Mehr Bauen statt mehr Beschränken

7. Juni 2013, 12:15
10 Postings

Neubau ist wichtiger als Obergrenzen, so der Tenor am STANDARD-Wohnsymposium. Verfassungsrechtler Mayer will auch "über Altmietverträge reden"

"Obergrenzen oder Marktpreise?", so lautete der Titel des 46. STANDARD-Wohnsymposiums am Donnerstagabend in Wien. Rund 120 Teilnehmer fanden sich im Leopold Museum ein, und sie bekamen gleich zu Beginn von Verfassungsrechtler Heinz Mayer eine interessante rechtliche Betrachtung zu hören: Altmietverträge in Gründerzeithäusern mit weit unter dem jetzigen Marktniveau liegenden Mietzinsen seien höchst bedenklich, so der Top-Jurist. Seiner Ansicht nach ist es nicht gerechtfertigt, dass sich diese Vermieter nicht "ihre Vertragspartner aussuchen" dürften. "Worin liegt das öffentliche Interesse, dass solche Verträge heute noch gelten?", fragte er in die Runde. Darüber müsse man "irgendwann reden", so der Dekan der rechtswissenschaftlichen Fakultät der Uni Wien.

Staat immer mit im Boot

In seinem Überblick über die rechtlichen Rahmenbedingungen in den letzten 150 Jahren wurde klar, dass der Staat sich auch sehr früh schon beim Thema Wohnen immer wieder "einmischte" – durch expliziten rechtlichen Schutz der Privat- und Intimsphäre vor Zugriffen Unberechtigter (1862), durch Wohnungsfürsorge-Fonds (etwa 1907) sowie später natürlich durch die ersten Mietengesetze der Jahre 1917 und 1922.

Diese staatlichen Schutzrechte könnten freilich nur jenen zugute kommen, die auch tatsächlich eine Wohnung haben; dies sicherzustellen, sei Aufgabe des Staates – festgeschrieben unter anderem in Artikel 8 der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK). Punkto Wohnbauförderung "outete" sich Mayer am Donnerstag als Fan der Subjektförderung, zu der man seiner Ansicht nach "langsam" verstärkt übergehen sollte: Wer wie er als Universitätsprofessor gut verdiene, brauche nicht staatlich subventioniert zu wohnen, auch wenn in früheren Jahren eine (objekt-)geförderte Wohnung bezogen worden sei.

"Gesetz des Mangels, nicht des Marktes"

Sozialbau-Chef Herbert Ludl war hier naturgemäß mit Mayer nicht ganz einer Meinung. Für ihn hat sich das österreichische Mischsystem aus Subjekt- und Objektförderung bewährt, es sollte deshalb unbedingt beibehalten werden. Mayers Ausführungen machten für Ludl aber deutlich, "dass staatliche Eingriffe in die Mieten nichts Neues sind". Seiner Meinung nach ist es ohnehin ein Irrweg, zu glauben, "dass leistbares Wohnen etwas mit Marktwirtschaft zu tun hat". Nicht das Gesetz des Marktes, sondern jenes des Mangels sieht er derzeit am Werk.

Auch für Eugen Otto, Geschäftsführer von Otto Immobilien und Präsident von FIABCI Austria, des österreichischen Ablegers des internationalen Verbands der Immobilienberufe, gibt es einen "gemeinsamen Feind" der ganzen Branche, nämlich drohende Wohnungsnot. Diesen Feind gelte es gemeinsam zu bekämpfen, mit einer forcierten Nachverdichtungs-Strategie und ohne den ständigen "Wettkampf der Statistiken".

"Fast jeder Staat greift ein"

Bekanntlich "matcht" sich die Immobilienwirtschaft auf dem Terrain der Statistik gerne vor allem mit der Arbeiterkammer. Deren Wohnrechtsexperte Walter Rosifka nahm zunächst ebenfalls den Input von Verfassungsrechtler Mayer auf und stellte fest, dass "fast jeder Staat der Erde in den Wohnungsmarkt eingreift". Er wies außerdem darauf hin, dass es in Österreich von 1968 (Mietrechtsänderungsgesetz 1967) bis 1982 "de facto" freien Markt gegeben habe. Erst mit dem Inkrafttreten des neuen Mietrechtsgesetzes am 1. Jänner 1982 seien mit den Kategoriemieten wirksame Obergrenzen eingeführt worden und außerdem die Möglichkeit geschaffen worden, günstige Altmieten anzuheben. "Der EuGH fand damals diese Eingriffe sachlich gerechtfertigt", so Rosifka.

Weil es dann in den 1980er-Jahren aber immer stärker zu "Auswüchsen" – Stichwort illegale Ablösen – gekommen sei, habe die Politik 1994 mit dem Richtwertmietengesetz eine "taugliche Mietenbegrenzung" einführen wollen, so der AK-Wohnrechtsexperte weiter. Damit begannen für ihn aber die Probleme erst so richtig: Die höchst unklar formulierten Bestimmungen führten zu völlig unterschiedlichen Auslegungen, vor allem auch seitens der Gerichte.

Das sah auch der Geschäftsführer der wvg Bauträger Gmbh, Jörg Wippel, so, der sich zwar als ein "glühender Verfechter" des Richtwertgesetzes zu erkennen gab, allerdings heute "mit dem, was daraus geworden ist, todunglücklich" sei. Seiner Meinung nach wäre es ein Leichtes, "die Zuschläge auf den jeweiligen Richtwert taxativ aufzuzählen und somit nachvollziehbar zu machen". Grundsätzlich ist Wippel der Auffassung, dass es jedenfalls schlicht mehr Wohnungen brauche – "egal, wer sie errichtet, und ob gefördert oder nicht". Die Wohnbauförderung sei schließlich "immer noch ein Instrument der Wirtschafts-, nicht der Sozialpolitik".

Scharfe Kritik an Normenwesen

Christian Aulinger, Bundesvorsitzender der Architektenkammer, wies darauf hin, dass Mietobergrenzen immer auch Obergrenzen für die jeweiligen Bauwerkskosten schaffen würden. Das Konzept "Design to Cost", also die Planung eines Wohnhauses auf einen bestimmten späteren Quadratmeter-Mietzins hin, sei zwar "grundsätzlich für Architekten sehr spannend", man benötige dafür aber gewisse Spielräume in der Planung. Diese sieht Aulinger derzeit nicht – vor allem wegen des "völlig überzogenen" Normenwesens, das bekanntlich auch von Vertretern der gesamten Baubranche immer stärker kritisiert wird.

"Des Pudels Kern", der Schlüssel zur Lösung dieses Problems, liegt für Aulinger im Normengesetz selbst; für dieses sei "ein Verein" (das "Austrian Standards Institute", Anm.) zuständig, "der das Ganze monopolistisch dirigieren kann". Für den Architekten-Obmann ist das so, "als würde man die Straßenverkehrsordnung dem ÖAMTC übergeben".

"Aus Marktpreisen ergeben sich Obergrenzen"

Die Normen sind es auch, die für Oberösterreichs Wohnbaulandesrat Manfred Haimbuchner (FPÖ) eines der größten Probleme darstellen. Im Streitgespräch mit der Grazer Wohnbau-Stadträtin Elke Kahr (KPÖ) forderte er, dass die Politik in dieser Angelegenheit "das Heft wieder in die Hand nehmen sollte", anstatt die Normenproduktion ausschließlich den Fachgremien zu überlassen. "Das Thema der Kostentreiber muss ernsthaft angegangen werden."

Kahr sprach sich erwartungsgemäß bedingungslos für Mietzins-Obergrenzen aus - weil es ansonsten "Vermietern möglich ist, den Mietern Kosten aufzubürden, die für viele nicht leistbar sind". Demgegenüber nahm Haimbuchner einen liberaleren Standpunkt ein: "Ich bin für Marktpreise, denn daraus ergeben sich auch manche Obergrenzen" - unter der Voraussetzung, dass ein ausreichendes Angebot im Markt vorhanden ist.

Sonderwohnbauprogramm des Bundes gefordert

Eine Ansicht, die sich auch in den Tischgesprächen auf dem Wohnsymposium letztlich durchsetzte. Die von Moderator Gerfried Sperl gestellte Frage, was denn am dringendsten im nächsten Regierungsprogramm drinstehen sollte, beantworteten einige Tischgesellschaften mit der "Wiedereinführung der Zweckbindung der Wohnbauförderung". Zum "Tagessieger" wurde aber ein anderer Vorschlag gewählt: jener nach einem "Bundessonderwohnbauprogramm 2014". (Martin Putschögl, derStandard.at, 7.6.2013)

Hinweis

Der wöchentliche Newsletter von derStandard.at/Immobilien

Wir senden Ihnen jeden Freitag die wichtigsten Artikel und Ansichtssachen direkt in Ihr E-Mail-Postfach.

  • Das 46. Wohnsymposium, das vom STANDARD in Zusammenarbeit mit dem Gemeinnützigen-Fachmagazin "Wohnen Plus" sowie den Sponsorpartnern Erste Bank, s Bausparkasse, Buwog und wvg organisiert wurde, fand im Unteren Atrium des Leopold Museums statt.
    foto: derstandard.at/putschögl

    Das 46. Wohnsymposium, das vom STANDARD in Zusammenarbeit mit dem Gemeinnützigen-Fachmagazin "Wohnen Plus" sowie den Sponsorpartnern Erste Bank, s Bausparkasse, Buwog und wvg organisiert wurde, fand im Unteren Atrium des Leopold Museums statt.

  • Viele Teilnehmer wünschten sich, dass die Bundesregierung die Zweckbindung der Wohnbauförderung wieder einführt und ein "Sonderwohnbauprogramm" im nächsten Jahr auflegt.
    foto: derstandard.at/putschögl

    Viele Teilnehmer wünschten sich, dass die Bundesregierung die Zweckbindung der Wohnbauförderung wieder einführt und ein "Sonderwohnbauprogramm" im nächsten Jahr auflegt.

Share if you care.