In der Krise wächst die Kreativität

12. April 2013, 18:31
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Incentives, Musterbüros, virtuelle Touren: Der Büroleerstand in Wien bewegt Verwalter und Eigentümer zu neuen Marketing-Strategien

Während der Wohnungs- und Hotelmarkt boomt, ist der Wiener Büromarkt mit 6,5 Prozent Leerstand immer noch angeschlagen. Die Nachfrage ist gering. Es sind vor allem Büroneubauten der letzten zehn bis 20 Jahre, die aufgrund günstigerer und attraktiverer Objekte verlassen werden und nun auf neue Mieter warten. "Ich bin kein Schönredner des Marktes", sagt Stefan Brezovich, Geschäftsführer der ÖRAG. "Doch der Überbestand ist allein schon deshalb nicht enorm groß, weil in den letzten Jahren wenig Neues dazugekommen ist. Es herrscht jetzt nicht die große Dramatik, in der wir alle Register ziehen müssen."

Manche Register allerdings seien nötig, sind sich Experten einig. Und diese lauten: Incentives. "Angesichts der Tatsache, dass die Interessenten heute vor einem großen Angebot stehen, sind sie kritischer und wählerischer geworden", sagt Alexandra Ehrenberger, Leiterin Gewerbeimmobilien bei EHL Immobilien. "In den meisten Fällen prüfen sie detaillierter als früher." Attraktive Mietanreize und eine ebenso attraktive Vermarktung des jeweiligen Objekts seien unumgänglich.

Übersiedlung oder Innenausbau vom Vermieter

Die in Österreich üblichen Incentives reichen von mietfreien Zeiten über kostenlosen Übersiedelungsservice bis hin zum fix fertigen Innenausbau zulasten des Vermieters. Bei weniger umfangreichen Mietgeschenken können auch die Planungskosten für den Büroausbau übernommen werden. "Am häufigsten gehandhabt werden kurzfristige Mietfreistellungen und höhere Ausstattungsstandards", so Ehrenberger. "Doch der genaue Umfang des Incentives hängt jedoch immer von Lage, Objekt und Vertragsdauer ab."

Besonders beliebt ist die Anlockung durch Incentives bei Investorenprojekten. Hauptsache, der Mieter kommt und zahlt den vollen Mietpreis. "Investoren geht es in erster Linie nicht um die Einnahmen, sondern um eine Wertsteigerung der Immobilie", erklärt die Immobilienexpertin. "Wenn man ein paar Monate auf Mieteinnahmen verzichtet, so ist das kein Problem. Hohe Mietpreise allerdings wirken sich auf das Portfolio begünstigend aus."

Bis zu 30 Prozent billiger

Anders sieht es bei bestehenden Verträgen aus. Angesichts des großen Überangebots an Büroflächen denken viele Mieter nach Ablauf der Vertragsdauer gar nicht erst an einen Auszug, sondern versuchen stattdessen, mit dem Vermieter eine Mietverlängerung zu weitaus günstigeren Konditionen auszuverhandeln. "Der Prozentsatz an Neuabschlüssen ist heute deutlich geringer als noch vor zehn Jahren", erklärt Eugen Otto, Geschäftsführer von Otto Immobilien. "Bevor ein Vermieter riskiert, dass sein Haus monatelang leer steht, willigt er lieber in einen billigen Mietvertrag ein." Bisweilen könne man Mietpreisreduktionen um bis zu 30 Prozent erreichen.

Die vielleicht auffälligste Veränderung am Markt betrifft den Bereich Büroneubau. Auf Baustellen in Toplagen gehören temporäre Musterbüros fast schon zum Standard. "Vor zehn Jahren noch reichte es, einfach nur einen Schreibtisch und zwei Bürostühle in ein Büro zu stellen, um ein bisschen Atmosphäre zu schaffen", meint Stefan Brezovich. "Das ist heute anders. Musterbüros am Fleischmarkt 1 oder im Goldenen Quartier sind so stylish, dass man sich am liebsten sofort reinsetzen und losarbeiten will."

Ansprechende Visualisierungen

Ebenso pompös gestaltet werden gedruckte oder elektronisch verfügbare Präsentationen. "Die Vermarktungsunterlagen von Projekten, die sich in Entwicklung oder in Bau befinden, sind sehr hochwertig", sagt Herbert Putz, Projektleiter Signa Development. Für Websites, Filme, virtuelle Touren, Visualisierungen und Kataloge werde viel Geld ausgegeben. Gelegentlich könne man zwischen Renderings und Fotos kaum noch einen Unterschied erkennen. "Das liegt einerseits an den technischen Möglichkeiten, andererseits aber auch daran, dass man das Angebot heute plastischer und attraktiver aufbereiten muss."

Einer, der solche aufwändigen Präsentationen seit wenigen Monaten anbietet, ist Reinhard Kiss. Er arbeitete 20 Jahre lang in der IT-Branche, war dort vor allem für Immo-Firmen tätig. "Irgendwann habe ich mich gefragt, warum es in vielen Immobilienanzeigen so schlechte Fotos gibt", sagt er zum Standard. Es müsse doch auch andere Möglichkeiten geben, "Objekte ansprechend zu präsentieren, ohne dass man auf das Medium Video zurückgreift".

Seit Herbst 2012 bietet er unter dem Markennamen Raumsicht360 in einer exklusiven Partnerschaft mit derStandard.at/Immobilien die fotografische Erstellung von Panoramafotos von Wohn- sowie von Büro- und Gewerbeobjekten an. Diese erlauben den einzigartigen Eindruck einer Objektbesichtigung in virtueller Form. "Das ist ein völlig neues Besichtigungserlebnis, wahlweise mit angenehmer Hintergrundmusik und individueller benutzbar als marktübliche Videos", sagt Kiss.

Hier sitzen, dort schauen

Der Service passe gut zum eigenen Claim "Besichtigen Sie Ihr neues Büro, während Sie in Ihrem alten sitzen", sagt Daniel Deutsch, Leiter von derStandard.at/Immobilien. Die Präsentationen erfolgen direkt beim Online-Objektinserat und können per Link auf der Projekt- beziehungsweise Firmenwebsite eingebettet werden. "Die Daten liegen in der Amazon-Cloud", sagt Kiss. Der Betrachter kann damit ortsunabhängig die Räumlichkeiten betreten. "Ein Kunde in London oder Moskau hat damit die gleichen Möglichkeiten wie ein Kunde vor Ort."

Das Produkt eignet sich hauptsächlich für Wohnungen im gehobeneren Preissegment, wo der Preis für die Basisausführung bei 850 Euro beginnt. Für den derzeit angeschlagenen Büromarkt wälzt Kiss aber bereits Pläne für ein neues Produkt, das auch Gewerbeentwickler ansprechen soll: 3-D-Präsentationen "vom Plan", also in direkter Zusammenarbeit mit dem Architekten. Da fällt dann auch weg, was beim Fotografieren der große Nachteil ist: die Abhängigkeit vom Wetter.

Co-Branding

"Wir denken, dass dieses Co-Branding-Produkt unseren Kunden den Zugang zu internationalen Investoren ermöglicht und so hohe Kosten für Leerbesichtigungen erspart", sagt Deutsch, der die Zielgruppe sowohl im Luxuswohn- als auch im Gewerbeimmobilien-Segment beheimatet sieht. "Außerdem möchten wir die Branche mit unseren Produkt-Innovationen und modernen Technologien nachhaltig unterstützen."

Auf derStandard.at/Immobilien wurden vor einem Jahr Wohn- und Gewerbeimmobilienbereich räumlich voneinander getrennt, wodurch man einem langjährigen Wunsch der Endkunden nachgekommen sei. Deutsch: "Wer eine Wohnung sucht, interessiert sich nicht für Büros – und umgekehrt." (Wojciech Czaja, Martin Putschögl, DER STANDARD, 13./14.4.2013)

  • Die Mietinteressenten sind anspruchsvoller geworden. Die Online-Objektinserate müssen entsprechend mitziehen.
    foto: raumsicht360

    Die Mietinteressenten sind anspruchsvoller geworden. Die Online-Objektinserate müssen entsprechend mitziehen.

  • Stylish: Showroom der Signa Holding im "Goldenen Quartier" in der Wiener Innenstadt.
    foto: signa/gregor titze

    Stylish: Showroom der Signa Holding im "Goldenen Quartier" in der Wiener Innenstadt.

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