Die nächste Blase

6. Dezember 2012, 09:14
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Die US-Immobilienpreise ziehen wieder an, Experten warnen bereits vor der nächsten Preisblase. Die Notenbank Fed hätte aber gern, dass noch mehr Kredite vergeben werden

Wenn Kolleen Kelley die Aussichten für 2013 beschreibt, dann klingt sie, um es mit einer Allerweltsphrase zu sagen, vorsichtig optimistisch. "Die Preise rasen nicht mehr nach oben wie früher", beobachtet sie. Las Vegas erlebe eine neue Normalität, langsamere, stabilere Wachstumsraten auf dem Häusermarkt. Die Frau ist seit 35 Jahren im Geschäft, sie leitet den Berufsverband der Immobilienmakler in "Sin City".

Endlose Talfahrt

Wenn man so will, hat sie in den Abgrund geschaut: Seit das wilde Spekulationsfieber vor sieben Jahren seinen Höhepunkt erreichte, ging es in Las Vegas lange nur noch bergab. Bis zum Herbst 2011 fielen die Preise um 60 Prozent, und eine Zeit lang sah es so aus, als nähme die Talfahrt überhaupt kein Ende.

Nun aber folgt, falls es nicht doch nur ein kurzes Strohfeuer ist, der Aufstieg aus der Senke. Seit dem vergangenen Herbst sind die Einfamilienhäuser der Wüstenstadt im Durchschnitt um 16 Prozent teurer geworden. Was Kelley die neue Normalität nennt, bedeutet zweistellige Wachstumsraten. An der amerikanischen Achterbahn, scheint es, ändert sich nichts.

Nächster Boom, nächste Blase

Hatten die Makler jahrelang ein Überangebot an Immobilien beklagt, verursacht durch eine beispiellose Zwangsvollstreckungswelle, so sprechen sie nun von einer Wende, steigender Nachfrage bei (da zuletzt zu wenig gebaut wurde) zu geringem Angebot. "Solange sich daran nichts ändert, steigen die Preise", prophezeit Kolleen Kelley, betont sachlich, ohne bereits wieder das Szenario eines neuen Booms zu skizzieren.

Auf den nächsten Boom aber läuft es hinaus, vielleicht auch auf die nächste Blase. Kein Sektor der US-Wirtschaft ist den Krisenzyklen stärker unterworfen als der Häuserbau. Nach dem Platzen der Subprime-Kreditblase, dem ersten Vorboten der Finanzkrise des Jahres 2008, ist die Zahl der "housing starts" dramatisch eingebrochen. Hatten bis zum Ende der Fieberphase pro Jahr noch 1,4 Millionen Familien und Singles ein Eigenheim bezogen, so waren es danach nur noch rund 500.000.

Die Kauflust steigt

Dass man mit Ende zwanzig noch bei den Eltern lebt, war plötzlich nicht mehr die Ausnahme, der belächelte italienische Sonderfall, sondern amerikanische Realität. Langsam aber scheint sich die angestaute Nachfrage in einer neuen Kauflust zu entladen. Niedrige Zinsen verstärken den Effekt, und die zunächst noch vage Aussicht, dass die Notenbank den Leitzins irgendwann anheben könnte, tut ein Übriges. Schon bald, prophezeien Experten, will jeder aufspringen auf den anrollenden Zug, bevor sich die Kredite verteuern.

Der Yale-Ökonom Robert J. Shiller, eine Autorität in Sachen Immobilienpreiskurven, spricht von der "sozialen Epidemie" als einem der wichtigsten Faktoren. Die Epidemie positiven Denkens wurde mit dem Crash von einer Epidemie negativen Denkens abgelöst. Letztere habe potenzielle Kunden veranlasst, auf den Erwerb eines Eigenheims nicht mal einen Gedanken zu verschwenden - aber die Vorzeichen könnten sich ändern, und zwar relativ schnell. Nach einer Prognose der Barclays-Bank werden die Immobilienpreise bis 2015 auf das Niveau von 2006 geklettert sein, auf den Gipfel, von dem es im Landesdurchschnitt um ein Drittel nach unten ging, in Bundesstaaten wie Florida oder Nevada bekanntlich noch weitaus steiler.

Mehr Käufer

Steigen die Preise, steigt auch für die Banken der Anreiz, die im Zuge des Lehman-Brothers-Crashs deutlich strenger gewordenen Auflagen beim Geldverleih wieder zu lockern. Leichtere Kreditvergabe bedeutet, dass sich deutlich mehr Käufer auf dem Markt tummeln. Dies wiederum verstärkt den Nachfragedruck, und solange die Baubranche den Rückstand nicht aufgeholt hat, wird schon das relativ knappe Angebot die Preise nach oben treiben. Zumal die Bevölkerung wächst.

Erstens kennen die USA keine Geburtenkrise à la Europa, zweitens wird die Zahl der Immigranten zunehmen, wenn sich die Wirtschaft erholt und Uncle Sam die im Zuge des Terrorschocks vom 11. September 2001 verschärften Auflagen lockert. Nach einer Voraussage des Internationalen Währungsfonds werden in fünf Jahren 15 Millionen Menschen mehr in den Vereinigten Staaten leben als heute. Noch ein Faktor, der für einen Aufwärtstrend spricht, vielleicht auch für neue Übertreibungen.

Alte Muster neu entdeckt

"Ich schließe keineswegs aus, dass sich irgendwo in unserer Wirtschaft eine Blase bildet", doziert Karl Smith, Ökonomieprofessor der University of North Carolina in Chapel Hill. "Und ich wäre kaum überrascht, wenn es eine Immobilienblase wäre." Auch dass Hypothekenbanken eines Tages wieder Geld an Kunden verleihen, ohne deren Bonität gründlich zu prüfen, hält Smith für möglich. Noch ist dies nicht der Fall. Wer heute einen Immobilienkredit aufnehmen will, muss in aller Regel akribisch sein Einkommen nachweisen und ein Fünftel des Kaufpreises als Eigenkapital hinblättern (bis 2006 wurde oft überhaupt kein einziger Cent Eigenkapital verlangt).

Sicher, aus schmerzvoller Erfahrung werde es Politiker geben, die auf strengeren Regeln beharren, sollten sich die Anzeichen einer neuen Spekulationswelle mehren, meint Smith. "Ich bin mir aber nicht sicher, dass irgendeine Regel diesen Prozess stoppen könnte." Kurzum, der Ökonom zweifelt an der Nachhaltigkeit von Lerneffekten, sobald die Gier das Hirn frisst. Interessant ist, dass Ben Bernanke, der Chef der Federal Reserve, noch im November zu strenge Bankenauflagen bei der Kreditvergabe beklagte.

Dies hindere durchaus gute Kunden daran, sich Geld für den Hauskauf zu borgen. Es verlangsame den Aufschwung. "Das Pendel ist zu weit in Richtung Vorsicht geschwungen", bedauerte Bernanke und forderte den Kongress in Washington auf, auf eine Lockerung der Konditionen zu drängen. Es klang nicht danach, als wollte er demnächst vor irrationalem Überschwang warnen.  (Frank Herrmann aus Washington, DER STANDARD/PORTFOLIO, 5.12.2012)

Die STANDARD-Beilage PORTFOLIO ist am Kiosk erhältlich.

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    Eine Welle von Zwangsversteigerungen im Zuge der Finanzkrise haben den US-Immobilienmarkt mit Häusern überschwemmt. Die Nachfrage nach Immobilien ist eingebrochen. Jetzt kommt der Markt wieder zögerlich in Schwung.

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    Die Nachfrage nach Häusern steigt in den USA wieder an. Damit lauert auch die Gefahr einer neuen Blase. Der Grund: Experten befürchten, dass das System der Billigkredite wieder zum Leben erweckt wird.

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