Herbert Ludl: "Der Wiener lobt sehr ungern"

Interview14. Dezember 2012, 18:14
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Der Chef der Sozialbau AG hält die Hauptstädter für schwierige Mieter. Obergrenzen für Mieten seien vernünftig, mehr Widmungen wären notwendig

STANDARD: Das Dommayer, in dem wir uns treffen, steht in einem bürgerlichen Bezirk. Als Johann Strauß im Dommayer auftrat, war Wien-Hietzing Vorstadt. Hier, in der Nähe von Schloss Schönbrunn, standen die Villen der Reichen, weiter draußen die Elendsquartiere der Armen. Am Thema Wohnen entzündeten sich im 19. Jahrhundert heftige soziale Konflikte. Glauben Sie, kommt das wieder?

Ludl: Wohnen ist wieder ein brisantes Thema geworden. Wir haben das in Wien bisher wunderbar gelöst. International gesehen gibt es wenige Millionenstädte, wo es vergleichsweise moderate Mietenentwicklung gibt, und wo die Wohnqualität so ausgezeichnet ist. Das hat sehr viel damit zu tun, dass Wohnen bei uns immer eine politische Frage war, und wenn es nicht geklappt hat, hat man die politisch Verantwortlichen dafür in der Öffentlichkeit auch zur Verantwortung gezogen. Der Wiener ist, was das Wohnen betrifft, sehr verwöhnt. Aber wir sehen natürlich eine Verschlechterung der Situation dadurch, dass der Neubau mit der Nachfrage nicht Hand in Hand gegangen ist. Auch das ist ein Problem aller Großstädte.

STANDARD: Die grüne Vizebürgermeisterin Maria Vassilakou will eine Mietpreisbindung auf sieben Euro pro Quadratmeter. Halten Sie das für vernünftig?

Ludl: Ich halte es für vernünftig, sich zum einen politisch verantwortlich zu fühlen für die Wohnversorgung der Bevölkerung. Ich halte es zweitens für vernünftig, dass es Obergrenzen gibt. Das heißt, dass es nicht ein Lotteriespiel ist, was ich für eine normale Wohnung bezahlen muss. Ob man alle Wohnungen oder nur die Mehrheit der Wohnungen erfasst, sei jetzt einmal dahingestellt. Aber eine Begrenzung ist jedenfalls sinnvoll, weil nicht einzusehen ist, warum jemand profitieren soll aus der Not anderer, beziehungsweise aus den Investitionen der öffentlichen Hand.

STANDARD: Man kann aber auch sagen, das ist eben der Markt. Kritiker sagen, kein Privater würde mehr investieren, wenn es eine Begrenzung gäbe.

Ludl: Ja, das wäre auch eine Lösung. Allerdings ist eben der Wohnungsmarkt ein unvollkommener Markt, der funktioniert nicht. Der Wohnungsmarkt neigt dazu, dass dann, wenn eine große Nachfrage besteht, die Mieten ins Unermessliche steigen und sich der Durchschnittsbürger diese Mieten nicht mehr leisten kann.

STANDARD: Wieso funktioniert der Wohnungsmarkt nicht?

Ludl: Das ist kein Markt, der ohne Zutun der öffentlichen Hand funktioniert. Da ist es auch vernünftig, dass die öffentliche Hand darauf einwirkt, dass ihre Investitionen in die Infrastruktur nicht zur Bereicherung privater Investoren führt. Aber ebenso sollte nicht die Mangelsituation zur Bereicherung führen. Wenn man allerdings vernünftig einwirkt, kann jemand, der investiert, sein Geld zurückbekommen. Danach gibt es dann eine vernünftige Begrenzung der Mieten nach oben. In Wien hat man das eigentlich immer so gemacht.

STANDARD: Vassilakou warnte nebenbei auch vor steigenden Grundstückspreisen. Das führe dazu, dass man in Wien bald nicht mehr genügend günstige Wohnungen bauen wird können. Ist das tatsächlich eine Gefahr?

Ludl: Ja, vor allem dann, wenn die Frau Vassilakou zu wenig Grundstücke widmet. Grundsätzlich stimmt es, die Grundstückspreise haben analog mit den Mieten angezogen. Das eine hängt mit dem anderen zusammen.

STANDARD: Sie behauptet, dass sich oft Bezirksvorsteher gegen neue Bauland-Widmungen wehrten.

Ludl: Das hängt davon ab, ob man genügend Flächen für den sozialen Wohnbau vorrätig hält. Das beginnt bei der Frage, ob eine eigene Widmungskategorie für Mietwohnbau, sozialen Wohnbau, Genossenschaftsbau eingerichtet wird - wie es Salzburg und Bayern gemacht haben. Es wäre vernünftig, auch in Wien eine Widmungskategorie für erschwinglichen Wohnraum einzuführen.

STANDARD: Es gibt einen anderen Vorschlag: Verdichtung, also Schließung von Baulücken in eng verbautem Gebiet und Aufstocken bestehender Wohnhäuser. Reicht das nicht aus?

Ludl: Die Verdichtung der vorhandenen Infrastruktur ist fraglos ein guter Ansatz. Es hat halt Grenzen. Wenn ich überlege, dass in Wien rund 40.000 Wohnungen fehlen, dann frage ich mich, wo soll ich die aufstocken? Wir müssen jetzt klotzen, um dieses Ungleichgewicht im Markt zu beseitigen.

STANDARD: Wie viel Wohnraum steht in Wien wirklich leer?

Ludl: Mein Unternehmen verwaltet an die 50.000 Wohnungen. Ich habe 0,38 Prozent Leerstand. Das heißt, dort, wo Sie 3,50 Euro oder vier Euro pro Quadratmeter bezahlen, gibt es keinen Leerstand. Leerstand gibt es dort, wo Spekulanten 20 Euro haben wollen. Leerstand hat immer etwas mit Spekulation zu tun. Vor allem dann, wenn große Nachfrage herrscht. Hätten wir zu wenig Nachfrage, wie vor 15 Jahren, wäre Leerstand eine Begründung, um nichts Neues zu bauen. Dann müsste man nur gescheit verteilen. Aber wir haben hier in Wien einen Mangel. Allein in meinem Unternehmen haben wir eine Warteliste mit ungefähr 30.000 Vormerkungen.

STANDARD: Jüngst haben Sie gegen die Kürzung der Wohnbauförderung gewettert. Ist das Umland von Wien noch nicht verhüttelt genug?

Ludl: Die Wohnbauförderung ist ein Instrument, die Verhüttelung zu vermeiden. Mit der Wohnbauförderung, mit der objektbezogenen, kann ich entscheiden, was wann wo wie gebaut wird. Die Verhüttlung passiert, wenn keine Förderung ist. Natürlich muss da auch das Land mitspielen, Niederösterreich hat leider unglaubliche Gegenden parzelliert und billigst verkauft. Geförderter Wohnbau ist genau das Gegenteil, da kann ich sagen, ich möchte, dass zum Beispiel in Aspang oder am Hauptbahnhof oder am Nordbahnhof gebaut wird. Und ich möchte, dass es Niedrigenergiehäuser sind. Alles das kann ich mit Wohnbauförderung beeinflussen.

Aber es gibt auch Dinge, die ich beschleunigen kann, ohne dass die Mittel mehr werden. Ich kann Verfahren vereinfachen, beschleunigen, ich kann Bauland preiswert zur Verfügung stellen, wenn ich die Widmung begrenze, und ich kann mir genau überlegen, welche Qualitäten ein Wohnhaus haben muss. Wir haben uns in den letzten Jahren Qualitäten angeeignet, die preistreibend waren und wo man immer wieder hinterfragen muss, ist es das wert.

STANDARD: Zum Beispiel?

Ludl: Ausladende Fassaden.

STANDARD: Was meinen Sie damit?

Ludl: Kennen Sie das Haus von Zaha Hadid am Donaukanal? Ein wunderschönes Unikat, aber mit Sicherheit viel zu teuer für die Wohnversorgung. Solche architektonische Qualitäten isoliert zu betrachten halte ich für stark übertrieben. Das gilt auch für ökologische Qualitäten. Keine Frage, das optimierte Niedrigenergiehaus ist heute im geförderten Wohnbau eine Conditio sine qua non. Aber die Frage ist, ob wir uns leisten können, Wohnhäuser so auszustatten, dass sie auch Strom ins allgemeine Netz einspeisen.

Ist es angesichts der angespannten finanziellen Mittel wirklich sinnvoll, sich mit sieben anderen Dingen zu verzetteln und den Blick fürs Wesentliche zu verlieren. Man kann eine gute Drei-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmeter planen, wenn es schöne Grundrisse gibt, und man kann 100 Quadratmeter bauen, auch nur mit drei Zimmern. Kein Architekt wird berühmt, wenn er einen gescheiten Grundriss macht. Er wird berühmt, wenn er eine schöne Fassade entwirft.

STANDARD: Sozialbau verwaltet selbst 47.400 Wohnungen. Sie können also beurteilen: Was läuft bei Wiener Wohnen falsch? Hier gibt es immer wieder grobe Beschwerden.

Ludl: Wiener Wohnen ist viel größer als wir, und es ist sehr schwer, jemandem Ratschläge zu geben, der 230.000 Wohnungen in Schuss halten muss. Für uns kann ich mir kein anderes Konzept vorstellen, als dass wir überall vor Ort in größeren Anlagen mit Hausbetreuern präsent sind.

STANDARD: Warum ist das wichtig?

Ludl: Ich erzähle ihnen eine Geschichte. Einer meiner Hausbetreuer fährt nach der Arbeit nach Hause. Der wohnt nicht in dem Haus, in dem er arbeitet. Um dreiviertel zwölf bekommt er einen Anruf von einem Hausbewohner, der sagt, mir ist der Wohnungsschlüssel in den Liftschacht gefallen. Der Hausbetreuer setzt sich auf sein Motorrad und ist in einer halben Stunde dort, sperrt diesen Schacht auf, holt den Schlüssel, gibt ihn dem Mieter, schüttelt ihm die Hand, wünscht ihm eine gute Nacht und fährt wieder heim. Das können Sie nicht anschaffen, das können Sie nicht bezahlen, aber glauben Sie mir, die zwei sind Freunde geworden.

STANDARD: Sind Wiener Mieter schwieriger als andere?

Ludl: Der Wiener ist grantiger, der Wiener lobt sehr ungern. Ein Wiener, der sagt super, da muss schon wirklich was passiert sein. Aber ich halte den Wiener im Grunde für einen herzensguten Menschen dahinter. Im Hinterkopf weiß er schon, was er hat, nur er sagt es nicht gerne, und er motschgert auch gerne. 50 Prozent sind ja Dinge, die mit dem Miteinander zu tun haben, die natürlich einen Oberpolizisten haben wollen. Aber genau dieselben Leute kommen, wenn ihr Enkerl eine Wohnung sucht.

In Summe habe ich keine schlechten Erfahrungen gemacht, aber ich habe halt auch ein anderes Publikum. Da haben wir den Vorzug, dass es Gemeindebauten gibt. Ich glaube aber auch, dass gemischtes Publikum beim Wohnen das Um und Auf ist. Das Wohnhaus ist keine heile Welt, alles, was sich in der Gesellschaft abspielt, spielt sich im Wohnhaus auch ab, damit muss man leben. (Petra Stuiber, DER STANDARD, 15./16.12.2012)

Herbert Ludl (68) ist Vorstandsvorsitzender der gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaft Sozialbau AG. Seit 1984 steht der gelernte Dreher damit auch an der Spitze der größten privaten Hausverwaltung. Ludl ist in Wien bestens vernetzt - er ist im Bezirksparteivorstand der SPÖ Währing und Mitglied des Wiener Ausschusses der SPÖ.

  • Ludl in seinem Lieblingscafé, dem Dommayer, über  Herausforderungen für den Wiener  Wohnbau: "Wir müssen jetzt klotzen, um das Ungleichgewicht im Markt zu beseitigen."
    foto: regine hendrich

    Ludl in seinem Lieblingscafé, dem Dommayer, über Herausforderungen für den Wiener Wohnbau: "Wir müssen jetzt klotzen, um das Ungleichgewicht im Markt zu beseitigen."

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