Wie die Statistik den Wiener Büromarkt verzerrt

CBRE meldet für 2012 doppelt so viel neuvermietete Fläche wie EHL. Einig sind sich beide darin, dass die Neubauleistung heuer zurückgehen wird

Der Wiener Büroimmobilienmarkt legte 2012 zwar zu, es dürfte sich aber nur um einen statistischen Ausreißer nach oben gehandelt haben - ausgelöst durch einige große Anmietungen gegen Jahresende, insbesondere aus dem öffentlichen Bereich. Das zeigt zumindest der aktuelle Büromarktbericht des auf Gewerbeimmobilien spezialisierten internationalen Immobilienunternehmens CBRE.

Starkes viertes Quartal

Demnach wurden im Vorjahr rund 345.000 m² in der Bundeshauptstadt neu vermietet, um genau ein Drittel mehr als ein Jahr zuvor (260.000 m²). Fertiggestellt wurden im Vorjahr demnach sogar fast doppelt so viele Quadratmeter als im Jahr 2011 (338.000 bzw. 176.000 m²), die Hälfte davon allein im vierten Quartal. Auch die Vermietungsleistung übertraf im vierten Quartal mit 150.000 m² die restlichen drei Quartale bei weitem.

Für heuer rechnet CBRE-Österreich-Chef Andreas Ridder je Quartal mit rund 65.000 m² an Neuvermietungen. Im Gesamtjahr werden also rund 260.000 m² erwartet, was wieder exakt dem Niveau von 2011 entsprechen würde. Auch die Fertigstellungen werden heuer wieder deutlich zurückgehen, nämlich auf rund 176.000 m².

Das größte neue Objekt des Jahres 2013 wird der "DC Tower 1" auf der Donauplatte werden, gefolgt vom "Euro Plaza 5" in Meidling sowie dem "star22" in der Donaustadt.

Große Unterschiede

Die Zahlen von CBRE überraschen - auch deshalb, weil sie auf den ersten Blick von den Büromarktberichten anderer großer Marktplayer teilweise eklatant abweichen. Laut dem vom 8. Jänner stammenden Bericht von EHL Immobilien wurden im Vorjahr beispielsweise nur 240.000 m² vermietet und nur 170.000 m² an Neuflächen fertiggestellt; Letzteres wären immerhin nur halb so viele Quadratmeter gewesen wie von CBRE errechnet. Hier gilt es allerdings auch schon den ersten Stolperstein in der Vergleichbarkeit der Statistiken zu bewältigen: CBRE zählt auch Generalsanierungen zu den Neuflächen dazu, und die machten im Vorjahr immerhin rund 80.000 m² aus.

Die folgende Tabelle zeigt die unterschiedlichen Einschätzungen rückblickend bis 2007. Der besseren Vergleichbarkeit halber wurden dafür auch die Daten von Otto Immobilien herangezogen, die allerdings noch vom Herbst 2012 stammen.

Tabelle: Neuflächen- und Neuvermietungsmeldungen von CBRE, EHL und Otto Immobilien 2007-2012 (in Tausend m²)

*=Schätzung

Andrea Buchegger, Leiterin der Research-Abteilung von CBRE Österreich, erklärt die großen Unterschiede auf Anfrage von derStandard.at insbesondere mit unterschiedlichen Betrachtungsweisen dessen, was nun genau in welches Quartal zu zählen sei. Diese könnten sich, auch wenn es bei den großen Projekten meist Einigkeit gebe, durchaus zu solch handfesten Unterschieden in den Fertigstellungszahlen auswachsen.

Für CBRE ist das vierte Quartal auch deshalb ein eklatanter "Ausreißer", was die Vermietungsleistung betrifft, weil die beiden größten Anmietungen im öffentlichen Bereich - die Ansiedlung von "Wiener Wohnen" (34.000 m²) in einem Neubau neben den Gasometern sowie jene des neuen Bundesverwaltungsgerichts (20.000 m²) im ehemaligen Finanzamt Wien-Erdberg - bereits in die Vermietungs-Statistik aufgenommen wurden, obwohl beide Unternehmen erst 2014 übersiedeln. EHL hat die beiden Großvermietungen nicht in die 2012er-Statistik aufgenommen, was zumindest im ersten Fall auf eine unterschiedliche Herangehensweise zurückzuführen ist: Gebäude, die "zur Eigennutzung errichtet werden und daher nie zur Vermarktung an potenzielle Mieter gelangen", werden grundsätzlich nicht angeführt.

Neben solchen Abwägungen, die naturgemäß differieren, sind es aber auch etwas eigenartig wirkende Unterschiede bei relativ abgesichert erscheinenden Zahlen, die das Pendel in die eine oder andere Richtung ausschlagen lassen. CBRE hat beispielsweise den im kommenden Herbst seinen Betrieb aufnehmenden "DC Tower 1" mit einer Neufläche von nur 43.700 m² in der Statistik (was den dort vermietbaren Büroflächen entspricht). Für EHL ist Österreichs höchstes Gebäude hingegen 86.000 m² groß - das ist fast die gesamte Bruttogeschoßfläche. In kleinerer Dimension gibt es auch beim Projekt "Euro Plaza 5" eine solche Abweichung (24.000 vs. 29.000 m²).

Weniger Neuflächen 2013

Einig ist man sich aber immerhin darin, dass die Neubauleistung heuer zurückgehen wird - auch wenn der Rückgang bei EHL weitaus weniger dramatisch aussieht (von 170.000 auf 160.000 m²) als bei CBRE (von 338.000 auf 176.000 m²). Insgesamt standen am Jahresende 2012 in Wien je nach Betrachtungsweise rund 10,66 Mio. (CBRE) bzw. 10,78 Millionen Quadratmeter (EHL) an Büroflächen zur Verfügung.

Was die Spitzenmieten betrifft, hält man sich bei CBRE mit den bekanntgegebenen 24,75 Euro pro Quadratmeter und Monat im Vergleich mit EHL (28 Euro) deutlich zurück. Buchegger erklärt das damit, dass man nur tatsächlich erzielte Mietpreise in die Datenbank aufnehme. Außerdem würden nur Neuabschlüsse berücksichtigt, keine indexierten Mietpreise aus den Vorjahren.

Die Leerstandsrate sieht CBRE heuer leicht im Steigen begriffen, und zwar auf 6,7 Prozent bis zum Jahresende. Für EHL-Chef Michael Ehlmaier hält sie sich stabil bei knapp unter sieben Prozent. (Martin Putschögl, derStandard.at, 21.1.2013)