Investoren jammern in München auf hohem Niveau

20. Februar 2013, 08:31
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Bayerns Metropole ist derzeit das teuerste Pflaster Deutschlands. Die Zahlen beeindrucken – nicht nur im Vergleich mit Wien

München/Wien – Jedes Jahr für ein paar Tage das Zentrum des europäischen Immobilien-Business zu sein, ist man in München gewohnt. Seit 15 Jahren findet an der Isar im Oktober die "Expo Real" statt, die neben der MIPIM in Cannes als wichtigste Immo-Messe des Kontinents gilt. Hier treffen sich ganz buchstäblich die oberen Zehntausend von Europas Immobilienbusiness - und immer öfter bleiben sie auch da, um zu investieren.

Starke Erholung nach der Krise

In den Boomjahren 2006 und 2007 wurden jeweils mehr als 100 Milliarden Euro in den deutschen Immobilien-Investmentmarkt investiert; ein Viertel davon floss in Mehrfamilienhäuser und Wohnimmobilien-Portfolios, der größere Rest in Gewerbeimmobilien. 2008 kam es zu einem starken Einbruch, aber seit 2009 geht es wieder bergauf.

Im Vorjahr wurden laut einer Marktanalyse der "Deutschen Immobilien-Partner" (DIP), einem Zusammenschluss von Immobilien-Dienstleistern, zumindest bei den Wohnimmobilien schon wieder die Werte von damals annähernd erreicht. Die 28,8 Milliarden investierten Euro bedeuteten eine Steigerung um 23 Prozent im Vorjahresvergleich.

Auch die Gewerbeimmobilien-Investments (Büro-, Retail- und Logistikflächen sowie gewerbliche Grundstücke) holen stark auf. Für ganz Deutschland rechnen die DIP-Experten für 2012 mit Investments von 29,8 Milliarden Euro, was einen Zuwachs von acht Prozent gegenüber 2011 bedeutet.

"Big Seven"-Städte im Fokus

Insgesamt legte der deutsche Immobilien-Investmentmarkt damit um 15 Prozent auf 58,6 Milliarden Euro zu. Fast jeder zweite Euro wird in den "Big Seven"-Städten Berlin, München, Frankfurt, Hamburg, Köln, Düsseldorf und Stuttgart investiert. Geht dieser Trend weiter, könnte das Wohnimmo-Segment schon heuer die Gewerbeimmo-Sparte überholen.

Und der Boom geht weiter – vor allem in München. In der aktuellen Studie "Emerging Trends in Real Estate Europe 2013", durchgeführt von Urban Land Institute (ULI) und PricewaterhouseCoopers (PwC), liegt die bayerische Metropole unter 27 europäischen Städten als attraktivster Investmentstandort an der Spitze, gefolgt von Berlin und London. (Wien liegt dort im Mittelfeld.)

Auf dem Münchner Markt wurden die Investment-Rekorde von 2006 und 2007 schon wieder übertroffen. 2007 lag das gewerbliche Investment-Volumen in der bayerischen Metropole bei 2,95 Milliarden Euro, 2012 flossen 3,74 Milliarden Euro an die Isar. Damit lag München im Vorjahr zwar knapp hinter Berlin mit 3,9 Milliarden, aber noch weit vor Frankfurt (3,1 Mrd.) und Hamburg (1,95 Mrd.). Zum Vergleich: In ganz Österreich erreichte der Immobilien-Investmentmarkt im Vorjahr laut CBRE ein Volumen von 1,8 Milliarden Euro - also nicht einmal die Hälfte des Münchner Werts.

"Family Offices" sehr aktiv

Und weil München mit seinen 1,4 Millionen Einwohnern ein dennoch überschaubarer Markt ist, liegt die Nachfrage nach attraktiven Immobilieninvestments derzeit deutlich über den Angeboten. Einer, der das gerade schmerzlich beobachtet, ist Lothar Scharpe, Niederlassungleiter bei der Allianz Real Estate in München. Vor einiger Zeit noch wurden ihm beinahe täglich Immobilien zum Kauf angeboten, erzählt er beim Besuch von derStandard.at. Heute sind aber viel mehr Player am Markt. "Zahlreiche institutionelle und private Investoren sind derzeit daran interessiert, ihr Kapital in München anzulegen. Der Schwerpunkt des Interesses an Immobilieninvestitionen liegt auf der Münchner Innenstadt" - und auf diesem doch recht kleinen Markt steigen sich die Investoren mittlerweile auf die Füße.

Relativ größte Käufergruppe sind die sogenannten "Family Offices", also private Vermögensverwaltungen. Sie investierten 2012 fast doppelt so viel wie 2011; fast jeder vierte investierte Euro (24 Prozent) kam 2012 von ihnen. Schon etwas abgeschlagen folgten die geschlossenen Immobilienfonds (18 %) vor den offenen Fonds (13 %) und den Versicherungen (12 %).

Scharpe konstatiert hier einen eindeutigen Wandel. Früher sei nämlich die Investment-Grenze für die "Family Offices" bei 20 Millionen Euro gelegen, doch heute ist das nicht mehr so. "Auch die Family Offices streben inzwischen Investitionsvolumina von über 20 Millionen Euro an", sagt er.

Weg von "Core-Core"

Die Allianz Real Estate hat aktuell ca. 21,5 Milliarden Euro Assets "under management", wie das im Branchen-Jargon heißt. In den kommenden Jahren will Scharpe das Volumen auf rund 30 Milliarden Euro steigern. Gleichzeitig will er es strikt vermeiden, "zu überhitzten Preisen einzukaufen".

Die Renditen sind deshalb weiterhin unter Druck. Für Münchner "1A-Geschäftshäuser" in bester Lage gibt es deutschlandweit die geringste Verzinsung, sie liegt laut DIP bei unter vier Prozent. Die Isar-Metropole ist damit für Investoren der teuerste Standort.

Aus den sogenannten "Core-Core-Lagen" - absolute Top-Objekte in der Innenstadt, etwa der beliebten "Einkaufsmeile" Kaufinger Straße (die allerdings nur rund eine halbe Meile lang ist) – ist die Allianz Real Estate mittlerweile verdrängt worden, Scharpe schaut sich nun auch etwas abseits der Münchner City um. Er sei bereit, dort zu investieren, "wenn Rendite, langfristiger Vermietungsstand, mietvertragliche Rahmenbedingungen und die Verkehrswertentwicklung stimmen". Was den Retail-Sektor betrifft, investiert Scharpe in "High-Street"-Lagen, wie eben der Kaufinger Straße, ohnehin nicht mehr, hier konzentriert sich die Allianz Real Estate auf attraktive Shopping Center.

Solider Büromarkt

"Investors Liebling" sind in München aber ohnehin Büroimmobilien – das sagen zumindest die Marktanalysten des internationalen Immobilien-Dienstleisters Colliers International. Fast drei Viertel des Transaktionsgeschehens in der bayerischen Hauptstadt entfielen 2012 laut ihrem Marktbericht auf Büroobjekte. Entsprechend hart umkämpft ist dieser Markt, was die Renditen in Richtung vier Prozent sinken lässt.

Auch der Flächenumsatz sank zuletzt um 19 Prozent gegenüber 2011. Von einer Flaute mag man aber nicht so recht sprechen, es wird eher "auf hohem Niveau gejammert", wie das der Geschäftsführer der UBM-Tochter Münchner Grund, Berthold Wild, ausdrückt. Denn nicht nur der Flächenumsatz war 2012 mit rund 700.000 m² (um Eigennutzer bereinigt etwa 640.000 m²) mehr als doppelt so hoch wie in Wien; auch die Mieten sind an der Isar beträchtlich höher als an der Donau. Die Spitzenmieten kommen derzeit auf 30 Euro; in Wien liegen sie bei rund 25 Euro. Insgesamt verfügt München (inkl. Umland) über ein Büroflächenangebot von 22,53 Mio. Quadratmeter (Wien: 10,6 Mio.), der Leerstand sank im vergangenen Jahr um einen ganzen Prozentpunkt auf 6,1 Prozent (Wien: 6,7).

Und wie als Sahnehäubchen darauf gibt es in München auch noch eine Besonderheit, die Vermieter freut: Verrechnet wird hier nämlich nach der Bruttogeschoßfläche, nicht nach der reinen Nutzfläche. "Im Vergleich zu Wien kann man da noch ein Viertel drauflegen", erklärt Wild – was vielleicht auch erklärt, warum der Münchner Büromarkt bei Investoren so beliebt ist. (Martin Putschögl, derStandard.at, 20.2.2013)

  • Münchens Büromarkt ist umkämpft wie kaum ein anderer. Die Allianz Real Estate erwarb kürzlich die "Medienfabrik", einen Gebäudekomplex mit mehr als 33.000 m² Nutzfläche. Eingemietet haben sich hier vor allem Unternehmen der Medien- und Kommunikationsbranche.
    foto: allianz real estate

    Münchens Büromarkt ist umkämpft wie kaum ein anderer. Die Allianz Real Estate erwarb kürzlich die "Medienfabrik", einen Gebäudekomplex mit mehr als 33.000 m² Nutzfläche. Eingemietet haben sich hier vor allem Unternehmen der Medien- und Kommunikationsbranche.

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