Strenge Vorschriften für Immofonds

17. Dezember 2003, 13:24
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Neues Gesetz, mehr Sicherheit - Der Vorteil: Die Fonds sind wie andere Kapitalanlagen mit 25 Prozent KESt besteuert - mit Infografik

Wien - Ab September hat auch Österreich ein eigenes Immobilienfondsgesetz, das vor allem darauf abzielt, dem Immobilienanleger Sicherheit und Transparenz zu geben. Die kommenden Immobilienfonds sind für Kleinanleger genauso interessant wie für institutionelle Investoren.

Die Immobilienfonds sind mündelsicher, deckungsstockfähig (sie können von Versicherungen zum Veranlagungszweck gekauft werden) und sie entsprechen den Veranlagungskriterien der Pensions- und Mitarbeitervorsorgekassen.

Sondervermögensmasse

Ein Immobilienfonds ist rein rechtlich eine Sondervermögensmasse, die von einer Anlagegesellschaft, also einer AG oder einer GesmbH gehalten wird. Der Fonds kann dann Liegenschaften, aber auch Baurechte oder Superädifikate erwerben. Um diese zu bezahlen, begibt der Fonds Anteile, die anleiheähnliche Wertpapiere darstellen. Möglich sind offene Immobilienfonds oder Spezialfonds.

Offene Immobilienfonds können theoretisch unbegrenzt Immobilien halten und erwerben. Geschlossene Fonds oder Spezialfonds werden für eine bestimmte Zielgruppe gegründet, die ihre Immobilien auslagern oder zusammenführen will.

Depotbank

Neben der jährlich vorgeschriebenen Abschlussprüfung haftet eine Depotbank auch für die Richtigkeit der Bewertungsgutachten, die den Wert der Immobilien darlegen müssen. Sie übernimmt damit auch die Haftung für die Sachverständigen.

Um sicherzustellen, dass aus dem Immobilien- kein Geldmarktfonds wird, muss das überwiegende Vermögen, nämlich "mindestens 60 Prozent", in Immobilien veranlagt werden. Maximal 40 Prozent darf der Fonds in andere liquide Mittel veranlagen. Umgekehrt muss der Fonds auch mindestens zehn Prozent an liquiden Mitteln halten.

Mindestens zehn Liegenschaften

Bei der Gründung des Fonds müssen mindestens zehn Liegenschaften vorhanden sein. Wichtig auch: Eine einzelne Liegenschaft darf nicht mehr als 20 Prozent des Fondsvolumens ausmachen. Damit soll verhindert werden, dass ein Fonds mit lediglich zwei Bürotürmen gegründet wird.

Zur Finanzierung der Liegenschaften darf der offene Immobilienfonds maximal 20 Prozent fremdfinanzieren. Ausnahme: Wenn auf einen Schlag extrem viele Fondsanteile vom Publikum verkauft werden und an den Fonds zurückkommen, steigt der Anteil auf 40 Prozent. Spezialfonds können generell 40 Prozent ihrer Liegenschaften mit Fremdmitteln finanzieren.

KESt-Pflicht

Für den Privatanleger haben die Immobilienfonds den Vorteil, dass die Kapitalerträge mit allen anderen Kapitalanlagen steuerlich gleich behandelt werden: Die Erträge unterliegen einer 25-prozentigen Kapitalertragsteuer (KESt). Das unterscheidet die Immobilienfondsanteile von der Veranlagung in "normale" Immobilien. Denn diese unterliegen dem jeweiligen Einkommenssteuersatz. Die Fondserträge stammen aus den Mieteinnahmen, den Veräußerungsgewinnen und der Veranlagung der liquiden Mittel.

Während der Chef der S-Bausparkasse, Josef Schmidinger, das Immobilienfondsgesetz als besonders sicher für den Kleinanleger preist, stößt es bei Wiener-Städtische-Generaldirektor Günter Geyer auf wenig Gegenliebe: Sehr interessant seien die geplanten Fonds für Private nicht, so Geyer.

Die österreichische Regelung sei jedenfalls schlechter als die deutsche. Große Versicherungen wie etwa die Städtische, aber auch die Generali Vienna haben bereits Immobilienfonds via Deutschland aufgelegt. (Claudia Ruff, DER STANDARD Print-Ausgabe 21.07.2003)

  • Sicherheit und Transparenz: Das neue Immobilienfondsgesetz.
    grafik: derstandard.at

    Sicherheit und Transparenz: Das neue Immobilienfondsgesetz.

  • Konstruktion neuer Immobilienfonds.
    grafik: der standard

    Konstruktion neuer Immobilienfonds.

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