Büroanbieter Bena mit "Durchbruch" am Graben

4. März 2013, 17:42
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Flächenangebot der "Business Embassy" im Nachbargebäude verdoppelt - Konzept der "serviced offices" wurde im Herbst nach Belgrad exportiert

"Servicierte Büros" bzw. neudeutsch "serviced offices" betreibt die Bena Gruppe seit 2007 am Wiener Graben. Im fünften Stock des Gebäudes mit der vornehmen Adresse "Graben 19" gehörte die Firma Google zu den Mietern der ersten Stunde. Auch der US-Finanzkonzern Black Rock hat hier seine österreichische Niederlassung eingemietet. Genau genommen sind Google und Black Rock allerdings nur "Untermieter": Bena hat die Büroflächen vom Gebäudeeigentümer, der Signa Holding, langfristig angemietet, als Full-Service-Büros werden die Räumlichkeiten an die Kunden weitervermietet.

Schon bald nach dem Start stellte sich heraus, dass man an der erlauchten Innenstadt-Adresse weit mehr als die vorhandenen 800 Quadratmeter weitervermieten könnte. Und als im Nebengebäude eine ganze Etage frei wurde, noch dazu im selben Stock, wusste Geschäftsführer Alexander Varendorff, dass diese Möglichkeit wohl so schnell nicht wieder kommen würde: Ein Durchbruch ins Haus Graben 21 wurde angestrebt.

Zwei Jahre verhandelt

Das Vorhaben gestaltete sich allerdings als äußerst mühsam. Zwei Jahre lang habe man über die Verbindung der beiden Häuser im fünften Stockwerk verhandeln müssen, erzählt Varendorff beim Besuch von derStandard.at. Eine relativ lange Zeit, wenn man bedenkt, dass die beiden Gebäude ohnehin schon im Erdgeschoß verbunden sind; die Firma Meinl betreibt im Haus Nr. 21 ihr berühmtes Feinkost-Geschäft "Meinl am Graben", auf Nr. 19 das dazugehörige Kaffeehaus.

Genau das war aber der springende Punkt: Eben weil es den Durchbruch im Parterre schon gab, war es fraglich, ob die Statik einen weiteren im fünften Stock verkraften könnte. Schlussendlich ging es aber doch, nach "sehr viel Abstimmungsarbeit mit den Statikern", so Varendorff. Als sämtliche Bewilligungen der zuständigen Magistratsabteilungen und des Denkmalamts vorhanden waren, konnte der verhältnismäßig simple Durchbruch in Angriff genommen werden. Eine "knappe Million Euro" musste dennoch investiert werden, um die neuen Flächen auf Nr. 21 zu adaptieren und zu möblieren.

Doppelte Fläche

Nun konnte das Flächenangebot von 800 auf 1.500 m² beinahe verdoppelt werden, und die Hälfte der neuen Büros ist auch schon belegt – weil Google "intern" umgezogen ist. Mit weiteren Interessenten sei man "im Gespräch", so Varendorff.

Das Konzept der "serviced offices" mache für Unternehmen bis zu einer Größe von 25 Mitarbeitern Sinn, sagt der Geschäftsführer. Er bietet seinen Kunden, von denen 60 Prozent internationale Konzerne sind, Mietvertrags-Laufzeiten von einem Monat bis zu fünf Jahren an, wobei aber ohnehin "kein US-Konzern für mehr als zwei Jahre unterschreibt". Die nötige Kommunikations-Infrastruktur ist auf Wunsch im Paketpreis inkludiert.

Expansion in Belgrad

Bena betreibt mittlerweile vier "Business Embassys" in Wien, das Konzept soll nach den Plänen des Geschäftsführers aber auch im Ausland reüssieren. Im 19. Stock des USCE-Towers in Belgrad, des höchsten Gebäudes Serbiens, wurde im vergangenen Herbst der erste Standort außerhalb Österreichs eröffnet.

Varendorff hatte sich zuvor mehrere Städte im angrenzenden Ausland angesehen, unter anderem München, Zürich, Bratislava und Budapest. Er entschied sich schließlich für das "krass unterversorgte" Belgrad. Die serbische Metropole sei zwar kein einfacher Markt, aber es herrsche eben noch riesiger Aufholbedarf; diesen nimmt Bena alleine in Angriff, es gibt derzeit noch keinen Mitbewerber.

Grundsätzlich hält Varendorff 15 bis 20 Anbieter von "serviced offices" in einer Zwei-Millionen-Stadt für möglich. "München ist beispielsweise schon überversorgt", sagt er; in der bayerischen Hauptstadt mit ihren 1,4 Millionen Einwohnern gibt es bereits rund 30 Anbieter. (map, derStandard.at, 4.3.2013)

  • Im Erdgeschoß waren die beiden Gebäude Graben 19 (Signa) und Graben 21 (Wüstenrot) schon verbunden, nun gibt's auch ...
    foto: bena/richard tanzer

    Im Erdgeschoß waren die beiden Gebäude Graben 19 (Signa) und Graben 21 (Wüstenrot) schon verbunden, nun gibt's auch ...

  • ... im fünften Stock einen Durchgang.
    foto: derstandard.at/putschögl

    ... im fünften Stock einen Durchgang.

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