Vier Spalten mit Klassen-Einstufungen statt nur einer: Der neue Energieausweis gibt detaillierter über die energetische Qualität eines Gebäudes Auskunft.
Anfang Dezember 2012 tritt das neue Energieausweis-Vorlagegesetz in Kraft. Es hätte ursprünglich schon am 1. Jänner 2012 kommen sollen, wurde aber verschoben, weil es in der Immobilienwirtschaft zu massivem Unmut über die rasche Umsetzung kam. Nun ist die Immo-Wirtschaft mit im Boot, die Zeit für die Vorbereitung auf die neuen Regelungen wurde allgemein als "ausreichend" bezeichnet.
Alte Ausweise zehn Jahre gültig
Wesentliche Neuerungen gibt es unter anderem für Immobilienmakler. Diese müssen nämlich künftig in den Anzeigen, die sie zur Bewerbung der Immobilien schalten, sowohl den Heizwärmebedarf (HWB) als auch den Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE) angeben.
Derzeit ist noch das "alte" EAVG aus dem Jahr 2006 in Kraft. Die auf der Grundlage des alten Gesetzes ausgestellten Energieausweise behalten für zehn Jahre ab Erstellung ihre Gültigkeit. Bei Vermietung oder Verkauf eines Objekts, für das bereits ein Energieausweis existiert, muss also ab 1.12. kein neuer Ausweis angefertigt werden, es wird dann nur der im alten Ausweis genannte Heizwärmebedarf angegeben.
Erstmals Strafen vorgesehen
Das Gesetz sieht vor, dass der Verkäufer bzw. Vermieter seinem Gegenüber "rechtzeitig" einen Energieausweis vorlegen muss, wobei dieser Begriff von Experten dahingehend gedeutet wird, dass nicht erst die Vorlage unmittelbar bei Vertragsabschluss gemeint ist, sondern zwei bis drei (Werk-)Tage davor. Kommt der Verkäufer/Vermieter dem nicht nach, kann der Käufer bzw. "Bestandnehmer" (=Mieter) nach Ablauf einer 14-tägigen Frist urgieren, dass ihm ein gültiger und vollständiger Energieausweis auszuhändigen ist. Er hat aber auch die Möglichkeit, selbst einen Energieausweis erstellen zu lassen und die dafür aufgewendeten (angemessenen) Kosten klagsweise geltend zu machen.
Erstmals sieht das Energieausweis-Vorlagegesetz auch Strafen vor. Wenn der Verkäufer, Bestandgeber und/oder Makler dem Käufer/Mieter keinen Ausweis vorlegt, ist dies eine Verwaltungsübertretung, die mit einer Geldstrafe von bis zu 1.450 Euro geahndet wird. Makler sind entschuldigt, sofern sie ihren Auftraggeber nachweislich (=schriftlich) zur Einholung eines Energieausweises aufgefordert haben.
"Gesetz ist weiter verbesserbar"
Für Anwender wie den Wiener Sanierungsspezialisten Winfried Schuh ("hausverstand.com") hat das bisher "zahnlose" Gesetz allerdings weiterhin Schwächen. "Es ist noch verbesserbar", sagt er im Gespräch mit derStandard.at.
Damit meint er unter anderem den folgenden Umstand: Wird eine einzelne Wohnung in einem Mehrparteienhaus verkauft, dann ist das neue Gesetz schon erfüllt, sobald dem Käufer auch nur ein Energieausweis über das gesamte Gebäude übermittelt wird. Die Zahlen auf diesem Energieausweis können aber arg verfälscht sein, "etwa dann, wenn sich auf einem unsanierten Altbau ein ausgebautes Dachgeschoß befindet". Der Energieausweis über das gesamte Gebäude kann dann wesentlich besser ausfallen als jener über die einzelne darunterliegende Wohnung. "Das Gesetz ist damit ein unbrauchbares Instrument für die Immobilienwirtschaft; es wird zu Konflikten führen", glaubt Schuh.
Auf die Nutzung kommt es an
Für ein Zinshaus, in dem sich nur Wohnungen befinden, reicht dem Eigentümer damit theoretisch ein einziger Energieausweis, um die Anforderungen des Gesetzes bei jeder neuerlichen Vermietung einer Wohnung zu erfüllen. Der Energieausweis darf nur nicht älter als zehn Jahre sein.
Befinden sich im Gebäude verschiedene Nutzungen - also zum Beispiel ein Gasthaus oder ein Geschäft im Erdgeschoß, darüber Büros und/oder Wohnungen -, benötigt man für jede Nutzungsart einen eigenen Energieausweis. Auch in diesem Fall wird man aber mit wenigen Ausweisen für das ganze Haus das Auslangen finden.
Heizwärme, Gesamtenergie, Primärenergie
Weil der neue Energieausweis die Vorgaben der EU-Energieeffizienzrichtlinie erfüllen muss, befinden sich nun neben dem altbekannten Heizwärmebedarf (HWB) eine ganze Menge weiterer Kennzahlen darauf. Der HWB war bisher die dominierende Kennzahl, weil er für die Definition des Passivhaus-Standards hauptsächlich herangezogen wurde. Der Heizwärmebedarf wird in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (abgekürzt "kWh/m²/a") angegeben, diese Kennzahl gibt damit über die benötigte Menge an Heizenergie Auskunft. Eine Zahl zwischen 0 und 15 bedeutet Passivhausstandard, bis etwa 40 kWh/m²/a spricht man noch von einem Niedrigenergiehaus.
Für Schuh ist aber der Primärenergiebedarf (PEB) die wichtigste Kennzahl, "weil sie aussagt, womit geheizt wird". Neben dem eigentlichen Heizenergiebedarf nennt sie nämlich auch jene Energiemenge (ebenfalls in kWh/m²/Jahr), die einschließlich aller vorgelagerten Prozesse bei der Gewinnung, Umwandlung und Verteilung des Energieträgers benötigt wird - und damit auch, wie bzw. wie wenig ressourcenschonend die Energie gewonnen wurde. Angezeigt wird das in den Teilmengen "PEB erneuerbar" bzw. "PEB nicht erneuerbar", die kumuliert den PEB ergeben.
"fGEE": Keine Kenn-, bloß Referenzzahl
Etwas komplexer ist die neue Kennzahl "Gesamtenergieeffizienzfaktor" (fGEE). Dabei handelt es sich nämlich nicht um eine "statische", sondern um eine relative, standortbezogene Kennzahl. Genau genommen handelt es sich dabei um einen Quotienten aus dem Endenergiebedarf (EEB, das ist der Heizwärmebedarf inklusive dem Haushaltsstrom) und einem Referenz-Endenergiebedarf.
Vereinfacht gesagt sagt der fGEE aus, wie sich die energetische Qualität des Gebäudes im Vergleich zu einem (fiktiven) im Jahr 2007 am selben Standort errichteten Niedrigenergiehaus darstellt. Jeder Wert unter 1,00 ist besser als dieses angenommene Standard-Gebäude, alles darüber (die Skala reicht, wie beim "Kühlschrankpickerl", von der Klasse A++ bis zur Klasse G), schlechter. (map, derStandard.at, 20.11.2012)