Die Expansionsmusik spielt im Osten

26. November 2012, 16:45
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Die Expansionslust in westeuropäischen Toplagen sorgt für Verknappung und steigende Mieten. Das wiederum stärkt das Interesse an Osteuropa

Cannes - "Die Stimmung ist verhalten optimistisch. Die bisherigen Klippen hat man zwar gut gemeistert, aber Lösungen für die Schuldenkrise zeichnen sich noch nicht ab", meint Chris Igwe, Senior Director bei CBRE, zuständig für European Retail Leasing und die Region EMEA (Europe, the Middle East and Africa), am letzten Tag der 18. Internationalen Immobilienmesse Mapic, die vor einer Woche in Cannes zu Ende ging.

"Ganz gleich, ob alte oder neue Märkte, doch generell kann man sagen, dass die Expansionslust internationaler Marken in die guten Einkaufslagen Europas hoch und jenseits dieser Lagen eher gering ist." Gering war auch das Gedränge. Gefühlt waren die Messehallen deutlich dünner besucht als 2011, doch die offiziellen Zahlen widersprechen dem: 294 Aussteller (plus 28 Prozent) und 8500 Besucher (plus sechs Prozent). Dass just die US-Investoren und Marken mit 39 Prozent am stärksten stiegen, zeugt vom wachsenden Interesse an Europa.

Seismograf Russland

Russland stand dieses Jahr als "Land of Honour" im Interessensfokus der Messe. Mit Europas größtem Handelsinvestmentvolumen - laut Cushman & Wakefield (C&W) vier Mrd. Euro in den ersten drei Quartalen 2012 - ist der Staat zugleich auch Branchen-Seismograf: Zum Krisenbeginn distanzierten sich Investoren von den risikobehafteten Opportunities der CEE-Staaten und setzten auf die stabileren Kernländer wie etwa Deutschland oder Frankreich. Alle sind sich einig: Russland ist nun wieder ein Wachstumsmarkt, was auf Normalisierung der Risikobereitschaft hoffen lässt.

200.000 Quadratmeter Neufläche sollen bis Ende 2012 fertiggestellt sein. In acht Jahren, so prognostiziert der US-amerikanische Dienstleister Jones Lang LaSalle (JLL) mit Hauptsitz Chicago, wird das Land zu Europas größten modernen Shoppingcenter-Bestandhaltern zählen. Zehn bis 15 Prozent des Investvolumens des Gesamtmarktes wird der euro-asiatische Riese auf sich ziehen.

Wachstum dank Flagships

"Emerging Markets bieten attraktive Expansionschancen", begründet James Brown, Geschäftsführer EMEA Retail bei JLL, das erstarkte Interesse an den Ostländern. "Das Mietniveau ist niedriger und das Umsatzwachstum deutlich stärker." Zwar sei London nach wie vor Europas Expansionssprungbrett Nummer eins, doch die von JLL identifizierten "57 wichtigsten Expansionsziele" werden von kern- sowie osteuropäischen Citylagen dominiert.

Begehrteste Orte in den Augen der 250 befragten internationalen Einzelhändler sind die Modemetropolen London, Mailand und Moskau. Doch mittlerweile gehören auch Städte wie St. Petersburg, Prag, Istanbul, Warschau und Kiew zu den Top 25 - Wien liegt auf Platz 16.

"Die Zeiten, in denen Händler expandierten, nur um sich Marktanteile zu sichern, sind endgültig vorbei", meint CBRE-Chef Igwe. "Hochkonjunktur haben heute Metropol- und Großstadtlagen, an denen sich die Crème de la Crème idealerweise mit einem Flagship-Store versammelt."

Ein entsprechend gespaltenes Bild gibt daher die Mietpreisentwicklung in der EMEA-Region ab: Die Krisenländer Griechenland, Irland, Ungarn oder Bulgarien haben es schwer. In Core-Märkten wie Frankreich, Großbritannien, Deutschland und den Niederlanden hingegen stiegen die Mieten laut C&W durchschnittlich um rund fünf Prozent, in Paris gar bis 14 Prozent.

Fifth Avenue abgelöst

Europas teuerste Einkaufsmeile ist mit 798 Euro pro Quadratmeter (plus 30 %) derzeit die Avenue des Champs-Élysées. Die kostspieligste Shopping-Meile der Welt ist die Causeway Bay in Hongkong. Mit Spitzenmiete in der Höhe von fast 1860 Euro pro Quadratmeter (plus 35 %) löst die chinesische Flaniermeile die New Yorker Fifth Avenue (1767 Euro, plus 11 %) nach elf Jahren vom höchsten Podest ab. Hauptmietpreistreiber ist die starke Nachfrage der Luxus- und Modemarken.

Doch auch die wachsende Reiselust der Chinesen und Russen in europäische Modemetropolen beschert den Nobelmarken stetiges Wachstum. Bereits heute würden 40 Prozent aller Pariser Konsumausgaben auf Touristen entfallen, verweist Pierre Raynal, Geschäftsführer C&W Frankreich, auf hausinterne Studien: "Es gibt bereits 1,6 Millionen chinesische Touristen in Paris. Bis 2020 werden es an die acht Millionen sein."

Deutlich verhaltener als diese Jubelschreie war jedoch das Kaufinteresse an europäischen Handelsimmobilien in 2012. Einerseits bremst die anhaltende Schuldenkrise die Investitionslust, andererseits kommen wenig Neuobjekte auf den Markt. Zudem werden viele Core-Immobilien nun langfristiger im Bestand gehalten, was das kaufrelevante Angebot zusätzlich verknappt.

Aufholjagd Ende 2012

Nach einem schwachen Start ins Jahr summierte sich das Transaktionsvolumen nach drei Quartalen laut CBRE immerhin auf 14,8 Mrd. Euro - knapp ein Viertel weniger als 2011. Konkret: In krisengebeutelten Ländern wie Italien, Spanien und Portugal sank das Volumen im dritten Quartal 2012 auf 200 Mio. Euro. Das ist ein Viertel der Durchschnittsquartalwerte der letzten drei Jahre. Im Gegensatz dazu ist das Kaufinteresse in den wirtschaftlich stabilen Kernländern - Deutschland, Skandinavien, Frankreich und Polen - anhaltend hoch. Da mehrere Dienstleister Transaktionen für das vierte Quartal 2012 angekündigt haben, ist eine Aufholjagd zum Jahresende nicht ausgeschlossen.

"Selbst wenn sich der Investmentmarkt beleben sollte, scheinen manche Entwickler immer noch zu unterschätzen, wie stark die Händler unter dem steigenden Wettbewerbsdruck tatsächlich leiden", gibt Ralf-Peter Koschny, Vorstandsmitglied des Marktforschungs- und Beratungsunternehmens BulwienGesa AG, zu bedenken. "Bereits heute zeichnet sich ab, dass in den meisten Lagen die kalkulierten Spitzenmietwünsche nicht mehr erzielt werden können." Mittelfristig gelte es, Neuentwicklungen zu mäßigen und den bisherigen Mietern auf diese Weise ihr Überleben zu sichern."

Fazit der 18. Immobilienmesse in Cannes: Dass die Expansionsmusik mehr und mehr in den dynamisch wachsenden Volkswirtschaften spielt, wo das Flächenvolumen und die Mieten in Metropolregionen rege wachsen, ist ein offenes Geheimnis. Neben Russland stehen China, Brasilien, Marokko und Indien ganz oben auf der Expansionsliste. (Rahel Willhardt, DER STANDARD, 24./25.11.2012)

Rahel Willhardt ist freie Wirtschafts- und Immobilienjournalistin in Köln.

  • Neue Hoffnungen im "Land of Honour": Shoppingcenter "Good 
Zone" (Betreiber ECE) im Moskauer Stadtteil Kaschirskoi.
    foto: ece
    Neue Hoffnungen im "Land of Honour": Shoppingcenter "Good Zone" (Betreiber ECE) im Moskauer Stadtteil Kaschirskoi.
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