Urlauber in der Wohnung: Worauf zu achten ist

16. April 2013, 17:44
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Wer seine Mietwohnung als Ferien-Apartment anbietet, sollte dies nicht länger als sechs Monate im Jahr tun

Weltweit boomen die Plattformen, die die Vermietung der eigenen Räumlichkeiten als Kurzzeit-Appartements für Touristen ermöglichen. Platzhirsch airbnb.com spuckt beispielsweise alleine für Wien bereits mehr als tausend Angebote aus, von der "ganzen Villa" um 300 Euro pro Nacht bis zum 17 m² großen "Gemeinschaftszimmer" um nur ein Zehntel dieses Betrags. Auch Mitbewerber "9flats" hat mehrere hundert Möglichkeiten im Angebot.

Auf den ersten Blick handelt es sich dabei um eine "Win-Win-Situation" – wenn man die Hotellerie einmal außen vor lässt, die diesen Trend naturgemäß nicht gutheißt. Abgesehen davon aber bekommt man hier als Tourist eine (meist) günstige Schlafgelegenheit inklusive persönlicher Betreuung durch Einheimische; diese wiederum können durch die Einnahmen aus der temporären Vermietung ihre eigene Miete ein wenig entlasten oder (im Fall einer Eigentumswohnung) ihre Rendite ein wenig auffetten.

Bußgeld in Deutschland

Auf den zweiten Blick lauern aber Gefahren. In Deutschland ist die Vermietung mancherorts sogar explizit illegal – weil es in Städten wie Hamburg oder München das so genannte "Zweckentfremdungsverbot" gibt, das verhindern soll, dass das ohnehin schon recht knappe Wohnungsangebot in den Ballungsräumen durch die Nutzung der Einheiten als Ferien-Apartments vollends leergefegt wird. Laut einem Bericht des "Manager Magazins" soll das "Zweckentfremdungsverbot" auch in Berlin noch in diesem Sommer eingeführt werden. Wer dann seine Räumlichkeiten kurzzeitig an Touristen vermietet, riskiert ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro, erklärte Patrick Hermes, Anwalt für Miet- und Immobilienrecht in München, dem Magazin.

In Österreich gibt es so etwas wie ein "Zweckentfremdungsverbot" nicht bzw. nicht so ausdrücklich wie in Hamburg oder München. Hierzulande hält das Mietrechtsgesetz aber auch ein paar Fallstricke bereit. "Eine Mietwohnung darf grundsätzlich nur mit Zustimmung des Vermieters bzw. nur dann, wenn im Mietvertrag ausdrücklich eine Untervermietung gestattet ist, zur Gänze untervermietet werden", erklärt der Präsident der Mietervereinigung, Georg Niedermühlbichler.

"Überwiegend" ist ausschlaggebend

Eine teilweise Untervermietung der Wohnung ist zwar auch ohne Zustimmung des Vermieters möglich, "aber nur dann, wenn man den überwiegenden Teil der Wohnung weiterhin selbst nutzt". Mit "überwiegend" ist dabei gemeint: mehr als 50 Prozent. Das hätte die bisherige Judikatur gezeigt, so Niedermühlbichler zu derStandard.at. Er weist auch darauf hin, dass ein Zuwiderhandeln hier ein Kündigungsgrund sein kann.

Wird eine ganze Wohnung (rechtmäßig, also nach Absprache mit dem Vermieter) untervermietet, muss sie ebenfalls zu mehr als der Hälfte des Jahres vom regulären Mieter benützt werden.

Diese Regelungen schränken die Möglichkeiten, mit der Weitervermietung einer Mietwohnung den großen Reibach zu machen, schon beträchtlich ein. Vollends unrentabel könnte es aber dann werden, wenn man in Betracht zieht, dass durch die Untervermietung kein Gewinn gemacht werden darf, wie der MVÖ-Präsident weiter erklärt: "Die Miete, die man vom Untermieter verlangt, darf nicht höher sein als die, die man selbst bezahlt."

Ein kleiner Aufschlag für Strom, Heizung oder Reinigung ist zwar drinnen. Bedenkt man aber, dass die kurzzeitige Vermietung der eigenen Wohnung auch mit einigem Aufwand verbunden ist – für Reinigung, kleine Reparaturen, oder auch nur durch den zeitlichen Aufwand des Inserierens und der Betreuung jedweder Art -, so wird sich ein Mieter gut überlegen müssen, ob es sich noch auszahlt oder nicht.

Eigentum: Spielregeln einhalten

Bei einer Eigentumswohnung ist das natürlich ein wenig anders – auch, was die rechtlichen Rahmenbedingungen betrifft. "Hier kommt es vor allem darauf an, nicht in Konflikt mit dem gewidmeten Nutzungszweck zu kommen", sagt Niedermühlbichler.

Wird eine Eigentumswohnung die meiste Zeit im Jahr vermietet, stellt sich nämlich die Frage, ob nicht die Widmung als Gewerbebetrieb (Hotel, Ferien-Apartments) nötig wäre. "Da kann es durchaus zu Problemen mit der Behörde kommen, wenn das etwa ein Nachbar anzeigt", so Niedermühlbichler. Von sich aus wird die Behörde aber wohl eher nicht aktiv werden.

"Gewerbsmäßigkeit" als Falle

Die Einstufung als gewerbsmäßige Tätigkeit kann neben der Ertragsabsicht auch dann drohen, wenn man entsprechend regelmäßig und professionell die Wohnung auf dem Markt feilbietet. "Das kann dann auch bei einer Vermietung von insgesamt nur drei oder vier Monaten im Jahr als gewerbsmäßig eingestuft werden", so der MVÖ-Präsident.

Ganz generell hat der Oberste Gerichtshof aber im Vorjahr klargestellt, dass es unter bestimmten Bedingungen jedenfalls erlaubt sein muss, die eigene Wohnung für Touristen zu vermieten. Gewisse Spielregeln, wie eine nicht überhand nehmende Lärmbelästigung für die anderen Eigentümer, müssen dabei eingehalten werden (siehe Artikel "Nachbarn können Kurzzeitvermietung nicht verhindern").

Untermieter kann zu hohen Zins zurückverlangen

Mit den Allgemeinen Geschäftsbedingungen von airbnb.com muss jeder Anbieter bestätigen, dass er alle notwendigen Genehmigungen hat, um die Unterkunft anbieten zu dürfen. "Das heißt, Dein Gastgeber-Dasein (...) wird keine Vereinbarungen verletzen, die Du mit Dritten abgeschlossen hast (zum Beispiel Vereinbarungen oder Regelungen mit einem Vermieter oder der Hausbesitzergemeinschaft)." Stellt sich bei einer Vermietung heraus, dass das nicht zutreffend war, räumt die Plattform eine Art Geld-zurück-Garantie ein.

Freilich greift in dem Fall auch das österreichische Mietrechtsgesetz. Dem unrechtmäßigen Unter-Vermieter kann wie bereits erwähnt die Kündigung der Wohnung durch den Vermieter drohen. "Wird vom Untermieter eine wesentlich höhere Miete verlangt, als der Mieter an den Vermieter bezahlt, kann aber auch der Untermieter vom Mieter den zuviel bezahlten Betrag zurückfordern", sagt Niedermühlbichler. "Und solche Fälle kommen durchaus vor."

Vernünftige Untermiete: Wohnraum für Studenten

Anders als in Deutschland, wo sich etwa der Mieterbund Hamburg generell gegen das "Anbieten von Ferienwohnungen" ausspricht, steht der Mietervereinigungs-Präsident dem Modell aber nicht kategorisch ablehnend gegenüber. "Wenn es darum geht, dass ich als Mieter ein paar Wochen oder Monate im Ausland bin und mir einfach die Miete ersparen will, ist das durchaus okay."

Und solange es sich dabei nicht um eine Ferienwohnung, sondern etwa um ein Zimmer für einen Studenten oder eine Studentin handelt, die untervermietet wird, begrüßt er dies sogar. Schließlich hätten viele Leute in ihren Wohnungen oder Häusern ein oder mehrere Zimmer leer stehen, weil vielleicht das Kind schon ausgezogen oder die Oma gestorben ist. Im Fall einer solchen so genannten "Unterbelegung" sei durch den dann besser ausgenutzten Wohnraum nämlich allen Beteiligten geholfen. (Martin Putschögl, derStandard.at, 16.4.2013)

  • Wer de eigenen vier Wände temporär als Ferienwohnung anbieten will, muss auf ein paar Dinge Rücksicht nehmen.

    Wer de eigenen vier Wände temporär als Ferienwohnung anbieten will, muss auf ein paar Dinge Rücksicht nehmen.

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