Bauträger im Spannungsfeld zwischen Markt und Politik

23. Mai 2013, 17:01
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Ob der Boom des gewerblichen Wiener Wohnbaus noch eine Zeit lang weitergehen wird, hängt von sehr unterschiedlichen Faktoren ab

Was den Verkauf betrifft, können Bauträger in Wien derzeit kaum klagen. "Das Geschäft läuft wie die Hölle, in jeder Lage, zu fast jedem Preis", sagt Bauträgersprecher Hans Jörg Ulreich im derStandard.at-Interview. "Es gibt keinen, der jammert."

Mehrere Faktoren

Beflügelt wird die gewerbliche Wohnungswirtschaft derzeit von gleich mehreren Faktoren. Da ist zum einen die anhaltende Unsicherheit über die Zukunft des Euro, die das Geschäft mit Eigentums- und Vorsorgewohnungen ankurbelt. Dann spielen die bestenfalls stagnierenden Wohnbaufördermittel eine Rolle, bei gleichzeitig starkem Zuzug in die Bundeshauptstadt. Und nicht zuletzt ist die Finanzierung wegen der niedrigen Zinsen derzeit günstig wie nie zuvor.

Bundesweit hat der gewerbliche mittlerweile sogar dem geförderten Wohnbau den Rang abgelaufen: Nur noch 46 Prozent der jährlich fertiggestellten Wohneinheiten im mehrgeschoßigen Wohnbau wurden 2012 gefördert errichtet, 54 Prozent ohne Wohnbauförderung. Üblicherweise betrug das Verhältnis stets etwa 70 zu 30.

Belastbare Zahlen

In den akribisch zusammengetragenen Zahlen des Wirtschaftsforschungsinstituts (Wifo) sieht das aktuell folgendermaßen aus: Während die Wohnbauförderungs-Zusicherungen in Wien in den Jahren 2007 bis 2009 noch regelmäßig über der 6.000er-Marke zu liegen kamen und 2009 mit 6.937 Wohneinheiten sogar ein Zehn-Jahres-Hoch erreichten, fielen sie 2011 auf das historische Tief von 2.481 Einheiten.

Die gesamten Baubewilligungen, die also auch den freifinanzierten Bereich beinhalten, konnten aber grosso modo das Niveau von jährlich rund 7.000 Einheiten halten. 2010 gab es zwar ein Zwischentief mit nur 5.336 Einheiten, 2011 zählte man im Wifo aber wieder 7.733 Wohneinheiten und im Vorjahr 6.713. Der freifinanzierte Bereich erlangte so sukzessive die Oberhand.

Wie lange noch?

Die Frage ist, wie lange der Boom noch weitergehen kann. Professionelle Beobachter wie Ulreich oder auch Wohnbauforscher Wolfgang Amann vom Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen (IIBW) erwarten in nächster Zeit keinen Rückgang der starken gewerblichen Bautätigkeit – nicht zuletzt deshalb, weil Vorsorgewohnungen nach wie vor heiß begehrt sind und von einer Lösung der Euro-(Vertrauens-)Krise noch keine Rede sein kann.

Wifo-Expertin Andrea Kunnert, von der die oben genannten Zahlen stammen, rechnet hingegen sehr wohl für heuer mit einem weiteren Rückgang bei den Baubewilligungen in Wien – wobei für sie relativ klar ist, dass sich dieses Minus zum größten Teil im nicht-geförderten Bereich abspielen wird. Den geförderten Wohnbau sieht sie in der Entwicklung (auf sehr niedrigem Niveau) relativ konstant. Ein nochmaliger Rückgang der Wohnbauförderungs-Zusicherungen werde allenfalls "minimal" ausfallen, sagte sie im Gespräch mit derStandard.at. Österreichweit dürfte es ihrer Einschätzung nach im heurigen Jahr mit den Wohnbaufördermitteln sogar wieder ein wenig bergauf gehen.

Bauen ohne Förderung

Allerdings verzichten immer mehr Bauträger wegen der viel schnelleren Umsetzung ohne lähmend lange Behördenwege gleich von vornherein ganz bewusst auf das Ansuchen um Wohnbauförderung. Bauträgersprecher Ulreich machte deshalb prompt den Vorschlag, die Wohnbauförderung gleich ganz abzuschaffen.

So weit wollen die, die (auch) mit Förderung bauen, naturgemäß nicht gehen: Sie verweisen auf die hohe Qualität im Förderungswettbewerb und die soziale Komponente des eben auch "sozialer Wohnbau" genannten Bereichs.

Von Bauträgern, die sowohl gefördert als auch freifinanziert bauen, wird die Stadt Wien für ihre grundsätzliche Förderungspolitik auch ausdrücklich gelobt. Anders als etwa Niederösterreich unterscheidet man nämlich in der Bundeshauptstadt nicht zwischen gewerblich und gemeinnützig: alle haben Zugang zu den Wohnbaufördertöpfen.

"Wohnbauinitiative" umstritten

Töpfe, in denen sich aber wie bereits erwähnt immer weniger Geld befindet. Die Stadt Wien steuerte deshalb im Jahr 2011 mit der "Wohnbauinitiative" (in Fachkreisen meist einfach nur "Call" genannt) dagegen. Günstige Darlehen wurden aufgenommen und mit geringem Aufschlag an Bauträger weitergereicht - die sich im Gegenzug verpflichteten, den Mietern in jenen Häusern, die aus Mitteln der Initiative finanziert wurden, in den ersten zehn Jahren (bzw. bis zum Mietvertragsende) einen gedeckelten Mietzins zu garantieren.

Das Wifo zählt den solcherart finanzierten Wohnbau nicht zum geförderten Bereich. Und auch die Stadt Wien sieht darin nur eine "besondere Variante des frei finanzierten Wohnbaus". Allerdings gehen diesbezüglich die Meinungen in Fachkreisen auseinander - und das könnte sich noch zu einem gravierenden Problem für die Stadt bzw. die Bauträger auswachsen. Andreas Vonkilch, Wohn- und Immobilienrechtsexperte an der Uni Wien, kam in einem Gutachten nämlich zu dem Schluss, dass es sich bei der Wohnbauinitiative "im Sinne des Mietrechtsgesetzes sehr wohl um geförderten Wohnbau handelt". Und das hieße dann auch, dass die Mieten in diesen Häusern - die beispielsweise in der Seestadt Aspern oder im Sonnwendviertel beim Hauptbahnhof errichtet werden – dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen müssten.

"Es handelt sich dabei ja letztlich doch um von der öffentlichen Hand zur Verfügung gestelltes Kapital - mit speziellen Auflagen, was die Finanzierung des leistbaren Wohnraums betrifft", so Vonkilch. Die genaue Bezeichnung des Instruments sei da zweitrangig, das hätte auch die bisherige einschlägige Judikatur des OGH gezeigt.

Mittel aus dem "Call" fließen in Rückzahlungen

Nichtsdestotrotz äußern sich Bauträger, die diese Mittel bekommen haben - wie etwa Sozialbau-Chef Herbert Ludl am Rande des jüngsten Verbandstag der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft - sehr positiv über die "beispiellos rasche Erledigung" der Bewilligungen. Und sie fordern immer vehementer, dass die Aktion wiederholt wird - auf Bundesebene, der günstigen Zinsen wegen.

Die sind derzeit tatsächlich so günstig, dass sie auch das Zinsniveau im Jahr 2011, als die "Wohnbauinitiative" gestartet wurde, bei weitem unterschreiten. Von Insidern ist deshalb unter vorgehaltener Hand zu hören, dass das billige Geld von damals gar nicht in neue Projekte fließt, sondern hauptsächlich zur vorzeitigen Rückzahlung der teureren laufenden Kredite verwendet wird.

Bauordnung soll es billiger geben

Den wahren Schub erwartet sich die Branche aber ohnehin von woanders: Die Bauordnung gehöre massiv entrümpelt, klagen die Bauträger immer lauter. Stellplätze, Notkamine, Barrierefreiheit – alles sauteuer und meist nicht notwendig, zumindest nicht in der aktuellen Qualität, heißt es unisono.

Eine Reform der Wiener Bauordnung hatte Wohnbaustadtrat Michael Ludwig (SPÖ) schon vor einigen Monaten angekündigt, sie sollte im Sommer fertig sein. Mittlerweile peilt er damit einen Termin zu Jahresende an, wie er jüngst im ORF-Radio sagte.

Und auch bei der Flächenwidmung müsse sich etwas tun, fordert die Immobilienbranche. Zu oft würden Widmungen an Anrainerprotesten scheitern, und auch die Schulverwaltung mache dem einen oder anderen Bauprojekt einen Strich durch die Rechnung: Denn ohne ausreichende "soziale Infrastruktur" wie Schulen und Kindergärten gibt es kein "Go" für neue Wohnungen. Hier kam es erst in der vergangenen Woche zu einem zünftigen Krach zwischen Rot und Grün, in dessen Zuge aus dem Büro von Planungsstadträtin Maria Vassilakou (Grüne) verlautbart wurde, dass es heuer zu Widmungen für 12.000 Wohnungen kommen werde.

In der Baubranche wird das angezweifelt. Aber eines ist jedenfalls klar: Ohne entsprechende Widmungen keine Baubewilligungen. (Martin Putschögl, derStandard.at, 23.5.2013)

  • Derzeit wird in Wien großteils frei finanziert gebaut - wobei umstritten ist, in welches Lager die 2011 gestartete "Wohnbauinitiative" zu zählen ist.
    foto: putschögl

    Derzeit wird in Wien großteils frei finanziert gebaut - wobei umstritten ist, in welches Lager die 2011 gestartete "Wohnbauinitiative" zu zählen ist.

  • Die fehlende soziale Infrastruktur in Form von Schulen und Kindergärten macht Widmungen oft unmöglich, klagen Vertreter der Baubranche. (Bild: Neuer "Campus Gertrude Fröhlich-Sandner" am Nordbahnhofgelände.)
    foto: putschögl

    Die fehlende soziale Infrastruktur in Form von Schulen und Kindergärten macht Widmungen oft unmöglich, klagen Vertreter der Baubranche. (Bild: Neuer "Campus Gertrude Fröhlich-Sandner" am Nordbahnhofgelände.)

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