"Manchmal braucht's eben einen Schiedsrichter"

Interview11. Februar 2013, 09:17
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Immo-Rechtsexperte Christian Marth erklärt, warum ein Rechts­streit hie und da unvermeidbar ist

Immobilienrechtsexperte Christian Marth berät vor allem institutionelle Investoren, etwa Immobilienfonds, bei ihren Transaktionen. Warum juristische Streitigkeiten in der Krise zugenommen haben und wie man diesen entgegenwirkt, erklärte er Markus Böhm.

STANDARD: Wie wirkt sich die derzeitige hohe Nachfrage nach Immobilien auf Ihre Arbeit aus?

Marth: Von einem Boom, wie wir ihn bis 2007 hatten, kann keine Rede sein, aber der Markt wächst kontinuierlich. Es gab außerdem Ende 2012, wie immer zu Jahresende, eine Zunahme von Transaktionen, die noch schnell über die Bühne gebracht werden mussten. Das war vor allem im institutionellen Immobilienbereich schon eine Hochphase.

STANDARD: Von welchen Transaktionen sprechen wir hier?

Marth: Wir beraten vor allem institutionelle Investoren. Die Projekte reichen von der Wiener Wohnimmobilie über das Bürogebäude in Bregenz bis hin zur Konsulatsimmobilie in Rio de Janeiro. Von den sechs offenen österreichischen Immobilienfonds vertreten wir die Hälfte. Hier geht es um den klassischen Einkauf von Immobilien in den Fonds. Ein anderer Klientenkreis sind Developer: Diese kaufen zum Beispiel ältere Gebäude, sanieren, entwickeln und verkaufen sie dann. Wir begleiten den Investor über die gesamte Transaktion und darüber hinaus.

STANDARD: Gibt es Streitfälle?

Marth: In den letzten Jahren haben Streitigkeiten im Zusammenhang mit der Immobilie oder aus der Transaktion heraus zugenommen.

STANDARD: Woran liegt das?

Marth: Ich hatte das Gefühl, bis 2007 konnte es den Investoren nicht schnell genug gehen. Es war genug Geld vorhanden, man musste als Institutioneller, sei es als börsennotierte Gesellschaft oder als Fonds, der viel Geld eingesammelt hat, schauen, dass man zu seinen Objekten kommt, damit einem diese nicht vor der Nase weggeschnappt werden. Das hat sich in der Krise geändert.

STANDARD: Inwiefern?

Marth: Man hat zum Beispiel in Osteuropa bitteres Lehrgeld gezahlt. Deshalb schaut man sich das jeweilige Gebäude genauer an. Es wird viel mehr hinterfragt, man verhandelt die Verträge, insbesondere die Gewährleistungsbestimmungen, länger. Aber auch das "Go" für den Ankauf dauert länger. Das heißt, es werden die Entscheidungswege länger und die Transaktionen weniger. Und auch nach Transaktionsabschluss ergeben sich die einen oder anderen Streitigkeiten.

STANDARD: Wie wirkt man Streitigkeiten entgegen?

Marth: Die österreichische Immobilienwirtschaft besteht aus einem überschaubaren Kreis handelnder Personen, das heißt man kennt sich, und es gibt so etwas wie Handschlagqualität. Denn man weiß, dass man sich wieder über den Weg laufen wird, vielleicht schon bei der nächsten Transaktion.

STANDARD: Macht das die Sache leichter?

Marth: Man versucht zunächst einen außergerichtlichen Ausgleich zu finden, aber manchmal ist ein Streit unvermeidbar. Das ist eine natürliche Art der Konfliktaustragung, manchmal braucht's eben einen Schiedsrichter. Aber man muss sich diesen Schritt gut überlegen. Wer will schon gerne verbrannte Erde hinterlassen? So was spricht sich schließlich herum. Das Ziel sollte immer sein, zu einer gemeinsamen Lösung zu kommen.

STANDARD: Was geschieht nach erfolgreicher Transaktion?

Marth: Wir bieten auch die rechtliche Gebäudeverwaltung an: Da geht es um Mietverträge, die nachzuverhandeln sind, es kommen Räumungsklagen etc. Dadurch können wir Full Service anbieten – natürlich auch zur Mandantenbindung. Ich mache das zum Beispiel für die Raiffeisen Holding, wo ich den Ankauf von Fachmarktzentren quer durch Ostösterreich betreut habe. In diesem Fall haben wir auch die Objektbetreuung mitübernommen. Das ist wirklich ein breites Spektrum: von der Erweiterung eines Fachmarktzentrums über Bauausschreibungen und -verhandlungen bis hin zur Neuvermietung. Dabei geht's oft auch um große Flächen für namhafte Handelsunternehmen.

STANDARD: Erschwert das die Verhandlungen?

Marth: Mit diesen Mietern verhandelt man aufgrund ihrer Marktstellung auf Augenhöhe. Hier ist besonderes anwaltliches Verhandlungsgeschick gefordert. Der Vertrag wird in alle Einzelteile zerlegt – vor allem Betriebskosten oder Erhaltungspflichten werden ganz genau unter die Lupe genommen. Hier wird wirklich hart verhandelt. Das Mietrecht wird beinahe eins zu eins auf den gewerblichen Bereich angewendet, was in diesem Fall über das Ziel hinausschießt, wenn der Mieter, wie eben ein großer Handelskonzern, von vorn herein in einer so starken Position ist und sich dann noch auf einen sehr strengen Mieterschutz berufen kann.

STANDARD: Gewerbe- oder Wohnimmobilie – wo liegt für Investoren der Unterschied?

Marth: Für den Investor zählt in erster Linie der Ertrag. Bei den Wohnimmobilien gibt es ein sehr enges Korsett. Der Mieter ist mehrfach geschützt: durch das Mietrechtsgesetz und das Konsumentenschutzgesetz – dazu gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung, die sich in den letzten Jahren entwickelt hat. Die Verträge muss man daher genau prüfen und dem Käufer darlegen, wie viel Potenzial oder welche Gefahren in einer Immobilie stecken. Das fällt in der Regel bei der Gewerbeimmobilie weg. Wenn ich ein Fachmarktzentrum prüfe, geht's darum, wie werthaltig die Mietverträge, wie lange die Kündigungsfristen sind. Bei Gewerbeimmobilien rechnet man über die erzielbaren Erträge. Bei einem privaten Käufer ist der Zugang überhaupt ein anderer: Hier steht oft die Eigennutzung im Vordergrund. Der Institutionelle sucht Erträge aus der Immobilie, der Private sucht in der Regel eine Immobilie, die er selbst nutzen will. (Markus Böhm, DER STANDARD, 9./10.2.2013)

Christian Marth (40) ist seit 2011 geschäftsführender Gesellschafter bei PHHV Prochaska Heine Havranek Vavrovsky Rechtsanwälte und leitet dort den Bereich Immobilien. Marth studierte Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck, wo er auch promovierte. 2006 legte er seine Rechtsanwaltsprüfung ab. Er ist unter anderem in den Bereichen Immobilien- und Mietrecht, Maklerrecht, Grenzüberschreitende Liegenschaftstransaktionen und Osteuropaprojekte tätig. PHHV wurde 2001 gegründet und gehört zu den führenden österreichischen Wirtschaftskanzleien.

  • Fachmarktzentrum oder doch ein Zinshaus: Bei Letzterem ist meist eine umfangreiche Rechtsprüfung notwendig, während bei Ersterem vor allem die Werthaltigkeit der Mietverträge und die Kündigungsfristen juristisch zu überprüfen sind. Für den Investor zählt letztendlich der Ertrag.
    foto: derstandard.at

    Fachmarktzentrum oder doch ein Zinshaus: Bei Letzterem ist meist eine umfangreiche Rechtsprüfung notwendig, während bei Ersterem vor allem die Werthaltigkeit der Mietverträge und die Kündigungsfristen juristisch zu überprüfen sind. Für den Investor zählt letztendlich der Ertrag.

  • Rechtsanwalt Christian Marth: "Man hat in Osteuropa bitteres Lehrgeld gezahlt. Deshalb schaut man sich das jeweilige Gebäude genauer an."
    foto: phhv

    Rechtsanwalt Christian Marth: "Man hat in Osteuropa bitteres Lehrgeld gezahlt. Deshalb schaut man sich das jeweilige Gebäude genauer an."

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