"Mieter wissen oft selbst nicht, was sie brauchen"

Interview8. September 2013, 15:59
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Moocon-Chef Herbert Zitter findet, dass für Bürokunden neue Modelle wie Pauschalmieten ohne weitere Gebäudeverantwortung sinnvoller wären

Büromieter würden kein Interesse haben, sich um eine Immobilie zu kümmern, sagt Moocon-Geschäftsführer Herbert Zitter. Für sie wären neue Modelle wie Pauschalmieten ohne weitere Gebäudeverantwortung deutlich sinnvoller, sagt er im Gespräch mit Birgit Tisch.

STANDARD: Sie betreuen Mieter bei Relocation-Projekten. Wozu brauchen Mieter bei der Suche nach neuen Büroflächen eigentlich Berater? Reicht die Unterstützung eines Maklers nicht aus?

Zitter: Die Aufgabe eines Maklers ist es, Häuser vollzukriegen, also die Auslastung von Objekten für den Eigentümer zu erhöhen. Dieses Geschäft ist sehr einträglich, und insofern gibt es nicht viel aktives Animo, daran etwas zu ändern. Auf der anderen Seite, also auf der Mieterseite, besteht hingegen Bedarf nach unabhängiger Beratung, zum Beispiel indem ein umfassendes Anforderungsprofil an die künftige Mietfläche erarbeitet wird. Mieter wissen ja oft selbst nicht, was sie tatsächlich brauchen, und können somit die Chancen, die eine Neuanmietung bringt, gar nicht nutzen. Eigentlich wäre von beiden Seiten etwas zu unternehmen, um den Best Value für Mieter und für Vermieter erzielen zu können: Der Vermieter sollte überlegen, was er seinen Mietern anbieten kann, und der Mieter sollte sich darüber klar werden, was er genau will und braucht. Denn in der Regel will ein Mieter ein Objekt mieten und nutzen und nicht betreiben. Aber da hört das übliche Mietmodell meist auf, und auf der Mieterseite bleibt eine Restverantwortung, die eine FM-Organisation notwendig macht. Könnten Mieter diese Verantwortung komplett an den Vermieter abgeben, dann könnte sich der Mieter wieder ganz auf sein Kerngeschäft konzentrieren und müsste sich nicht auch noch um eine Immobilie kümmern.

STANDARD: Das würde aber bedeuten, dass die bisherigen Mietmodelle neu überdacht und angepasst werden müssten.

Zitter: Ja, die reine Überlassung von Flächen gegen Entgelt wird meiner Ansicht nach immer mehr in den Hintergrund gedrängt und durch vielschichtigere Modelle, beispielsweise durch Pauschalmieten, abgelöst werden.

STANDARD: Pauschalmieten bedeuten aber für den Vermieter zusätzliches Risiko und zusätzlichen Aufwand, den er sich finanziell durch den Mieter abgelten lassen wird. Wird das in der derzeitig schwierigen finanziellen Situation, in der fast alle Unternehmen Einsparungsmaßnahmen umsetzen, überhaupt angenommen?

Zitter: Wir reden hier nicht unbedingt von höheren Kosten, sondern nur von der Frage, wem der Mieter das Geld gibt: Begleicht er auftretende Kosten selbst, oder überweist er das Geld dem Vermieter? Die Kosten bleiben in beiden Fällen nämlich die gleichen. Natürlich ist es für einen Vermieter leichter und auch bil- liger, sämtliche objektrelevanten Dienstleistungen für alle seine Mieter gemeinsam zu beschaffen, als für einen einzelnen Mieter, der dazu entweder eine eigene FM-Organisation brauchte oder Einzelpositionen zukaufen müsste. Rechnet nun der Vermieter einen gewissen Risikoaufschlag und eine Verwaltungsgebühr hinzu, dann bleibt es unterm Strich für den Mieter gleich teuer.

STANDARD: Sind solche Pauschalmietmodelle für alle Unternehmen passend?

Zitter: Das ist weniger eine Frage der Unternehmensstruktur, sondern eher eine Frage der Risikoverteilung: Ich kann die gesamte Verantwortung weitgehend zum Mieter verlagern, oder ich kann sie weitgehend beim Vermieter lassen. Und das ist unabhängig davon, ob es sich um ein großes oder ein kleines Unternehmen handelt.

STANDARD: Welche Auswirkungen haben solche Bausch-und-Bogen-Verträge oder Betriebskostenpauschalen auf die Mietdauer?

Zitter: Theoretisch wenig, denn ein Vermieter braucht einen längeren Mietvertrag ja nur dann, wenn er eine ergänzende Investition zu tätigen hat, also beispielsweise mieterspezifische Ausbaukosten übernimmt. Wenn dieser dann eine Vertragslaufzeit von unter zehn Jahren akzeptiert, bleibt er vermutlich auf seinen Investitionskosten sitzen. Wenn aber eine Fläche ohne größere Zusatzinvestments seitens des Vermieters vergeben wird, dann braucht er auch keine längeren Laufzeiten. Als Eigentümer habe ich ja ohnehin gewisse Aufgaben in einem Objekt zu erledigen, um den Werterhalt zu gewährleisten, und die sind unabhängig von einem allfälligen Leerstand oder einer Vollvermietung. Darüber hinaus lässt sich alles sehr genau kalkulieren.

STANDARD: Erschweren solche vertraglichen Zusatzleistungen und somit zusätzliche Risiken nicht den Wiederverkauf an einen Investor?

Zitter: Nein, wenn zwischen Eigentümer und Betreiber ein Werterhaltungs- oder Servicepaket vereinbart wird, hat ein Investor kein Problem. Nachhaltige Immobilien, und ich unterstelle jetzt einmal, dass solche Mietmodelle auch unter den Begriff Nachhaltigkeit fallen, kosten ja nicht mehr Geld, sondern sind sogar besser verkaufbar. Insofern sehe ich hier kein Problem für einen Wiederverkauf solch eines Projekts. (DER STANDARD, 7.9.2013)

Herbert Zitter (48) ist Geschäftsführer des Strategieberatungsunternehmens Moocon.

  • Standardmietverträge laut MRG bringen für Mieter wie auch für Vermieter immer Unschärfen bezüglich der gebäudetechnischen Verantwortung mit sich.
    foto: real invest

    Standardmietverträge laut MRG bringen für Mieter wie auch für Vermieter immer Unschärfen bezüglich der gebäudetechnischen Verantwortung mit sich.

  • Herbert Zitter: "Die reine Überlassung von Flächen gegen Entgelt wird immer mehr in den Hintergrund gedrängt."
    foto: moocon

    Herbert Zitter: "Die reine Überlassung von Flächen gegen Entgelt wird immer mehr in den Hintergrund gedrängt."

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