Immobilie statt Sparbuch: Was Vermieter wissen müssen

13. Februar 2013, 17:00
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Immer mehr investieren in Immobilien als Zukunftsvorsorge. Aber lohnt sich der Aufwand bei all den Rechten und Pflichten überhaupt?

Ob als Vorsorge oder aufgrund einer Erbschaft: Wenn man eine Immobilie zum jetzigen Zeitpunkt nicht zum eigenen Gebrauch nützen will, ist Vermietung eine sinnvolle Option. Dabei gilt es einige Stolperfallen zu beachten und die Rechte und Pflichten von Vermietern genau zu kennen.

Mietvertag und Kaution

Grundsätzlich können Vermieter eine Wohnung entweder befristet oder unbefristet vergeben. Befristete Mietverträge, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen, müssen auf mindestens drei Jahre abgeschlossen werden. "Verträge außerhalb des Geltungsbereichs des MRG können auch auf weniger als drei Jahre abgeschlossen werden. Wer also zum Beispiel ein Einfamilienhaus vermietet, das nicht dem MRG unterliegt, kann dies auch auf nur ein halbes Jahr tun. Bei Vermietung einer Eigentumswohnung in einem Gründerzeithaus hingegen beträgt die Mindestdauer für eine Befristung drei Jahre", erklärt Christoph Petermann, Geschäftsführer der Raiffeisen Immobilien Vermittlung.

Egal ob die Wohnung für einen bestimmten Zeitraum oder unbefristet vergeben wird, in beiden Fällen hat der Vermieter das Recht, eine Kaution zu verlangen. Üblich sind drei Monatsmieten, verlangen darf er maximal sechs. Das Geld muss auf einem Sparbuch angelegt werden und am Ende des Mietverhältnisses mitsamt den Zinsen zurückgezahlt werden. Eine Ausnahme besteht, wenn der Mieter Schäden in der Wohnung verursacht hat oder die Miete nicht gezahlt hat. Dann darf der Vermieter einen Teil der Kaution behalten.

Für Schäden aufkommen

"Der Vermieter hat die Verpflichtung, dem Mieter eine ordentliche und brauchbare Wohnung zu übergeben und allenfalls vorhandene Mängel zu beheben", erklärt Barbara Walzl-Sirk vom Mieterschutzverband Österreich.

Treten während der Mietdauer ernste Schäden in der Wohnung auf, hat der Vermieter ebenfalls die Pflicht, diese zu beseitigen. "Darunter fallen beispielsweise ein defekt gewordenes Fenster, eine kaputte Eingangstür oder ein Wasserrohrbruch", so Walzl-Sirk. Was das im Detail bedeutet, ist im MRG festgelegt. "Für Objekte die nicht dem MRG unterliegen, gilt, so im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, dass der Vermieter zu sämtlichen Erhaltungsarbeiten verpflichtet ist", erklärt Petermann.

Auch wenn im allgemeinen Teil des Hauses etwas repariert werden muss, hat der Vermieter dafür aufzukommen. In dem Fall hat er aber auch das Recht, einen Antrag auf Erhöhung des Hauptmietzinses zu stellen, wenn die Einnahmen des Hauses für die Finanzierung dringend notwendiger Erhaltungsarbeiten am Haus nicht mehr ausreichen.

Kündigung: Mieter klar im Vorteil

Egal ob ein befristeter oder unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen wurde, Vermieter haben es in beiden Fällen schwer, einen Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Der Vermieter braucht triftige Gründe, um ein Mietverhältnis beenden zu können. Bei befristeten Verträgen ist er zusätzlich an die Vertragsdauer gebunden. Eine vorzeitige Kündigung kommt in der Regel nur infrage, wenn der Mieter zum Beispiel die Miete nicht zahlt oder die Wohnung arg vernachlässigt. Bei unbefristeten Mietverträgen gilt außerdem der Eigenbedarf des Vermieters als Kündigungsgrund. "Der Vermieter muss aber, um eine Kündigung durchsetzen zu können, eine Räumungsklage bei Gericht einbringen", erklärt Mietrechtsexpertin Walzl-Sirk.

Zahlt sich Vermieten überhaupt aus?

Neben all den Pflichten, der Abnutzung des Mietobjekts und dem Risiko, den Mieter nicht so leicht aus der Wohnung zu bekommen, welche finanziellen Vorteile hat das Vermieten? "Immobilienvermietung ist langfristig gesehen eine der sichersten und überschaubaren Anlageformen", sagt Christian Friesenegger, Geschäftsführer von Re/max Real Experts. "Üblich sind Renditen zwischen drei und vier Prozent, die üblicherweise inflationsgesichert sind. Je nach Objekt gibt es die Wahrscheinlichkeit der Wertsteigerung, die durchschnittlich mit drei bis fünf Prozent pro Jahr angesetzt werden kann. Damit ergibt sich in Summe eine attraktive Investmentmöglichkeit bei mittel- bis langfristigen Anlagezielen", erklärt Friesenegger.

Steuerlich gesehen hängt der Ertrag einer Immobilie davon ab, ob bestimmte Einkommensgrenzen überschritten werden oder nicht. Laut Raiffeisen Immobilien Vermittlung sind Vermieter von der Umsatzsteuer befreit, wenn ihre Mieteinnahmen 30.000 Euro netto im Jahr nicht übersteigen, womit sie unter die Kleinunternehmerregelung fallen. Sie können allerdings auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung verzichten. Das bringt den Vorteil, dass sie als Vermieter vorsteuerabzugsberechtigt werden. Die Umsatzsteuer für Privatvermieter beträgt zehn Prozent, die Vorsteuer jedoch 20 Prozent.

Unabhängig von der Umsatzsteuer sind Mieteinnahmen in der Einkommensteuererklärung beziehungsweise im Rahmen des Arbeitnehmerausgleichs anzugeben. Ausgaben für Instandhaltungsarbeiten können abgeschrieben werden. 

Noch ein letzter Tipp vom Profi: "Das Risiko des Vermietens ist überschaubar, wenn man die Sache richtig angeht. Wichtig ist professionelle Unterstützung bei Suche und Auswahl des Mieters und vor allem bei der Errichtung des Mietvertrages. Beratung durch Profis - sei es durch Makler oder Anwalt - ist daher unbedingt notwendig", empfiehlt Petermann. (Natascha Marakovits, derStandard.at)

  • Wer eine Immobilie vermietet, sollte nicht nur seinen Mieter, sondern auch seine Rechte und Pflichten kennen.
    remax

    Wer eine Immobilie vermietet, sollte nicht nur seinen Mieter, sondern auch seine Rechte und Pflichten kennen.

  • Kautionen müssen auf einem Sparbuch veranlagt werden und am Ende der Mietzeit - vorbehaltlich etwaiger Schäden - inklusive Zinsen an den Mieter ausbezahlt werden.
    apa/gindl

    Kautionen müssen auf einem Sparbuch veranlagt werden und am Ende der Mietzeit - vorbehaltlich etwaiger Schäden - inklusive Zinsen an den Mieter ausbezahlt werden.

  • Für allgemeine Schäden am Haus hat der Vermieter aufzukommen. Wenn die Einnahmen des Hauses nicht ausreichen, kann er jedoch Antrag auf Hauptzinserhöhung stellen.
    foto: der standard/corn

    Für allgemeine Schäden am Haus hat der Vermieter aufzukommen. Wenn die Einnahmen des Hauses nicht ausreichen, kann er jedoch Antrag auf Hauptzinserhöhung stellen.

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