Altbau trifft Neubau: Barrierefreiheit mit niedrigen Heizkosten

25. Februar 2013, 17:00
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Altbauwohnungen liegen im Trend, wenn sie mit Annehmlichkeiten von Neubauten verbunden sind - Gesamtkonzept bei Gebäudesanierung essenziell

Flügeltüren, hohe Räume, Stuck an der Decke: Wien ist ein Paradies für Fans vergangener Zeiten. Ein Großteil der Wiener Gebäude ist älter als 40 Jahre. Und die Nachfrage ist groß: Eine Studie des Wiener Architekturbüros Silberpfeil aus dem Jahr 2012 zeigt, dass ein Großteil der Menschen dem Wohnen im Altbau den Vorzug gibt - vorausgesetzt, dass dieser keine Nachteile gegenüber dem Neubau hat. Schimmel, kaputte Leitungen und horrende Heizkosten sind nämlich oft auch Teil des Pakets.

Altbau als Wertanlage

In Altbauwohnungen wird gerne investiert, weil sie meist zentral liegen und eine stabile Bauweise mit dicken Wänden als Lärm- und Kälteschutz aufweisen. Darüber hinaus bleibt der Bestand an Altbauobjekten trotz steigender Nachfrage derselbe beziehungsweise verringert sich sogar leicht, wie etwa im alljährlichen Zinshausmarktbericht von Otto Immobilien nachzulesen ist, während sich die Zahl von Neubauten ständig vermehrt. Dies treibt natürlich zusätzlich die Preise in die Höhe.

Häufigstes Problem: Wasser

Allerdings gilt es stets, den Zustand des gesamten Gebäudes zu überprüfen: Ist das Haus in einem desolaten Zustand, überwiegen die Nachteile. Und derer kann es viele geben.

Peter Baum vom TÜV führt Sanierungschecks durch. "Die schlimmsten Mängel sind Wasser in jeder Form", weiß er. Aufsteigende Feuchtigkeit, Leitungsgebrechen, ein undichtes Dach oder seitlich eindringendes Wasser - die Stellen, an denen Wasser Schaden anrichten kann, sind vielfältig. Auch Probleme mit der Wärmedämmung hätten oft ein Eintreten von Wasser zur Folge.

Bei Sanierungschecks und Ankaufstests vom TÜV nehmen unabhängige Sachverständige das Gebäude unter die Lupe und schätzen ab, wie viel eine Sanierung kosten würde: "Sie messen, was sich zerstörungsfrei messen lässt", erklärt Baum. Der Zustand von Wasserleitungen zum Beispiel könne nur anhand des Gesamtzustandes des Hauses abgeschätzt werden, will man nicht die Wasserleitungen beschädigen.

Viel zu wenige Ankaufstests

Während in der Schweiz Ankaufstests für Verkäufer verpflichtend seien, werden diese in Österreich laut Baum zu selten in Anspruch genommen. Das habe teilweise gravierende Folgen: "Ein Laie sieht 40 Prozent der Mängel, ein Profi 80."

Den Zustand von Türen und Fenstern könne zwar jeder selbst beurteilen. Aber sobald es um die Haustechnik gehe, werde die Sache kompliziert. Auch Risse seien für den Laien schwierig zu beurteilen. Zwar habe jedes Haus harmlose Risse, aber: "Wenn der Riss an einer statisch bedeutsamen Stelle ist, ist die Sache nicht ganz so einfach", so Baum.

Bis zu 1.000 Euro pro Quadratmeter

Grundsätzlich könne zwar jedes Objekt saniert werden, aber die Kosten für eine Sanierung sind hoch. Sie beginnen aktuell bei 300 Euro pro Quadratmeter. Wenn nicht nur die Elektrik erneuert und ausgemalt werden muss, sondern auch Leitungen neu verlegt, die Fenster ausgetauscht, das Bad saniert oder sogar der Grundriss der Wohnung verändert werden muss, könnten die Kosten auf bis zu 1.000 Euro pro Quadratmeter steigen.

Altbau ist mehr als die Energiebilanz

Das Wiener Architekturbüro Silberpfeil hat sich auf das Sanieren von Wohnhäusern spezialisiert. Dass Wohnen im Altbau hohe Heizkosten bedeutet, lassen die Architekten Christian Koblinger und Peter Rogl nicht gelten: "Eine isolierte Energiebilanz herzunehmen ist ein Fehler, weil man es nicht ganzheitlich betrachtet", so Koblinger.

"Außerdem sollte man nicht außer Acht lassen, dass Neubauten, die in der Peripherie gebaut werden, Verkehr generieren", weist Rogl auf eine andere Sichtweise auf die Energiebilanz hin. Mit der Sanierung von Bestandsgebäuden in der Innenstadt schaffe man hochwertigen Wohnraum im Zentrum und verringere den Energieaufwand, der durch einen Neubau entstehen würde. "Die Dinge gibt es, also muss man sie instand halten."

Durch einfache Maßnahmen wie das Austauschen von Fenstern oder Vollwärmeschutz könne man den Energiebedarf eines Hauses drastisch senken. Durch das Hinzufügen eines weiteren Stockwerks auf dem Gebäude könne zusätzlich Oberfläche pro Wohnfläche eingespart werden.

Altbau-Flair mit Neubau-Standard

Für Silberpfeil muss das Flair von Altbau, das viele Menschen schätzen, immer mit den Annehmlichkeiten neuer Wohnungen, etwa privaten Freiräumen und barrierefreien Zugängen, gepaart sein.

Für ein Projekt wurde zum Beispiel ein zweiläufiges Stiegenhaus einer Mietskaserne aus den 1950er-Jahren herausgerissen und durch ein einläufiges ersetzt. Dadurch müssen vom Lift zur Wohnung keine Halbstöcke mehr überwunden werden.

Solche Lösungen polarisieren, denn vom alten Aussehen des Hauses unterscheidet sich das neue nun um einiges. Genauso soll es aber auch sein: "Ein neues Element ist ein neues Element, und es soll als solches erkennbar sein", so Rogl.

Ganzheitlicher Blick

Selbst wenn man nicht die finanziellen Mittel dafür hat, ein Gebäude auf einen Schlag und im großen Stil zu sanieren, ist die Erstellung eines Gesamtkonzepts wichtig, rät Peter Baum. Man könne die Liste dann Stück für Stück abarbeiten - und erspart sich mitunter unnötige Zusatzkosten: "Ich erlebe oft, dass in einem Jahr das Stiegenhaus ausgemalt wird und dann im nächsten Jahr die ganzen Steigleitungen erneuert werden."

Egal ob bei polarisierenden Großprojekten oder einer Sanierung im kleineren Rahmen - ein Blick aufs Ganze ist immer wichtig: "Ein Gebäude muss wie ein lebender Organismus betrachtet werden, wo alles zusammenpassen muss", so Baum. (Franziska Zoidl, derStandard.at, 25.2.2013)

  • Wer in einen Altbau investiert, sollte immer auch den Zustand des gesamten Hauses überprüfen.
    foto: der standard/corn

    Wer in einen Altbau investiert, sollte immer auch den Zustand des gesamten Hauses überprüfen.

  • Sanierungskosten für Altbau-Wohnungen können sich auf bis zu 1.000 Euro pro Quadratmeter belaufen.
    foto: dpa

    Sanierungskosten für Altbau-Wohnungen können sich auf bis zu 1.000 Euro pro Quadratmeter belaufen.

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