Ein Mietrecht von 1916

24. März 2013, 17:32
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Die politischen Parteien haben das Thema Wohnen entdeckt. Die Probleme sind enorm, jahrzehntelang ist viel zu wenig geschehen

Wien – Wer aktuell eine in der Erhaltung günstige Wohnung sucht, ist nicht zu beneiden: Das Österreichische Volkswohnungswerk baut ab Mai ein mit 60 Einheiten vergleichsweise kleines Wohnhaus in Aspern. Bis dato liegen 3500 Anmeldungen vor. Die Sozialbau errichtet beim neuen Hauptbahnhof in Wien im Sonnwendviertel 1860 Wohnungen. Bei 10.000 Anmeldungen hat der Computer automatisch abgeschaltet und keine Vormerkungen mehr angenommen.

Unterschätzte Zuwanderung

Die aktuelle Wohnungsnot in den Großstädten resultiert daraus, dass der Neubau in der Vergangenheit vernachlässigt wurde. Dazu kommen die unterschätzte hohe Zuwanderung (allein in Wien waren es im Vorjahr 26.000, v. a. Deutsche), die steigende Zahl von Singlehaushalten und die höhere Lebenserwartung.

Das österreichische Mietrecht für den klassischen Altbau hält der heutigen Situation überhaupt nicht mehr stand. Es stammt von 1916/17. Der Grundgedanke war damals, jenen Soldaten, die im Ersten Weltkrieg an der Front dienten und deren karger Sold die Familie daheim ernährte, mit einem extrem restriktiven Mietrecht eine gewisse Sicherheit für die Daheimgebliebenen zu geben. Seit damals gibt es die gesetzlichen Zinsstopp-Regeln, den  Kündigungsschutz, die begrenzte Miethöhe etc. – bis heute.

Viele Altmietverträge

Aktuell gibt es für den klassischen Wiener Altbau einen Richtwert, der mit 5,16 Euro/m² "künstlich niedrig gehalten wird", kritisiert Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (ÖVI). In Graz oder Salzburg gebe es keine Diskussion über die Zuschläge, weil die Richtwerte höher als in Wien seien. Gebe es auch in Wien einen höheren Richtwert, wäre das Problem mit den Zu- und Abschlägen nicht mehr so groß. Die Arbeiterkammer pocht bei einer Gesetzesänderung auf sachlich gerechtfertigte und klar definierte Obergrenzen.

Laut Holzapfel liegt die große Problematik darin, dass 40 Prozent der Mietverträge vor 1994 abgeschlossen wurden, also nicht dem Richtwert unterliegen, sondern fixen niedrigen Kategoriebeträgen. Die aktuell ein bis zwei Euro/m² für die Wohnungserhaltung würden nicht ausreichen, um ein Haus in Schuss zu halten. Bei gleichzeitig massiv gestiegenen Qualitätsstandards (Stichwort: erweiterte Erhaltungsverpflichtung des Eigentümers, Abgasüberprüfung, Energieausweis etc.).

Um zu verstehen, wie sehr die Wohnungskosten die Menschen bewegen, genügt ein Blick in die Statistik: Das untere Drittel der Einkommensbezieher hat in den vergangenen zehn Jahren nach Abzug der Inflation einen Reallohnverlust von acht Prozent hinnehmen müssen. Parallel dazu sind die Wohnungskosten aber gestiegen. Das heißt, dass das untere Einkommensdrittel rund 48 Prozent vom Nettoeinkommen für Wohnen ausgeben muss – die Löhne aber kaum gestiegen sind.

Absurditäten bei Altmieten

Zur Illustration: Das österreichische Wirtschaftswachstum lag in den vergangenen Jahren bei jährlich ein bis zwei Prozent, die Löhne stiegen um zwei bis 2,5 Prozent, die Inflation inklusive Energiekosten erhöhte sich aber um fünf bis sieben Prozent. Folge: Wenigverdiener, die am dringendsten günstigen Wohnraum brauchen, werden immer ärmer, die Wohnungen aber immer teurer.

Gleichzeitig berichtet Holzapfel von "absurden Fällen bei (billigen) Altmietverträgen. Laut einem Höchstgerichturteil kann die Enkelin auch dann in den Mietvertrag der Großmutter einsteigen, wenn die Großmutter ins Pflegeheim zieht, später stirbt, weil der fiktive gemeinsame Haushalt weiter bestehe, so der OGH. Für den Vermieter heißt das, der alte Kategoriezins bleibt und die Miete beträgt statt 5,60 Euro/m² maximal 3,25 Euro/m².

Um sich eine 60 bis 70 m² große Wohnung in Wien leisten zu können, ist ein Nettoeinkommen von rund 1600 Euro monatlich notwendig. Tatsächlich verdient das untere Einkommensdrittel aber gerade einmal 1100 bis 1200 Euro.

Kaum noch Substandard

Josef Schmidinger, Chef der  S-Bausparpasse und S-Wohnbaubank, sagt: "Wir bauen im geförderten Bereich um 200 Euro/m² zu teuer." Die Gründe dafür sind nicht nur die gestiegenen Grund- und Energiepreise, sondern auch die Auflagen wie Passivhausstandard, altersgerechte Bauweise, Garagenplätze oder Infrastrukturkosten. Schmidinger plädiert dafür, mehr zu bauen und das Angebot zu erhöhen. Damit wären auch die Vermieter gezwungen, bei den Preisen wieder ins Mittelfeld zu kommen. In Wien gebe es de facto keine Substandardwohnungen mehr. Würde man hingegen Mietobergrenzen einziehen, wie von den Grünen gefordert, schafft das keine zusätzlichen Wohnungen. Die Folge wäre, dass das Ablöseunwesen wieder grassiert.

Wer einen Mietvertrag verstehen will, braucht nicht selten einen Anwalt. Da gibt es das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz für geförderte Wohnungen, ein Gesetz für Wohnungen, die ab 1954 ohne Förderung oder ab 1945 im Eigentum errichtet wurden und außerhalb der Preisschlacht liegen.

Es gibt auch Bestimmungen für Altmietverträge mit Kategoriezins und solche für Richtwertmieten und angemessene Mietzinse. (Claudia Ruff, DER STANDARD, 25.3.2013)

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    foto: derstandard.at/putschögl

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