Die Dos und Don'ts beim Mieten

Natascha Marakovits
8. Februar 2013, 17:00
  • Wer für die Wartung einer mitvermieteten Gastherme verantwortlich ist, ist nach wie vor nicht klar definiert.
    vaillant

    Wer für die Wartung einer mitvermieteten Gastherme verantwortlich ist, ist nach wie vor nicht klar definiert.

  • Wer sich puncto Haustierhaltung oder Lärmbeeinträchtigung unsicher ist, findet im Mietrechtsgesetz klare Regelungen.
    dpaweb/tittel

    Wer sich puncto Haustierhaltung oder Lärmbeeinträchtigung unsicher ist, findet im Mietrechtsgesetz klare Regelungen.

  • In Sachen Kündigung liegt der Mieter klar im Vorteil: Vor die Türe kann man nicht gesetzt werden.
    der standard/hendrich

    In Sachen Kündigung liegt der Mieter klar im Vorteil: Vor die Türe kann man nicht gesetzt werden.

  • Jahrelang umstritten: Muss beim Auszug aus der Wohnung ausgemalt werden? Der OGH sagt Nein.
    christian fischer fotografie

    Jahrelang umstritten: Muss beim Auszug aus der Wohnung ausgemalt werden? Der OGH sagt Nein.

Die Wohnung untervermieten? Ausziehen, wann man will? Mieter haben Rechte, aber auch Pflichten, die sie kennen sollten. Dann klappt's auch mit dem Vermieter

Endlich, nach einem Besichtigungsmarathon ist die Traumwohnung gefunden. Der Vertrag ist unterschrieben, Mieter und Vermieter sind zufrieden. Bis erste Probleme auftreten: Nachbarn beschweren sich über zu laute Musik oder die Therme ist kaputt. Um einem Streit mit dem Vermieter aus dem Weg zu gehen, ist es notwendig, sich über die eigenen Rechte und Pflichten im Klaren zu sein und Irrtümer auszuräumen.

Wer haftet bei Schäden?

Schimmelbildung im Bad, kaputte Rollos oder ein defekter Boiler: Während der Mietdauer können natürlich auch Schäden in der Wohnung auftreten. "Grundsätzlich ist der Mieter dazu verpflichtet, die Wohnung ordnungsgemäß instand zu halten und regelmäßig zu beheizen und zu belüften", erklärt Barbara Walzl-Sirk vom Mieterschutzverband Österreich. Eine rein oberflächliche Schimmelbildung ist daher laut Arbeiterkammer grundsätzlich vom Mieter zu beseitigen, wenn die Ursache nicht in der Bausubstanz liegt und durch richtiges Heizen und Lüften vermieden werden kann.

Vor allem bei Reparaturarbeiten scheiden sich jedoch bislang die Geister, wer für die Instandhaltung aufkommen muss. Als "gröblich benachteiligend" und daher als unwirksam bezeichnete der Oberste Gerichtshof (OGH) die Klauseln, die den Mieter dazu verpflichten, für Reparaturen selbst aufzukommen und beispielsweise undichte Armaturen und Sifone oder gesprungene Fliesen auf eigene Kosten zu ersetzen.

Uneinigkeit herrscht hingegen noch, wer für die Erhaltung der Gastherme verantwortlich ist. Im Mai 2009 hatte der OGH nämlich geurteilt, dass auch Vermieter nicht zum Erhalt von mitvermieteten Gasthermen verantwortlich sind. Hier müsste das Mietrechtsgesetz geändert werden und eindeutig festlegen, wer für Wartung, Reparatur oder Austausch einer Heiztherme jetzt aufkommen muss: der Mieter oder der Vermieter.

Mietzinsminderung: Wann wird sie fällig?

"Der Mieter hat die Pflicht, den vereinbarten Mietzins einzubezahlen sowie allfällige Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung zu bezahlen. Er hat aber auch das Recht, entweder bei der Schlichtungsstelle oder beim zuständigen Bezirksgericht die Angemessenheit des vereinbarten Hauptmietzinses sowie den Anteil der Betriebskosten überprüfen zu lassen", erklärt Walzl-Sirk.

Treten grobe Schäden in der Wohnung auf, kann der Mieter einen Antrag auf Mietzinsminderung stellen. "Der Mieter hat das Recht, die Miete zu reduzieren, wenn er in seiner Mietwohnung nicht mehr so wohnen kann, wie das bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart worden ist. Also etwa dann, wenn die Heiztherme oder der Heißwasserboiler nicht mehr funktioniert", heißt es von der Arbeiterkammer.

Auch wenn man durch mangelnde Schallisolierung praktisch 24 Stunden am Tag dem Lärm der Nachbarn ausgesetzt ist, besteht laut OGH ein Recht auf Mietzinsminderung in der Höhe von 15 Prozent des Bruttomietzinses.

Bello und Co: Darf ich ein Haustier halten?

Tierfreunde werden jubeln. Denn auch die Klausel "Dem Mieter ist es nicht gestattet, Haustiere zu halten" wurde vom Obersten Gerichtshof für unwirksam erklärt. Auch hier lautet die Begründung, dass die Klausel den Mieter "gröblich benachteiligt", denn das Verbot ist laut den Höchstrichtern zu weit gefasst. Ein Vermieter kann Mietern nicht generell verbieten, ein Haustier zu halten, sondern er muss im Vertrag genau festlegen, welche Tierarten nicht gehalten werden dürfen.

Doch Vorsicht: Wenn das Haustier Lärm, Schmutz, Gestank oder Gefahr verursacht, kann der Vermieter ein Kündigungsverfahren einleiten.

Wilde Partys und tägliches Klavierspielen: Wie viel ist erlaubt?

"Meine Freiheit endet dort, wo die Freiheit des anderen beginnt", sollte das Motto eines jeden Mieters sein. Bei der Lärmbelästigung spielt die Hausordnung eine wesentliche Rolle. Verstöße dagegen können zur Kündigung des Mieters führen.

Generell gilt, dass zwischen 22 und 6 Uhr jeglicher Lärm vermieden werden muss. Außerdem sollten auch tagsüber Instrumente nur in Zimmerlautstärke gespielt werden, ebenso Fernseher und Stereoanlage. Wer Klavierspielen zu seinen Hobbys zählt, darf das laut OGH-Urteil maximal zwei Stunden am Tag tun. Neben der Nachtruhe können auch über die Mittagszeit von 12 bis 15 Uhr sowie am Wochenende und an Feiertagen Ruhezeiten festgelegt werden.

Eine Ausnahme gibt es beim Spielen, Schreien, Toben oder Weinen von Kindern. Lärm von Kindern muss akzeptiert werden, solange er sich in Grenzen hält und nicht den ganzen Tag andauert.

Darf mich der Vermieter vor die Tür setzen?

In Sachen Kündigung liegt der Vorteil klar beim Mieter. So braucht der Vermieter einen triftigen Grund, um das Mietverhältnis auf seinen Wunsch hin beenden zu können. Bei unbefristeten Mietverträgen ist das zum Beispiel nur bei Nichtbezahlung der Miete, gänzlicher Untervermietung, Eigenbedarf oder dann, wenn der Mieter die Wohnung vernachlässigt oder ein Zusammenleben mit anderen Hausbewohnern unmöglich macht, möglich. Hingegen kann der Mieter, wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart ist, unter Einhaltung der Kündigungsfrist das Mietverhältnis jederzeit beenden.

"Bei Verträgen, die nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegen, ist die Kündigungsfrist im Wesentlichen frei vereinbar. Unterliegt das Mietobjekt den Kündigungsregelungen im MRG, besteht weitgehend ein Kündigungsschutz für Mieter. Das heißt, wenn sich der Mieter nichts zuschulden kommen lässt, kann er nicht gekündigt werden", erklärt Christian Friesenegger, Geschäftsführer von Re/max Real Experts. "In der Praxis werden deshalb oft befristete Verträge geschlossen, bei denen das Mietverhältnis mit Ende der Befristung automatisch endet. Bei beidseitigem Einvernehmen kann das Mietverhältnis fortgesetzt werden"

Auch vor Ablauf der Befristung kann der Mieter bereits nach einem Jahr kündigen, auch wenn der Vertrag auf drei Jahre befristet wurde.

Frischer Anstrich beim Auszug?

Oft ist im Mietvertrag festgelegt, dass der Mieter die Wohnung in jenem Zustand zurückzugeben hat, in der sie sich bei Vertragsabschluss befand, Ausmalen inklusive. Auch hier legte der OGH sein Veto ein und erklärte die Klausel für unwirksam, das Ausmalen bleibt dem Mieter also erspart.

Leistbares Wohnen: Hier gibt es Hilfe

Hat es mit der Traumwohnung noch nicht geklappt, kann die Wohnungssuche zu einem wahren Besichtigungsmarathon ausarten. Doch was tun, wenn alle Wohnungen, die infrage kommen, über dem Budget liegen? Schnäppchen sind rar, und wenn man nicht zu den Ersten zählt, die sich auf die Annonce melden, lässt einen die Wohnungssuche schon einmal verzweifeln.

Was also tun, wenn man keine leistbare Wohnung findet? Abhilfe schaffen geförderte Wohnungen. Hier gibt es für die Vergabe klare Einkommensgrenzen. Infos über aktuelle Projekte gibt es direkt bei den Bauträgern oder etwa beim Wohnservice Wien. Genossenschaftswohnungen haben eine relativ günstige Miete, jedoch muss vor der Vergabe ein Grund- und Baukostenbeitrag angezahlt werden. Anders verhält es sich bei Gemeindewohnungen der Stadt Wien. Trotz günstiger Miete ist hier keine Anzahlung notwendig. (Natascha Marakovits, derStandard.at, 8.2.2013)

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geht einer oder eine in eine Zoohandlung

"Ich brauche 10 Ratten"
"wir haben nur drei, die andern müssen wir bestellen. Wozu brauchen Sie denn überhaupt 10 Ratten?"
"Na, also, ich ziehe um, und in meinem Mietvertrag steht, dass ich die alte Wohnung so übergeben muss, wie ich sie übernommen hab..."

rot für

"einer oder eine"

Rot für dich! ;-)

Nochmal zum Thema Ausmalen:

Für gewerbliche Vermietung gilt: solange der Zustand der Wände über die gewöhnliche Abnützung nicht hinausgeht, muss man nicht ausmalen, auch wenns im Vertrag drinnensteht.
Anders im nicht gewerblichen Bereich (so ca. bis fünf Wohnungen): wenn Lieschen Müller ihre Eigentumszweitwohnung vermietet und einen standardisierten Mustervertrag (z.B. ihrer Hausverwaltung) vorlegt, gilt das selbe wie für gewerblich vermietete Wohnungen. Wenn sie aber den Mietvertrag individuell mit dem Mieter ausverhandelt oder einen individuellen Vertrag selbst verfasst oder verfassen lässt (oder zum Beispiel in den Trafik-Mustervertrag mit der Hand dazuschreibt, dass auszumalen ist) und der Mieter unterschreibt, muss er selbstverständlich ausmalen.

Ich hab da was anderes gelesen

Nämlich, dass es mittlerweile unerheblich ist, ob im Vertrag drin steht, dass man sich verpflichtet auszumalen oder nicht.
Falls es drin steht, ist es rechtungültig.

Zumindest ist es das, was meiner Auffassung nach vor ca drei Jahren oder so entschieden wurde.

es gibt keine standartisierten mietverträge

das sind vorlagen, und jede unterscheidet sich.

trotzdem danke

Zum Ausmalen gilt: Achtung!

Mieter muss bei normaler ABnutzung nicht ausmalen, auch wenn das im Mietvertrag vereinbart wurde.

Bei aussergewöhnlicher Abnutzung kann der Mieter dennoch zu Reparaturen verhalten werden.

Eine Wohnung (frisch ausgemalt) wurde vermietet, die Mieterin gab sie nach einem Jahr zurück und hatte gezählte 240 Löcher für Bilder in einer 60 m2 Wohnung. Schlichtungsverfahren ging zu Gunsten des Vermieters aus.

es ist dann beim auszug vom mieter auszumalen...

wenn er zb. die wohnung komplett weiß gestrichen übernommen hat, die wände dann zb. gelb gestrichen hat, dies muss der vermieter beim auszug nicht akzeptieren.....

in Salzburg kannst du jedes Drecksloch überteuert vermieten, weil so ein Wohnungsmangel ist

das gilt vor allem für die Stadt, durch die Flucht vor den Wohnungspreisen betrifft es auch schon den Großteil des Flachgaus, des Tennengaus und des Pongaus (nur Böckstein macht dort anscheinend eine Ausnahme, ist aber auch schon fast in Kärnten, da kannst also gleich nach Mallnitz ziehen). Konsequenz: was man angeboten bekommt und sich mit Hängen und Würgen grad noch leisten kann, entpuppt sich idR nach 2 Wochen als schimmliges Loch. Der Mitgliedsbeitrag fürn Mieterschutz beträgt 155,- , aber das rentiert sich, glaubt es mir!

Und? Was ist Ihre Message?

Wiener Wohnen hat eigene Gesetze

Wiener Wohnen hat da eine ganz eigene Sicht. Die machen was sie wollen, die Justiz hält sich da zurück, beschützt Wiener Wohnen sogar, dass geht soweit, dass der Staatsanwalt gegen die Verfassung operiert, was ihm auch völlig gleichgültig ist, denn er wird von "oben" geschützt. Recht gibt es nicht, auch kein Recht auf das man sich berufen könnte, es gibt nur Wiener Wohnen und da gibt es nur Betrug.
http://charlykappel.blogspot.co.at/
http://wiener-wohnen.de.nr

Doooooooc!!!11

und in graz? weiss da einer bescheid?

Also auch wenn im mietvertrag steht dass ich ausmalen muss kann ich drauf verzichten? Zieh ende feb aus der wohnung aus.. Kann mir dann mein vermieter das ausmalen von der kaution abziehen?

Wenn der Vermieter eine Privatperson ist

die Vermietung nicht gewerblich organisiert und der Mietvertrag individuell gestaltet, müssen Sie ausmalen, sonst kann der Vermieter zurecht einen Abzug von der Kaution machen; wenn nicht, dann nur, wenn der Zustand der Wände über die gewöhnliche Abnützung hinausgeht; dazu zählt auch eine abweichende Farbgestaltung, wenn die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes mehr Aufwand erfordert, als die Erneuerung des in der ursprünglichen Farbe belassenen, gewöhnlich abgenützten Anstrichs. D.h. z.B. die knallrote, ursprünglich weiße Wand ist wieder weiß zu streichen, die cremefarbene darf cremefarben bleiben

also das mit dem unterschied zwischen gewerblichen und nicht-gewerblichen vermieter bzgl. ausmalverpflichtung oder nicht, hör ich zum ersten mal

Na dann is ja gut, dass ma gred ham:

Es geht immer um Allgemeine Geschäftsbedingungen, Vertragsformblätter und Textbausteine (standardisierte Verträge eben) und die Frage, ob Vertragsklauseln sittenwidrig weil gröblich benachteiligend sind; nachzulesen in 7Ob78/06f, 1Ob241/06g und 2Ob215/10x. Die Jubelmeldungen, dass laut OGH Mieter generell nicht mehr ausmalen müssten, sind zu verallgemeinernd und daher unzutreffend. Richtigerweise muss einerseits nach gewerblich (wo das KSchG anzuwenden ist) und privat unterschieden, und bei Privaten nach der Vertragsgestaltung gefragt werden.

die pflicht zum ausmalen besteht schon lange nicht mehr:

normale abnützung ist nicht pflicht der mieters, diesen beim ausziehen wieder in einen top-zustand zu bringen.
soweit ich weiß sieht es anders aus, wenn die wände mit graffitti versehen wurden, das ist net "ortsüblich" bzw bestandteil der normalen abnützung.

und vermieter versuchen da die unwissenheit auszunutzen und die mieter zum ausmalen zu verpflichten, was aber falsch ist.

am Besten Sie werden Mitglied im Mieterschutzverband

Tarife variieren von Bundesland zu Bundesland, in Salzburg 155,- pro Jahr, aber eine gute Investition, das Jahr ist noch jung (wenn jetzt schon November wäre, wären Sie mit einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt billiger dran). Kommt es zum Streit, zB wegend er Kaution, wird der MSV intervenieren. Die haben auch ihre Anwälte und vertreten einen im Ernstfall auch vor Gericht (allerdings müssen Sie dann noch mal 60,- drauflegen. Ist zwar viel Geld, aber immer noch weniger, als wenn sich Ihr Vermieter die Kaution behält).

155,- jährlich

da mal ich jährlich 2 mal die Wohnung komplett neu aus mit dem Geld.

sorry mein posting ist falsch

http://journal.juridicum.at/?c=142&a=2368

die ausmalpflicht ist anscheinend zur gänze gefallen

ist sie nicht. wenn sie dunkel rot ausgemalt ist würde ich es nicht riskieren.

"Zum Ausmalen in anderen Farben gibt es eine Entscheidung des Landesgerichts Wien (LGZ Wien, 39 R 280/08b), wonach die Wandfarben grün und ocker durchaus dem Ortsgebrauch und der Verkehrsüblichkeit entsprechen. Der Mieter hatte bei Mietbeginn einige der Räume der ihm weiß ausgemalt übergebenen Wohnung mit den erwähnten Farben ausgemalt und die Wohnung dann so zurückgestellt. Der Vermieter behielt die Kaution mit der Begründung ein, dass die geänderten Wandfarben eine Beschädigung bzw übermäßige Abnutzung darstellen würden. Das Gericht sah dies nicht so: „Entgegen der Meinung des Vermieters kann durch diese Farbwahl (grün und ocker) nicht eine ungewöhnliche Abnützung der Wände bewirkt sein."

wobei ein Gerichtsurteil

Fallbedingt ist und nicht allgemein gültig ;)

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