Regulierung "vernichtet" Mietwohnungen

11. April 2013, 15:22
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Zinshausbesitzer verlassen den Mietmarkt und verkaufen ihre Häuser als Einzelwohnungen ab. Ein Effekt des strengen Mietrechts, heißt es in einer Dissertation

Im Gesetz steht es zwar nicht wörtlich, doch das Credo der Mietregulierung für den Altbau ist klar: Wohnen muss billig sein. Und auch für Mieterschutzverbände gibt es seit Jahrzehnten nur eine Richtung: Je billiger die Mieten sind, desto besser.

Für Altbaumieten in Ballungszentren soll der "Richtwert" die überhitzten Mieten wie ein Fiebermittel senken. Doch das Medikament der Mietpreisregulierung hat auch Nebenwirkungen. Das belegt zumindest Michael Pichlmair in seiner Dissertation am Institut für Regional- und Umweltwirtschaft an der WU Wien.

Lieber sorgenfrei verkaufen

Eine der Nebenwirkungen: "Die traditionellen Vermieter 'flüchten' zunehmend aus dem Markt und verkaufen ihre Zinshäuser an Immobilienentwickler oder Einzelwohnungseigentümer. Dadurch geht dem Mietmarkt nachhaltig das Angebot verloren", sagt Pichlmair. Ein knappes Angebot führe zu einem "Nachfrageüberschuss" und zu steigenden Mietpreisen.

Aber warum kommt es zu diesem Effekt? Die meisten innerstädtischen Wohnungen in Privatbesitz sind Altbauten und unterliegen dem Richtwert. Dieser beträgt in Wien 5,16 Euro pro Quadratmeter. Wer teurer vermietet, riskiert, dass der Mieter seine Überzahlungen einklagt. "Die eigentliche Marktmiete liegt oft um ein Viertel höher", weiß Pichlmair aus einem Vergleich zu Wohnungen, bei denen der Mietpreis unreguliert und frei vereinbar ist.

Grundlage für die Forschungsarbeit sind 32.000 Angebotsdaten von Mietwohnungen der vergangenen fünf Jahre. Sie wurden nach Straßenzügen und Grätzeln geografisch sortiert und beinhalten sowohl die geschützten Altbaumieten als auch die "ungeschützten" Neubaumieten mit Baujahr ab 1945. Tatsächlich sind Altbaumieten im Schnitt um 2,15 Euro günstiger als die freien Mieten, insofern "wirkt die Medizin sehr wohl preisdämpfend".

Grauzone

Dennoch bewegen sich die Altbaumieten in einer gesetzlichen "Grauzone", und zwar abhängig vom exakten Standort des Hauses: Das hat mit dem "Lagezuschlag" zu tun. Den können Vermieter je nach Lage ganz offiziell verlangen; er errechnet sich aus den inhärenten Bodenpreisen einer gewissen Wohnumgebung und liegt im Schnitt zwischen 50 Cent und 3 Euro pro Quadratmeter im Monat.

Die tatsächliche Grauzone fängt aber dort an, wo von Gesetz wegen ein Lagezuschlag verboten ist: in den Wiener "Gründerzeitvierteln". Wo diese liegen, ist recht willkürlich festgelegt, nämlich dort, wo vor über hundert Jahren, zur Gründerzeit, der Anteil an Substandardwohnungen hoch gewesen ist. Heute handelt es sich zum Teil um schicke Gegenden, denen man ihre Vergangenheit als Arbeiterviertel kaum ansieht: am hippen Brunnenmarkt, im immer studentischeren Stuwerviertel, sogar Gebiete im 7., 9. und 18. Bezirk sowie nahezu der gesamte 5. Bezirk sind als "Gründerzeitviertel" stigmatisiert.

Die Grenzen sind beliebig

"Oft entscheidet rein zufällig die Straßenseite, auf der das Haus steht, ob dort ein Lagezuschlag möglich ist oder nicht", erklärt Pichlmair. Wo besonders beliebte Gründerzeitviertel an relativ hohe Zuschlagszonen angrenzen, ist die Situation allerdings angespannt. Hier dürfte der Vermieter bei Weitem nicht verlangen, was der Markt hergibt. Die Grenze verläuft haarscharf, doch der scheinbare Segen einer laut Pichlmair im Schnitt um 10 Prozent günstigeren Miete auf der "richtigen" Straßenseite ist auch ein Fluch. Wo die "Grauzone" nämlich größer ist, entscheiden sich immer mehr Vermieter, dem Mietmarkt den Rücken zu kehren.

Warum die Marktflucht? Eine durchschnittliche Altbauwohnung mit 60 Quadratmetern in einem Gründerzeitviertel darf nur mit 310 Euro zuzüglich Betriebskosten zu Buche schlagen, sofern sie unbefristet vermietet wird. Wer eine Wohnung sucht, weiß, dass es diese Wohnung für 450 Euro Bruttomiete nicht gibt. Und wer ein Zinshaus ebenda besitzt und es riskanterweise gar überhöht vermietet, geht zunehmend dazu über, es auf den hungrigen Eigentumsmarkt zu werfen. Dort lassen sich die 60 Quadratmeter gut und gern für 200.000 Euro verkaufen. Ganz ohne Risiko.

Jedes dritte Haus ist parifiziert

Das Phänomen der "Flucht aus dem Mietmarkt" hat Pichlmair mithilfe von Grundbuchsdaten nachgewiesen, mit denen er für jede Zone den "Parifizierungsgrad" errechnen konnte. In gut entwickelten Gründerzeitvierteln werden Häuser an Immobilienverwerter verkauft oder direkt in Einzelwohnungen aufgeteilt ("parifiziert") und als solche einzeln veräußert. Im 5. Bezirk ist etwa jedes dritte Haus bereits parifiziert.

Die Erkenntnis deckt sich mit dem Lamento, das alljährlich aus dem "Zinshausmarktbericht" von Otto-Immobilien hervorgeht. Pro Jahr gehen 150 Zinshäuser dem Markt "verloren". Das Problem begrenzt sich jedoch nicht auf den Investmentmarkt, wo der Anlegerhunger keine Grenzen kennt. "In parifizierten Zinshäusern werden viele Wohnungen zum Eigennutz, aber auch als Zweitwohnsitz und auf Vorrat gekauft", meint Pichlmair. Das entziehe dem Mietmarkt langfristig "Material" und treibe die Mietpreise. Eine verkaufte Eigentumswohnung wird im Gegensatz zur Zinsmietwohnung weniger intensiv vermietet. Die Schere zwischen "erlaubter", verlangter und erzielbarer Miete gehe bei Altbauten dadurch immer weiter auseinander. Bis irgendwann der künstlich festgelegte Richtwertzins in Wien "aberwitzig billig" erscheine.

Miete wird missverstanden

Dabei sei die Preisdämpfung der Mieten nicht mehr als eine Symptombehandlung, denn Mieten steigen nur dann, wenn die Neubautätigkeit den enormen Zuzug nach Wien nicht bewältigen könne. Sie zu begrenzen, sei politisch verständlich, aber aus ökonomischer Sicht ein zweischneidiges Schwert: Eine Preisdeckelung bewirke, dass Menschen mehr Wohnraum oder eine bessere Lage "konsumieren", als sie eigentlich bräuchten. "Miete wird immer nur als das arbeitsfreie Einkommen des Hausherrn missverstanden. Dabei ist sie ein wichtiger Allokationsmechanismus", zitiert Pichlmair aus seinem Buch mit dem klingenden Titel "Miete, Lage, Preisdiktat".

Wie soll man die Mieten so regulieren, dass sie leistbar bleiben? In seinem Buch nimmt Pichlmair dazu nicht direkt Stellung. "Ein gewisses Regulativ ist nicht schlecht. Es verhindert, dass die Mieten plötzlich nach oben ausschlagen oder in sich zusammenbrechen. Aber man müsste die Regulierung so gestalten, dass sie einer Marktdynamik unterliegt. Etwa wie in Deutschland."

In Wien würde lediglich der Lagezuschlag von einer Marktentwicklung beeinflusst, aber dort, wo er verboten ist (in Gründerzeitvierteln), würde sich der Markt zunehmend ein Ventil suchen. Pichlmair: "Wenn die Regulierung zu sehr von der Realität abweicht, kommt es wieder zu illegalen Ablösen und zu einer 'Günstlingswirtschaft' – wer besser vernetzt ist, findet eine günstigere Wohnung." (Heimo Rollett, Immobilienwirtschaft 1/2013)

  • Oft entscheidet rein zufällig die Straßenseite, ob ein Lagezuschlag möglich ist oder nicht. Das führt zu angespannten Situationen.
    foto: derstandard.at

    Oft entscheidet rein zufällig die Straßenseite, ob ein Lagezuschlag möglich ist oder nicht. Das führt zu angespannten Situationen.

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