"Komapatienten wiederbeleben, Leichen wegräumen"

Interview13. Jänner 2013, 18:12
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Peter Oberlechner, Head of Real Estate bei Wolf Theiss, sieht aktuell ein "gefährliches Potenzial für Blasenbildungen"

Dem neuen Jahr blickt Peter Oberlechner, Partner bei Wolf Theiss und Head of Real Estate, mit gemischten Gefühlen entgegen. Nun ist die Politik am Zug. Wenn sich etwas ändern soll, dann müssen erst einmal die Vorschriften gelockert werden, erfuhr Wojciech Czaja.

STANDARD: Sie haben vor gar nicht langer Zeit einen Vortrag mit dem Titel "Carpe Diem. Vorbereitung auf den Aufschwung" gehalten. Wie können wir uns auf das Ende der Krise vorbereiten?

Oberlechner: Die wichtigste gezielte Vorbereitung für das Ende der Krise ist die, dass die Aufgabe der Politik aktiver wahrgenommen werden muss. Nur ein Beispiel: Ich halte es für extrem schädlich und investorenfeindlich, dass wir in Österreich noch immer neun unterschiedliche Raumordnungsgesetze und Bauordnungen haben. Viele ausländische Investoren fühlen sich dadurch veräppelt. Ein weiterer Problempunkt ist das längst veraltete Mietrechtsgesetz (MRG).

STANDARD: Veraltet inwiefern?

Oberlechner: Das MRG ist ein viel zu enges Korsett für gewerbliche Mietverträge. Sowohl für Mieter als auch für Vermieter ist das MRG eine große Behinderung, weil es keinerlei Flexibilität zulässt. Hier muss die Rechtsordnung dringend entrümpelt werden. Die gewerblichen Flächen gehören meines Erachtens aus dem MRG komplett ausgeklammert.

STANDARD: Und wie sollen sich die Developer und Investoren auf das Krisenende vorbereiten?

Oberlechner: Wie sich gezeigt hat, wurde in den letzten zehn bis 15 Jahren sehr viel Schrott produziert, vor allem in CEE und SEE. Die Qualität hat nicht gestimmt, die wahren Bedürfnisse wurden nicht erkannt, die Investoren haben zu hoch gegambelt. Die Folgen all dieser Spekulationen sieht man heute vielerorts. Rund um Zagreb gibt es eine der höchsten EKZ-Dichten Europas. Meist handelt es sich bei den Immobilien um halbkomatöse Patienten.

STANDARD: Was soll mit den Leerständen passieren?

Oberlechner: Schwer zu sagen. Ein Universalrezept gibt es nicht. Eine Möglichkeit ist, die alten EKZ als Shared Offices zu netzen, wie dies beispielsweise schon in Zagreb angeboten wird. Man kann die Immobilien als Hotels oder Catered Apartments nutzen. Möglichkeiten und kreative, intelligente Lösungsansätze gibt es viele, allerdings müssten hier die Behörden mitspielen. Ohne Lockerung der Vorschriften gibt es kaum Spielraum.

STANDARD: Es heißt, jede Krise sei eine Chance zu einem Neubeginn. Haben Sie das Gefühl, dass die Immobilienwirtschaft seit dem Platzen der Immobilienblase 2008 etwas gelernt hat?

Oberlechner: Einige haben gelernt, andere nicht. Ich bin erstaunt, wie viele Player gegen Lernen und Entwicklung völlig resistent sind.

STANDARD: Ein großer Einschnitt seit Krisenbeginn betrifft die Finanzierung. 100-prozentige Fremdfinanzierung ist Geschichte. Wird sich die Situation wieder entspannen?

Oberlechner: Das bezweifle ich. Es wurden in der Vergangenheit Dinge sehr leichtfertig finanziert und zu wenig genau geprüft. Daran leiden heute ganze Volkswirtschaften. Da gibt es kein Zurück.

STANDARD: Welche neuen Finanzierungsmodelle sind denkbar?

Oberlechner: Viele sind der Meinung: Wenn ich von der Bank kein Geld krieg, dann kriege ich es nirgendwo. Das stimmt nicht! Eine große Rolle werden in Zukunft die Versicherungen spielen. Eine große Chance sehe ich auch für kreative Finanzierungslösungen, also für Leute mit Fantasie und guten Businessplänen.

STANDARD: Zum Beispiel?

Oberlechner: Ein interessanter Ansatz sind Joint Ventures. Auf diesem Weg lässt sich das Eigenkapital stärken. Oft tun sich Investoren mit kleinen Volumina zusammen, die allesamt unterhalb des Radars der Prospekt- und Kapitalmarktpflicht liegen. Das können Kleininvestoren, Wealthy Private Individuals oder Stiftungen sein. In Summe macht das viel Geld.

STANDARD: Der Fokus in der Immobilienwirtschaft liegt nun auf den Safe Havens wie Deutschland, London und Skandinavien sowie auf den Hochkonjunkturmärkten wie Polen und Türkei. Ist das gesund?

Oberlechner: Der aktuelle Fokus hat ein gefährliches Potenzial für Blasenbildungen. Die Blasen werden unweigerlich folgen! Kollektive Unvernunft ist nur schwer heilbar. Leute lieben es, unreflektiert das nachzubeten, was andere vorbeten.

STANDARD: Werden Polen und Türkei zu einer Blase hochwachsen?

Oberlechner: In der Türkei sehe ich die Gefahr nicht. Das Wachstum ist noch lange nicht ausgeschöpft. Hinzu kommt, dass die Türkei eine extrem wichtige Brückenökonomie zwischen Europa und dem Mittleren Osten darstellt. Bei Polen sieht die Sache schon anders aus. Der polnische Markt ist schon sehr reif. Ein Platzen der Immobilienblase ist denkbar.

STANDARD: Wie schätzen Sie die Situation ist Österreich ein?

Oberlechner: Wir haben eine extrem gute Immobilienwirtschaft. Wir können auf gute Bauunternehmen, Entwickler und Dienstleister zurückgreifen, die im In- und Ausland tätig sind. So gesehen ist Österreich ein interessanter Heimatort für Holdings, vor allem für CEE und SEE. Allerdings laufen wir Gefahr, dass uns Warschau den Rang abläuft. Wenn wir nicht aufpassen und die politischen Rahmenbedingungen nicht lockern, dann wird das der neue Hub für Zentral- und Osteuropa werden. Dort ist die Börse aktiver und lässt leichter Initial Public Offerings (IPO) zu, die Öffnungszeiten sind liberaler, und die Lebensbedingungen für Expats sind attraktiver.

STANDARD: Ihre Prognose für 2013?

Oberlechner: Wir müssen den Realitäten stärker ins Auge blicken als bisher. Weiter zuzuwarten, dass sich der Markt dreht und die Preise wieder undifferenziert steigen - das wird nicht in Erfüllung gehen. Daher plädiere ich dafür, auf dem Immobilienmarkt rasch Entscheidungen zu treffen. Sprich: Komapatienten so rasch wie möglich wiederbeleben und Leichen endlich aus dem Keller räumen und auf den Friedhof zu bringen. (Wojciech Czaja, DER STANDARD, 12./13.1.2013)

Peter Oberlechner (53) ist Partner und Head of Real Estate & Construction bei Wolf Theiss Rechtsanwälte in Wien.

  • "Wenn wir in Wien nicht aufpassen, dann wird uns Warschau den Rang ablaufen und der neue Hub für Zentral- und Osteuropa werden", sagt Peter Oberlechner.
    foto: regioplan

    "Wenn wir in Wien nicht aufpassen, dann wird uns Warschau den Rang ablaufen und der neue Hub für Zentral- und Osteuropa werden", sagt Peter Oberlechner.

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