Wie wirkt sich der hohe Büroleerstand in Wien auf die Zukunft des Immobilienmarktes aus? Darüber diskutierten Andreas Ridder, CEO von CBRE, Eugen Otto, Geschäftsführer von Otto Immobilien, und Daniel Deutsch, Leiter von derstandard.at Immobilien. Wojciech Czaja moderierte.

STANDARD: Die Leerstandsrate bei Büroimmobilien beträgt in Wien rund 6,5 Prozent. Das ist mehr als in den Jahren zuvor. Wird in Wien zu viel gebaut?

Otto: Laut meiner Wahrnehmung definitiv nicht. Im Gegenteil: Die Fertigstellungen, die wir heute schon abschätzen können, und das sind in der Regel circa 18 Monate im Voraus, werden heuer deutlich geringer ausfallen als 2012. Es wird eng werden bei Neubauten.

Ridder: Die Leerstandsrate in Wien lag in den letzten Jahren immer um die sechs bis sieben Prozent. Da sind andere Städte im Vergleich viel, viel volatiler. Der Leerstand heute ist in keinster Weise beängstigend. Auch unsere Zahlen belegen: 2013 wird es ein recht kleines Fertigstellungsvolumen geben, nämlich 140.000 Quadratmeter. Nächstes Jahr werden sehr viele Flächen fertiggestellt, circa 220.000 Quadratmeter, allerdings ist der größte Teil davon schon vorvermietet.

STANDARD: Dennoch: Laut Experten würde ein Mindestleerstand von zwei bis drei Prozent völlig ausreichen, um genügend Rangierfläche und Flexibilität am Markt zu haben.

Ridder: Das stimmt. Drei Prozent wären noch besser als 6,5. Drei Prozent würden ausreichen, damit der Markt funktioniert.

STANDARD: Inwiefern macht sich das Überangebot an Büroflächen auch am Anzeigenmarkt beziehungsweise beim Kundenverhalten bemerkbar?

Otto: Ehrlich gesagt sehen wir den größten Einfluss auf das Verhalten der Mietinteressenten aus der eigenen Organisation kommend. Da geht es um Wachstum, Redimensionierung, Umstrukturierung und Neuorganisation. All das beeinflusst wesentlich mehr als die Auseinandersetzung mit dem Angebot.

Deutsch: Aus der Sicht der Vermarktung erkenne ich sehr wohl, dass die Kunden kritischer und wählerischer werden. Das große Angebot inspiriert zur tieferen Auseinandersetzung mit dem jeweiligen Objekt.

STANDARD: Und wie wirkt sich das auf den Anzeigenmarkt aus?  

Deutsch: Ich sehe, dass das klassische Inserat heute nur noch ein Basic ist. Es geht alles in Richtung projektorientierter Online-Vermarktung. Wer gut positioniert ist und wer laut genug schreit, der kriegt den Zuschlag.

Ridder: Dem kann ich zustimmen. Wir schalten keine Inserate. Wir bewerben ausschließlich Projekte und Image. Die Wahrheit ist: Kleine Flächen bis 250, 300, maximal 500 Quadratmeter laufen noch übers klassische Inserat, alles darüber läuft über professionelle Berater. Zumindest für eine gewisse Vorevaluierung werden immer öfter Professionelle herangezogen.

STANDARD: Wir sind uns einig: Den Neuflächen geht‘s gut. Doch was passiert mit dem teils leerstehenden Altbestand?

Ridder: Viele Altbauten verschwinden vom Markt, weil sie anders genutzt werden. Das alte Standard-Haus in der Herrengasse wird ein Wohnhaus, das ehemalige Bürohaus The Bee in der Engerthstraße ebenso, die unteren Geschoße des Millennium Towers werden ein Hotel, das Palais Wenkheim wird zur Webster University, die Pensionsversicherungsanstalt Rossauer Lände wird ebenfalls eine Uni, in der Elisabethstraße entsteht ein Motel One, aus dem Nestlé-Headquarter am Gürtel ist ein Falkensteiner Hotel geworden, und die Genese von Kempinski, Ritz-Carlton, Four Seasons, Park Hyatt und so weiter ist ebenfalls bekannt. Es verschwindet sehr viel vom Büromarkt, allerdings redet niemand darüber.

STANDARD: Dem Altbaumarkt geht’s also perfekt!

Ridder: Nein, natürlich nicht. Das sind die absoluten Aushängeschilder.

STANDARD: Im letzten CBRE-Marktbericht ist von einer Sanierungsrate von 15 Prozent die Rede. Was passiert mit den anderen 85?

Otto: Es sind vor allem die schlechten Gebäude aus den Sechziger- und Siebzigerjahren, die übrigbleiben. Viele Objekte stehen seit Jahren leer. Und die alte AUA-Zentrale in Oberlaa, ein eigentümliches Baudenkmal vergangener Herrlichkeit, wurde, ohne mit der Wimper zu zucken, dem Erdboden gleichgemacht. Ich bin davon überzeugt, dass viele alte Bürobauten à la longue einer Wohnnutzung zugeführt werden.

Ridder: Wirklich schlechte Objekte sind nur sehr, sehr schwer zu vermieten. Man kann teilweise mit einem niedrigen Preis keilen, aber erstens hat man dann vielleicht die Mieter, die man nicht will, und zweitens gibt es eine gewisse Untergrenze an Qualität, die niemand unterbieten will.

Otto: Meine These ist: Was um fünf Euro nicht weggeht, das hat als Büro keine Zukunft.

STANDARD: Könnte eine Novellierung des österreichischen Mietrechtsgesetzes (MRG) daran etwas ändern? Immerhin würde man damit Zwischennutzungen und temporäre Verwertungen erleichern.

Otto: Im Gewerbebereich ist das MRG in Österreich einigermaßen ausgeglichen. Das kann man mit der hitzigen Mietrechtsdiskussion im Wohnbereich keinesfalls vergleichen. Ich sehe da kein Problem.

STANDARD: Im Retailbereich auch nicht? Da gibt es doch ein paar sehr schwierige, prominente Fälle, was eine längst überfällige Mietpreisanpassung betrifft.

Otto: Das sind Ausnahmefälle, die uns als enthusiastische Wiener schmerzen, weil wir sehen, dass das alteingesessene Herrenmodengeschäft oder der Friseur eine schwierige Zeit haben. Das ist traurig, aber nach womöglich 30, 40 Jahren ohne Mietzinsanpassung unausweichlich.  

STANDARD: Themenwechsel: Im Dezember letzten Jahres wurde die Energieausweispflicht für Immobilieninserate eingeführt. Das gilt, bis auf wenige Ausnahmen, auch für Gewerbeimmobilien. Der Anzeigenmarkt ist damals um etwa 20 Prozent eingebrochen.

Deutsch: Das deckt sich mit unserer Erfahrung. Wir hatten letztes Jahr bis Ende November 39.000 Objekte in unserer Datenbank gehabt. Mit 1. Dezember ist das alles auf schlagartig auf 32.000 Objekte runtergefallen. Das entspricht in etwa den 20 Prozent, die viele Immobilienplattformen bemerkt haben.

STANDARD: Hat sich der Markt wieder erholt?

Deutsch: Wir sind heute wieder annähernd auf dem Stand von November 2012. Vor allem aber haben viele Makler die Energieausweispflicht dazu genutzt, ihr Portfolio zu entrümpeln. Schlechte Objekte ohne Ausweis und ohne Aussicht auf technische Besserung werden gar nicht mehr inseriert.

Otto: Wir haben im Dezember jene Objekte, die noch keinen Ausweis hatten, ebenfalls aus der Vermarktung genommen. Das war aber nur eine Handvoll.

STANDARD: Die angedrohten Strafen für Nichteinhaltung der Ausweispflicht belaufen sich auf bis zu 1.450 Euro. Sind Ihnen Fälle bekannt, die tatsächlich gefahndet wurden?

Otto: Mir ist kein Fall bekannt, wo dem nachgegangen wurde.

Deutsch: Das ganze Thema dürfte überhaupt noch nicht besonders ausgereift sein. Wir haben seit Einführung noch keine einzige Reklamation oder Frage diesbezüglich bekommen. Das finde ich verwunderlich, zumal wir sehr kritische User haben. Das lässt darauf schließen, dass der ausgewiesene Heizwärmebedarf vollkommen irrelevant ist.

STANDARD: Am Wohnungs- und Eigentumsmarkt, beklagt Thomas Malloth, Obmann des Fachverbandes der Immobilientreuhänder, könnten Kunden mit Zahlen wie etwa Heizwärmebedarf, Kilowattstunde und Energieeffizienzklasse nur wenig anfangen. Ist das bei Gewerbekunden anders?

Ridder: Nein. Ich bezweifle sehr, ob die User diese Zahlen verstehen. Mich nervt das ehrlich gesagt. Und ich verstehe die inhaltlichen Prioritäten in einem Inserat nicht ganz. Man muss zwar nicht reinschreiben, wie viel die Immobilie kostet, aber man muss reinschreiben, wie viel Energie sie verbraucht. Das ist unlogisch. Das ist absurd.

STANDARD: Was kann man tun, um bei Investoren und Mietern das Bewusstsein für diese Sparte zu steigern?

Deutsch: Ich plädiere für mehr Aufklärungsarbeit, für mehr kompetente Beratung seitens des Maklers. Auf keinen Fall würde ich die Ausweispflicht im Inserat erweitern. Im Printbereich gibt es einen großen Platzmangel. Noch mehr Text, noch mehr Zahlensalat würde niemandem helfen.

Otto: Von Bedeutung werden die ganzen Energiekennzahle für die Kunden erst dann sein, wenn es irgendeinen konkreten Umstand gibt, der dieses Thema manifest macht. Bis dahin ist das reine Behübschung. Ich denke, der Energieausweis ist mehr eine Art Einstiegsdroge zum Thema Zertifizierung beziehungsweise in Richtung einer ganzheitlichen Betrachtung in der Immobilienbranche.

STANDARD: Kann man für Objekte mit attraktiven Energiekennwerten beziehungsweise mit einem Zertifikat mehr verlangen?

Otto: Für ein Zertifikat ja. Viele Immobiliensuchende beziehen das Kriterium Ökologie-Zertifikat ganz dezidiert in ihre Suche mit ein. Ein Zertifikat ist ein attraktives Label, mit dem sich vor allem größere Unternehmen schmücken. Bei einem attraktiven Energieausweis, so lautet meine Beobachtung, kann man allerdings noch nicht mehr Miete verlangen. Da ist das Bewusstsein mieterseits noch nicht zu genüge vorhanden.

Ridder: Wenn ich einen Wunsch frei hätte: Bitte mehr Fokus auf Zertifizierungen! Denn das funktioniert recht gut. Und bitte keine Ausweispflicht für sonstige Zahlen!

Otto: Viel effizienter wäre etwa ein Hinweis wie: Dieses Gebäude verbraucht gegenüber einem vergleichbaren Normobjekt 25 Prozent weniger Energie. Das wäre ein Richtwert, mit dem jeder etwas anfangen kann. Das wäre ein konstruktiver Ansatz.

Deutsch: Das wäre ein Beispiel für die vielfach eingeforderte Transparenz für den Endverbraucher.

STANDARD: Abschlussfrage: Wie sieht ein klassisches Inserat in 10, 20 Jahren aus?

Deutsch: Es wird immer wieder diskutiert, ob das Printmedium ausstirbt oder nicht. Das glaube ich nicht. Die Zielgruppen von Print und Online sind laut unseren Umfragen ziemlich überschneidungsfrei. Daher bin ich davon überzeugt, dass der Printbereich bestehen bleibt. Ich denke, dass das Print-Inserat neben der Raumanzeige oder der Wort-Bild-Anzeige in Zukunft eine Art emotionaler Teaser sein wird – mit ein paar Worten, einem Foto und einem QR-Code zum Einstieg auf die Projekt-Website. Dort werden dann die Details zum Objekt mitsamt virtueller Tour und Kennzahlen zu sehen sein.

Ridder: Im Printbereich wird der Informationsgehalt definitiv zurückgehen. Online hingegen werden sich neue Medien und neue Technologien durchsetzen. In Zukunft fahre ich mit dem Auto durch die Gegend, bleibe vor einem Haus oder einem Grundstück stehen, halte mein iPad mit GPS-Ortserkennung auf das Objekt und erhalte alle nötigen Daten dazu. Diese Technologie existiert heute bereits. In Zukunft wird sie verbreiteter sein.

Otto: Ich hoffe und erwarte, dass die Zukunft weniger orwellsch sein wird. Ich glaube an den zwischenmenschlichen Kontakt. Ich denke, dass in Zukunft die Expertise von Beratern und Maklern, die einen durch den Markt begleiten, an Wichtigkeit zunehmen wird. Immobiliensuche ohne Zeitung, ohne Kaffee und ohne Einkringeln kann ich mir nicht vorstellen. (Wojciech Czaja, DER STANDARD, 20./21.4.2013)