Gesetzespanne könnte Immo-Steuer schmälern

25. Juni 2013, 17:33
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Weil im endgültigen Gesetzestext ein Halbsatz herausgefallen ist, könnten zukünftige Verkaufserlöse mit dem günstigeren Steuersatz belastet werden

Mit dem Stabilitätsgesetz 2012 wurde bekanntlich die Spekulationsfrist für Immobilienveräußerungen abgeschafft, die Erlöse aus dem Verkauf nach zehn Jahren einkommenssteuerfrei gestellt hat. Daher unterliegen, abgesehen von Ausnahmen wie Hauptwohnsitzen, seit 1. April 2012 grundsätzlich alle Gewinne aus der privaten Veräußerung von Grundstücken der Einkommensteuerpflicht. Den Übergang von der bisherigen " Spekulationsbesteuerung" hin zur flächendeckenden Immobilienertragsteuer (Immo-ESt) wollte der Gesetzgeber offenbar schonend gestalten und dabei vor allem Schwierigkeiten bei der Ermittlung lange zurückliegender Anschaffungskosten vermeiden. Er unterscheidet daher zwischen "Altvermögen" und "Neuvermögen" und knüpft an diese Unterscheidung unterschiedlich hohe Steuersätze. Dabei aber ist ihm offenbar ein Missgeschick passiert.

§ 30 Einkommensteuergesetz in der Fassung des 1. Stabilitätsgesetzes 2012, neuerlich geändert mit dem Abgabenänderungsgesetz 2012, definiert in Absatz 1 zunächst, wann eine private Grundstücksveräußerung vorliegt. Absatz 2 enthält Ausnahmen von der Besteuerung. Absatz 3 legt fest, was unter Einkünften zu verstehen ist, nämlich der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten (mit diversen Zu- und Abschlägen). Wie der folgende Absatz zeigt, ist diese Regelung offenbar für das sogenannte "Neuvermögen" gedacht.

Absatz 4 erster Satz lautet sodann: "Soweit Grundstücke am 31. März 2012 nicht steuerverfangen waren, sind als Einkünfte anzusetzen: ..."

Der etwas archaisch anmutende Begriff "steuerverfangen" bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die in der Regel zehnjährige Spekulationsfrist gemäß § 30 EStG alt noch nicht abgelaufen ist. Es folgt die Regelung, dass in diesem Fall die Bemessung der Einkünfte nicht durch Ermittlung des Unterschiedsbetrags zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten erfolgt, sondern die Immo-ESt bei Umwidmung nach dem 31. 12. 1987 15 Prozent und ansonsten 3,5 Prozent des Veräußerungserlöses beträgt. Damit ist offenbar das sogenannte "Altvermögen" gemeint, also Grundstücke, die vor dem 1. 4. 2002 erworben wurden.

Was im Gesetzestext fehlt

Umfasst die Bestimmung des § 30 Abs 4 EStG in der geltenden Fassung aber wirklich nur das sogenannte "Altvermögen"? Die Regierungsvorlage stellt - ebenso wie die Homepage des Finanzministeriums - bei der Definition des " Neuvermögens" darauf ab, ob ein Grundstück am 31. 3. 2012 steuerverfangen war oder danach angeschafft wird. Genau diese Formulierung bzw. Ergänzung fehlt aber im Gesetzestext. Vom Wortlaut des § 30 Abs 4 EStG umfasst sind daher neben den "Altgrundstücken" auch alle Grundstücke, die nach dem 31. 3. 2012 angeschafft wurden, weil ja auch diese am 31. 3. 2012 nicht "steuerverfangen" gemäß § 30 EStG alt waren und es auch im Nachhinein nicht mehr werden können, zumal diese Bestimmung mit 1. 4. 2012 außer Kraft getreten ist.

Der äußerste mögliche Wortsinn steckt die Grenze jeglicher Auslegung ab. Der Wortlaut des § 30 Absatz 4 EStG lässt aus dieser Perspektive eine Interpretation, wonach auch nach dem 31. 3. 2012 angeschaffte Grundstücke "steuerverfangen" sein sollen, nicht zu. Sie sind daher bei Zugrundelegung des Gesetzeswortlauts nach den Regeln für "Altvermögen" zu behandeln.

Beträchtlicher Unterschied

Was sind nun die Folgen dieser gesetzgeberischen Panne? Nach dem Gesetzeswortlaut wäre bei Grundstücksveräußerungen dann, wenn die Anschaffung nach dem 31. 3. 2012 liegt, die oft "günstigere" Regelung für "Altgrundstücke" anwendbar - also 3,5 Prozent auf den Veräußerungserlös statt 25 Prozent auf den Wertzuwachs. Das kann einen beträchtlichen Unterschied ausmachen.

Der Umstand, dass der Gesetzeswortlaut in diesem Punkt von der offenkundigen Absicht des Gesetzgebers abweicht, führt zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit sowohl für die Steuerpflichtigen als auch für deren Parteienvertreter, die in der Regel die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer vorzunehmen haben. Dieser Missstand erklärt sich vielleicht aus der unangemessenen Eile, die der Gesetzgeber bei der Immobiliensteuer an den Tag gelegt hat: Der Gesetzesentwurf über diese weitreichende und kontroversielle Maßnahme wurde innerhalb von nur zehn Tagen durch den Nationalrat gepeitscht.

Um den beabsichtigten Regelungsinhalt zu erzielen, müsste man § 30 Abs 4 EStG im ersten Satz wie folgt ergänzen: "Soweit Grundstücke am 31. März 2012 nicht steuerverfangen waren und auch nicht nach diesem Zeitpunkt angeschafft wurden, sind als Einkünfte anzusetzen: ..." Es bleibt abzuwarten, ob der Gesetzgeber das "wackelige" Stabilitätsgesetz im hier aufgezeigten Sinn saniert. (Peter Karlberger, Stefanie Schurich, DER STANDARD, 26.6.2013)

PETER KARLBERGER M.C.L. ist Partner, STEFANIE SCHURICH Associate bei Pflaum Karlberger Wiener Opetnik, einer auf Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei.

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