karla Schestauber: "Wir bekommen von unseren Kunden das Feedback, dass wir ausreichend finanzieren."

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