Baurecht oder "förderbarer Wohnbau": Grundstücke im Fokus

27. Mai 2013, 17:00
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Baulandmobilisierung ist in Zeiten rasch steigender Grundstückspreise das Gebot der Stunde. Es gibt aber einige Möglichkeiten zum Gegenlenken

Innerstädtische Grundstücke mit Baulandwidmung werden immer teurer. Genau aus diesem Grund greift mancherorts das Phänomen der sogenannten "Baulandhortung" um sich: Grundstückseigner wollen nicht verkaufen, weil sie wissen, dass ihr Grund und Boden im Lauf der Jahre weiter an Wert zulegen wird.

Bauträger, die auf diese Grundstücke schielen, schauen dabei vorerst durch die Finger. Viele von ihnen sind geradezu verzweifelt auf der Suche nach Grundstücken, inserieren auf Immobilienplattformen und stellen Aufrufe zum Verkauf von Grundstücken auf ihre Websites.

Die teuren Grundstücke machen nicht nur dem gewerblichen, sondern auch dem geförderten Wohnbau zu schaffen. Von Seiten der Stadt Wien gibt es deshalb den Plan, die Widmungskategorie "förderbarer Wohnbau" einzuführen. Grundstücke mit dieser Widmung sollen damit zumindest zum größeren Teil dem geförderten Wohnbau günstig zur Verfügung gestellt werden können.

Ausreichend Möglichkeiten

Von Wohnbauforschern und gemeinnützigen Bauträgern wird dieser Schritt seit längerem gefordert. Doch es gibt auch Kritiker.

Zivilrechtsexperte Andreas Vonkilch weist etwa darauf hin, dass es ohnehin schon jetzt ausreichende Möglichkeiten gäbe, derartige raumordnungspolitische Ziele durchzusetzen. Nämlich einerseits auf dem "hoheitlichen" Weg des Raumordnungsgesetzes, also per Verordnung; andererseits im Wege der sogenannten Vertragsraumordnung. "Dabei schließen Gemeinden mit Liegenschaftseigentümern Verträge ab, in denen gewisse Voraussetzungen für die Umwidmung gefordert werden, inklusive zivilrechtlicher Sanktionen." In einigen Bundesländern wird das schon länger durchaus erfolgreich angewandt, etwa in Tirol, so Vonkilch.

Wie dem Problem anderswo begegnet werden will, hält der Experte für gar nicht glücklich. Dass etwa das Burgenland erst kürzlich die Schaffung einer Widmungskategorie "sozialer Wohnbau" postuliert hat, sorgt bei ihm für Kopfschütteln. "Ich kenne den Rechtsbegriff des 'sozialen Wohnbaus' nicht." Er hat schwere Bedenken, dass eine solche Widmung dem verfassungsrechtlichen Legalitätsprinzip entsprechen würde.

Baurecht gewünscht

Weil die Widmung "förderbarer Wohnbau" ohnehin nur in den Stadterweiterungsgebieten am Stadtrand, aber kaum in bereits dicht bebautem innerstädtischem Gebiet eine Rolle spielen würde - dort sind Filet-Grundstücke allermeistens ohnehin schon als "Bauland" gewidmet -, wünschen sich manche Bauträger auch, dass das Prinzip des Baurechts stärker zur Anwendung kommt. Sie sehen darin eine Win-Win-Situation für alle Beteiligten: Der Baurechtsnehmer bekommt das heiß ersehnte Grundstück, der Baurechtsgeber hat durch den Baurechtszins, der meist um die drei Prozent liegt, eine sichere, langfristige Rendite.

Und nicht zuletzt können so auch die Wohnkosten reduziert werden, ist zumindest KallCo-Geschäftsführer Winfried Kallinger überzeugt. Er hat sowohl als Baurechtsnehmer als auch als Baurechtsgeber schon zahlreiche Erfahrungen gesammelt. Für ihn ist das Bauen im Baurecht eine "sehr probate Form der Grundstücksakquisition und letztlich Finanzierung, die natürlich den künftigen Nutzern – hauptsächlich Mietern – die Eigenmittellast der Grundstückskosten abnimmt".

Das größte Problem dabei: Baurecht wird seiner Ansicht nach von potenziellen Wohnungskäufern oft als "minderwertiges" Eigentum verstanden - was es aber nicht sei. Zumindest dann nicht, wenn der Vertrag einen späteren Erwerb des Grundstücks vorsieht. "Bei uns will sich jeder immer gleich im Grundbuch wiederfinden. Das geht mit dem Baurecht ohnehin, es gibt bloß daneben noch einen Volleigentümer des Grundstücks." Wenn man nach Ende des Baurechts die Stammliegenschaft günstig erwerben könne, gebe es diese Hemmschwelle meist nicht, so seine Erfahrung.

Maßnahmen nötig

Regulierende Maßnahmen, um die galoppierenden Wiener Grundstückspreise in den Griff zu kriegen, bedarf es aus seiner Sicht jedenfalls unbedingt. "Ich habe seinerzeit als Bauträgersprecher immer vertreten, dass wir zumindest in den Entwicklungsgebieten eine Widmungskategorie 'förderbarer Wohnbau' haben sollten. Das ist mittlerweile von der Politik aufgegriffen worden."

Den freien Markt könne man einfach nicht mehr wirken lassen, meint er. "Das ist absolut irreal. Diejenigen, die das Geld machen, sind ja nicht die, die Stadtentwicklung betreiben. Das sind Leute, die eine ehemalige Landwirtschaft haben und auf die Umwidmung warten, damit sie endlich Kohle machen können. Das ist kein Beitrag zur Entwicklung der Stadt."

"Vernünftige" Bauträger, so seine Überzeugung, würden sich im Grunde ihres Herzens einig sein, dass an regulierenden Eingriffen kein Weg vorbei führt. (map, derStandard.at, 28.5.2013)

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    foto: derstandard.at
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