Wiener Grüne wollen "Baurecht statt Verkauf"

2. Mai 2013, 15:59
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Stadt soll Grundstücke als Eigentümer behalten und nur im Baurecht an Gemeinnützige vergeben - Wohnbau-Ressort sieht rechtliche und finanzielle Hürden

Schon seit einigen Jahren beklagen gemeinnützige Bauträger die hohen Wiener Grundstückspreise, die es oft unmöglich machen, innerstädtische Baugründe anzukaufen. Bei Preisen von 250 Euro je Quadratmeter ist nämlich von Gesetz wegen Schluss – höhere Grundstückspreise dürfen nicht bezahlt werden, will man Wohnbauförderung beziehen.

Die Wiener Grünen fordern deshalb nun, dass städtische Grundstücke an Bauträger nicht mehr verkauft, sondern nur noch mittels Baurechtsverträgen vergeben werden. Das Grundstück bleibt bei diesem Modell im Eigentum der Stadt; die darauf errichteten Gebäude sind Eigentum des Bauträgers, fallen aber nach Ende des Baurechtsvertrags an den Grundstückseigentümer.

Vorbilder Schweiz und Kirche

In der Schweiz oder auch in den Niederlanden funktioniere das Modell sehr gut, erklärte Klubobmann David Ellensohn am Donnerstag auf einer gemeinsamen Pressekonferenz mit Gemeinderat Christoph Chorherr. Und auch die Katholische Kirche praktiziere es seit Jahrhunderten.

Die Stadt Wien vergibt zwar ebenfalls schon länger Baurechtsverträge, jüngst etwa bei den geplanten "Smart"-Wohnungen in Simmering und beim Hauptbahnhof (derStandard.at berichtete). Die Grünen wollen aber, dass das Baurecht zum "Prinzip" wird. Städtische Liegenschaften sollen künftig grundsätzlich im Eigentum der Stadt Wien bleiben und mittels Baurechtsverträgen "für sozialen Wohn- und Städtebau langfristig zur Verfügung gestellt werden".

Eigentümer-Rechte behalten

In der Schweiz werden Baurechtsverträge üblicherweise für zunächst 50 Jahre abgeschlossen, berichtete Ellensohn. Danach gebe es eine erste Verlängerungs-Option für 30 Jahre, allerdings wird dabei der Baurechtszins neu verhandelt. Nach Ablauf dieser Frist könne dann nochmals für 30 Jahre verlängert werden, danach ist aber Schluss: Sämtliche auf dem Grundstück errichteten Gebäude gehen dann ins Eigentum des Grundstücksbesitzers über.

Die Grünen können sich dieses Modell auch für Wien sehr gut vorstellen. Die Stadt behält das Grundstück und kann so weiterhin ihre Eigentümer-Rechte ausüben, "also mehr als nur ein Wörtchen in Sachen Grünflächengestaltung, Verkehrsinfrastruktur oder langfristige Nutzung mitreden", sagte Chorherr. Der Bauträger würde sich die gesamten Grundstückskosten, die sich in manchen Gegenden schon auf mehr als 1.000 Euro je Quadratmeter belaufen können, sparen, sondern würde nur jährlich ein bestimmtes Entgelt als Baurechtzins zahlen. Dieser Betrag sollte dann umso günstiger sein, je mehr leistbarer Wohnraum errichtet wird. Chorherr nannte als Beispiel einen Euro pro Quadratmeter, wenn der Bauplatz zu 100 Prozent mit geförderten Wohnungen bebaut wird.

"Baurecht ist auch eine Verwertung"

Die Stadtregierung hat schon im vergangenen Herbst auf einer Klausur beschlossen, das Management ihrer Liegenschaften neu zu strukturieren und "das Vermögen der Stadt sinnvoll zu nutzen", wie es Bürgermeister Michael Häupl (SPÖ) damals ausdrückte. Dass der Vorschlag der Grünen nun damit nicht in Einklang zu bringen sei, weil damals vor allem die bestmögliche "Verwertung" im Vordergrund stand, glaubt Chorherr nicht: "Auch eine Vergabe im Baurecht ist eine Verwertung" - allerdings sei dabei wohl mit Einbußen von zehn bis 15 Prozent gegenüber einem Verkauf zu rechnen, räumte Chorherr ein.

Die Widmungskategorie "Förderbarer Wohnbau", die die Stadt Wien demnächst einführen will, hält der Grünen-Wohnbausprecher zwar auch für eine Möglichkeit, der Grundstücks-Problematik Herr zu werden. Sie geht ihm aber nicht weit genug, "denn sie bedeutet, dass auf diesen Flächen grundsätzlich auch frei finanzierter Wohnbau möglich ist". Die "sichere" Variante, nämlich eine Widmungskategorie namens "Geförderter Wohnbau", sei aber aus rechtlichen Gründen wahrscheinlich nicht möglich – deshalb der Vorstoß der Grünen in Richtung Baurechtsverträge.

Juristische und finanzielle Hürden

Im SP-geführten Wohnbau-Ressort äußerte man sich am Donnerstag dazu vorsichtig bis skeptisch. Ein Sprecher von Wohnbaustadtrat Michael Ludwig betonte gegenüber der APA, dass Baurechtsvergaben gerade im geförderten Wohnbau gängige Praxis und zuletzt auch intensiviert worden seien, aber nicht überall anwendbar wären. Außerdem könnte es zu juristischen Hürden kommen - etwa wenn eine Wohnung infolge der gesetzlich vorgeschriebenen Kaufoption ins Eigentum eines Mieters übergeht.

Außerdem gebe es auch einen finanziellen Aspekt zu berücksichtigen: Derzeit kaufe nämlich der städtische Wohnfonds laufend Grundstücke am Markt - und zwar viele Jahre, bevor dort etwas realisiert wird. Diese Flächen werden später an gemeinnützige Bauträger weiterverkauft, mit den Einnahmen werden wieder Grundstücke angekauft. Vergäbe man diese Flächen nur noch im Baurecht, würde dieser Kreislauf unterbrochen werden, es könnten also künftig mangels Geld keine Grundstücke mehr "auf Vorrat" gekauft werden, so die Warnung. (Martin Putschögl, derStandard.at, 2.5.2013)

Hinweis

Das nächste, hochkarätig besetzte STANDARD-Wohnsymposium beschäftigt sich am Donnerstag, dem 6. Juni, um 15 Uhr in Wien mit dem Thema Mietobergrenzen. Infos unter www.wohnenplus.at.

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